山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6034号
上诉人（原审被告）：陈风军。
委托诉讼代理人：张成杰，青岛黄岛周正法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：滕淑霞，青岛黄岛周正法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审原告）：青岛慧海物业有限公司。
法定代表人：刘全，总经理。
委托诉讼代理人：王照波，山东金润通律师事务所律师。
上诉人陈风军因与被上诉人青岛慧海物业有限公司（下简称慧海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈风军的委托诉讼代理人滕淑霞、被上诉人慧海物业公司的委托诉讼代理人王照波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈风军上诉请求：撤销原判，依法改判驳回慧海物业公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：原审判决认定事实及适用法律错误，13楼业主违法野蛮装修，慧海物业公司未履行义务，故朱海军有权以此抗辩，暂不向慧海物业公司缴纳物业费。慧海物业公司答辩称，原审判决正确，应当维持。慧海物业公司向一审法院起诉：请求判令陈风军支付物业费、水电费及违约金共计12265元。一审法院查明事实：陈风军系青岛市黄岛区双珠路（原珠海路）13号文体大厦&韵动领地1号楼x单元x户的业主，房屋建筑面积为105.52平方米。慧海物业公司为该栋楼提供物业服务。双方当事人签订的签订《入住合约》约定，慧海物业公司的服务包括对业主使用物业时禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业费缴纳标准及期限是，住宅用房1.40元/㎡.月(含电梯运行费、电梯检测费、电梯维护费0.40元/㎡.月)；代收的电费（民用电）为0.55元/度，居民二次供水费为0.30元/m3，水费2.30元/m3，每月13-20日为集中收费日，逾期将每超一日收取3‰的违约金；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；因业主或第三者故意或过失所致，或业主、使用人违反《临时管理规约》和其他物业管理规定所致的一切相关损害及自业主迟延支付物业服务费、代收代交等费用至实际支付日之间产生的任何损害，不论其行为直接或间接，均构成对物业服务公司的免责事由，慧海物业公司不承担赔偿责任。慧海物业公司提交了水电费提交欠费明细表、2014年至2017年度的水电费抄表明细、向自来水公司交纳水费及向供电公司交纳电费的发票、催缴物业费的《交费提示》及《温馨提示》一宗，以证明陈风军尚欠2014年7月1日至2017年3月20日期间的物业费（含电梯费）共计4875.09元、水费878.70元、电费2517.22元，共计欠费8271元。陈风军对所欠物业费（含电梯费）的数额无异议，对所欠水电费数额表示不清楚。一审法院对上述证据予以采信。陈风军主张其未交纳物业费的原因是1单元13楼业主野蛮装修，破坏楼的整体结构，并提交《装饰装修管理规定》一份，以此证明所有业主进行内部装修必须接受慧海物业公司统一管理，并需填妥及交回分发的《装修施工申请表》和《装修管理协议书》给慧海物业公司，不按装修图纸施工，慧海物业公司有权终止其施工，并追究经济和法律责任。慧海物业公司称，在正式交房前，13楼业主已经从房地产领取钥匙，相关交房手续并未通过物业公司，该业主也未与物业公司签订任何装修协议。慧海物业公司提交黄岛区房产管理中心于2013年1月24日对韵动领地1单元x层x户业主发出《限期整改通知书》及慧海物业公司于2014年1月7日给该业主的《限期整改通知书》一份、相片一份，以此证明对于13楼业主违法野蛮装修的行为，慧海物业公司及时向有关部门反映并在13楼业主的进户门上张贴整改通知，已尽到监督义务。一审法院对上述证据予以采信。一审庭审中，慧海物业公司对主张的违约金3994元放弃权利。一审法院认为，慧海物业公司与陈风军签订的《入住合约》合法有效，该合同对双方具有法律约束力。陈风军作为业主接受慧海物业公司的物业服务，应按约向慧海物业公司及时交纳物业管理费用。慧海物业公司主张的物业服务费（含电梯费）4875.09元，陈风军未提出异议；慧海物业公司主张的水费878.70元、电费2517.22元，有证据在案为凭，且陈风军对该欠费数额并未明确否认，上述金额一审法院亦予以认定。陈风军未交纳物业费的理由是本单元13楼业主野蛮装修，损坏楼层结构，一审法院认为，慧海物业公司及黄岛区房管中心已分别向该装修的业主下发了《整改通知书》，并将该通知张贴在该业主入户门上，慧海物业公司已尽了监督义务。陈风军认为该业主仍未整改且装修给其造成了影响，可以通过法律途经依法解决，但以此为理由拒交物业费，无法律依据，陈风军应向慧海物业公司交纳物业费及水电费，慧海物业公司的请求事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。慧海物业公司对违约金放弃权利，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：陈风军于判决生效之日起10日内给付青岛慧海物业有限公司2014年7月份至2017年3月20日期间的物业服务费（含电梯费）4875.09元、水费878.70元、电费2517.22元，共计8271元。如果被告陈风军未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，减半收取53.50元，由青岛慧海物业有限公司负担32.50元，陈风军负担21元。经本院审理查明的事实与一审一致。
本院认为，慧海物业公司为陈风军提供物业服务，陈风军应当依约缴纳物业费及慧海物业公司为其垫付的水电费。陈风军所称13楼业主违法野蛮装修，但慧海物业公司提交的其与黄岛区房管中心分别向该装修业主下发的《整改通知书》等证据足以证实慧海物业公司履行了监管义务。陈风军以此为由拒交物业费没有法律依据。陈风军上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人陈风军负担。本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 潘红燕
审判员 齐 新
二〇一七年九月三十日
书记员 况君仪
书记员 于国英 来自