江苏省泰州市姜堰区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏1204执异47号案外人：董伯祥。
委托诉讼代理人：钱越，江苏清越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈亮，江苏清越律师事务所律师。
申请执行人：泰州市姜堰区张甸镇农民资金互助合作社，住所地泰州市姜堰区张甸镇府前街88号。
法定代表人：李荣文，该公司理事长。
被执行人：张海山。
被执行人：张菊香。在本院执行泰州市姜堰区张甸镇农民资金互助合作社与被告张海山、张菊香民间借贷纠纷一案中，案外人董伯祥对本院查封拍卖泰州市姜堰区顾高镇双园路xx号海韵新寓一期x号楼xx室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人董伯祥称，董伯祥与被执行人张海山于2016年1月22日书面签订了《商品房买卖合同》，按照约定张海山将位于泰州市姜堰区顾高镇双园路xx号海韵新寓一期x号楼xx室房屋出售给董伯祥，董伯祥支付了290495元，对该房进行了装修并入住。后被执行人张海山、张菊香擅自将该房屋抵押给申请执行人，并办理抵押登记手续。申请执行人已申请法院查封并执行涉案房屋，案外人认为人民法院的查封、执行行为侵犯了其合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求人民法院撤销（2016）苏1204执3038号执行裁定书并依法解除对涉案房屋的查封并停止拍卖。
本院查明，顾高镇海韵新寓x幢xx室房屋登记所有权人为张海山（共有人为张海山、张菊香），登记时间为2014年1月6日。2014年3月26日，泰州市姜堰区张甸镇农民资金互助合作社与张海山签订借款（抵押）合同一份，合同约定最高贷款额度为1000000元，使用期限自2014年3月26日至2019年3月25日，其中还约定张海山、张菊香以座落于泰州市姜堰区顾高镇海韵新寓x幢xx、xx、xx、xx、xx、xx房屋为借款提供抵押担保，同年3月28日办理了他项权证。2016年9月21日，泰州市姜堰区张甸镇农民资金互助合作社与张海山、张菊香民间借贷纠纷一案，经本院调解于2016年10月31日作出（2016）苏1204民初5548号民事调解书，该调解书已经发生法律效力，因张海山、张菊香未按上述调解书约定履行还款义务，泰州市姜堰区张甸镇农民资金互助合作社向本院申请执行，本院于2017年4月26日作出（2016）苏1204执3038号之一执行裁定书，裁定拍卖张海山、张菊香抵押给泰州市姜堰区张甸镇农民资金互助合作社座落于泰州市姜堰区顾高镇海韵新寓x幢xx、xx、xx、xx、xx、xx房屋。另查明，案外人董伯祥提交的《商品房买卖合同》显示出卖人泰州海鸿房地产开发有限公司与买受人董伯祥签订《商品房买卖合同》一份（该份合同无签订日期），合同约定董伯祥向泰州海鸿房地产开发有限公司购得海韵新寓一期x号楼xx室房屋，商品房用途为商住，商品房总金额为275000元。2016年1月22日，董伯祥取款153000元，同日，通过银行汇款70000元给俞婉芹，俞婉芹及泰州海鸿房地产开发有限公司出具了收到董伯祥12000元购买储藏室，5495元交房手续的收条。案外人认为本院处置上述涉案的房屋侵犯了其合法权益，故提出以上执行异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程许可证、施工许可等相关证据判断。本案中涉案房屋登记的产权共有人为张海山、张菊香，案外人所述与张海山于2016年1月22日书面签订了《商品房买卖合同》未提交证据证明，且涉案房屋已于2014年3月28日办理了抵押登记给申请执行人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”。本案中申请执行人对涉案的执行标的依法享有优先受偿权，其担保物权足以抵抗案外人所主张的所有权，故案外人对执行标的所提出的排除执行异议的理由不能成对其异议请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条的规定，
裁定如下：驳回案外人董伯祥的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈网喜
审判员 陈小燕
审判员 俞海虹
二〇一七年九月三十日
书记员 丁 纯附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程许可证、施工许可等相关证据判断；第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 关注公众号“”