广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初3109号
原告：广东省宝月经济发展总公司，住所地：佛山市三水区三水农场内，统一社会信用代码914406071937348787。
法定代表人：何叶光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李宛青，广东华法（三水）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志劲，广东华法（三水）律师事务所律师。
被告：何美华，女，汉族，1978年6月3日出生，住广州市白云区良田南路262号，公民身份号码4401111978********。
委托诉讼代理人：代里程，广东百浩律师事务所律师。
原告广东省宝月经济发展总公司与被告何美华土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宛青、被告的委托诉讼代理人代里程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年4月1日至2017年3月31日拖欠租金69525元及2017年4月1日至2018年3月31日止拖欠租金63017元，合计132542元；2.判令被告支付暂计至2017年7月25日的违约金142788.17元（自2017年7月25日起至本息实际清偿完毕前的违约金按拖欠租金额每日5‰另行计算）3.判令被告承担诉讼费。事实和理由:原告与姚嘉明于2015年3月26日就位于黄花围的56亩鱼塘租赁事宜签订《合同书》，合同约定租赁期限自2015年4月1日至2019年12月31日止，每亩租金为1350元/年，第一年租金为75600元，自第二个合同年起，年租金递增3%。每年的租金以年为单位一年一交，姚嘉明需要在合同期每年前三个月内向原告缴纳当年一年的租金，当年租金当年交清，不得拖欠。2015年12月14日，姚嘉明出于自身经营状况的原因，向原告提出书面申请，由被告承继上述《合同书》项下的全部权利和义务。2016年1月7日，三方签订《〈租赁合同〉补充协议》，约定被告应在每年7月1日前缴清当年租金。逾期支付租金的，每逾期一天，按未交租金的5‰支付违约金。2016年10月1日，因盐矿开发需要，原告提前收回上述鱼塘中的12亩，剩余44亩仍由被告租赁。被告拖欠2016年4月1日至2017年3月31日及2017年4月1日至2018年3月31日止的租金合计132542元。原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：《合同书》（合同编号201500013）、《租赁合同》补充协议（合同编号201500025）、补充协议（合同编号201600019）、租地示意图、证明、广东省机构编制委员会办公室关于部分劳教单位更名的函各一份，广东省戒毒管理局文件[粤戒毒办（2016）35号、粤戒毒办（2016）128号、粤戒毒办（2016）187号、粤戒毒办（2017）35号]四份。
被告辩称：1.案涉租赁土地的权属人是广东省三水劳动教养管理所，而不是原告，故原告无权将该土地租赁给被告；2.案涉租赁土地的使用权类型为划拨用地，其权属人广东省三水劳动教养管理所是事业单位，不是公司、企业、其他经济组织和个人，土地租赁事宜未取得三水区政府土地管理部门的批准，违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44-46条关于划拨用地租赁条件的国家强制性规定，故原、被告所签租赁合同无效，合同违约金条款对被告不产生约束力，请驳回原告关于违约金的诉讼请求。即使法院支持违约金的诉讼请求，该违约金偏高应予调整。违约金按拖欠款项的10%计算较为合理；3.《合同书》无效，故被告拖欠的不是租金而是占用费，拖欠的占用费应计算至原告起诉之日。即2016年4月1日至2017年3月31日拖欠的占用费为69525元，2017年4月1日至2017年7月26日拖欠的占用费为20027.3元，合计拖欠89552.3元；4.原告未向被告提供发票，故被告一直未支付占用费。被告在诉讼中提供证据了以下证据：广东亚拉巴海休闲农业投资有限公司营业执照、土地使用权证各一份。
经审理查明：2015年3月26日，原告与案外人姚嘉明签订《合同书》（合同编号201500013）一份。合同的主要内容为：1.原告将位于黄花围的56亩鱼塘承包给案外人姚嘉明经营；2.承包期4年9个月，即自2015年4月1日起至2019年12月31日止；3.每亩每年租金1350元，第一年租金75600元，从第二年起，年租金递增3%；4.租金一年一交，合同期每年前三个月交纳当年一年的租金。逾期支付租金的，每逾期一天，按未交租金的5‰支付违约金。合同签订后，双方即按合同履行各自义务。2016年1月7日，原告、被告、案外人姚嘉明三方签订《租赁合同》补充协议（合同编号201500025）一份。其主要内容为：原告与案外人姚嘉明于2015年3月26日签订的《合同书》（合同编号201500013）项下的全部权利和义务由被告承接。2016年10月9日，原告与被告签订补充协议（合同编号201600019）一份。其主要内容为：1.自2016年10月1日起，原告提前收回上述56亩鱼塘中的12亩，剩余44亩鱼塘仍由被告经营；2.自2016年10月1日起，被告按44亩鱼塘、每亩每年1350元支付租金；3.2016年4月1日至2017年3月31日的租金69525元，2017年4月1日至2018年3月31日的租金63017元。2017年7月26日，原告以被告拖欠租金为由向本院提起本诉。同时查明，原告的企业类型为全民所有制。本案《合同书》涉及的56亩鱼塘的土地使用权人为广东省三水劳动教养管理所、土地用途为农用地、使用权类型为划拨。广东省三水劳动教养管理所现更名为广东省三水强制隔离戒毒所。广东省三水强制隔离戒毒所授权原告对上述鱼塘进行经营管理。
本院认为，虽然案涉56亩鱼塘的土地用途为农用地，但是考虑到原告与被告之间不存在隶属关系，故本案《合同书》不是土地承包经营权出租合同，而是土地租赁合同，本案案由为土地租赁合同纠纷。合同依法成立并生效。
原告与案外人姚嘉明就56亩鱼塘的租赁事宜签订的《合同书》，原告、被告、案外人姚嘉明三人签订的鱼塘转租补充协议，以及原告与被告签订的变更部分租赁事项的补充协议，是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，原告、被告、案外人姚嘉明三人之间关于鱼塘租赁权利义务转让及变更的合同已成立并生效，原、被告应当按照合同及其补充协议的约定享受权利、履行义务。原告作为出租人将鱼塘交付被告经营，被告作为承租人应支付相应租金，而非支付占用费。广东省三水强制隔离戒毒所是国家行政机关，原告是全民所有制企业。广东省三水强制隔离戒毒所其将其占有、使用的案涉56亩鱼塘授权原告经营管理，符合国有资产管理的有关规定，故被告认为原告无权出租鱼塘、本案鱼塘租赁合同违反国家强制性规定而无效的理由不能成立。承租人应当按照约定的期限支付租金。《合同书》约定每合同年度的前三个月交纳当年一年的租金，故原告有权依约要求被告支付2016年、2017年两年的租金，被告关于2017年的租金只应计算到原告起诉之日止的抗辩理由不能成立。根据本案《合同书》及补充协议的约定，被告应向原告支付2016年度租金69525元、2017年度租金63017元，合计132542元。出租人是否提供租金发票不影响承租人所负的租金支付义务。出租人交付租赁物和承租人支付租金是租赁合同双方应负的合同对价义务，是主要义务，出具租金发票只是租赁合同的附随义务而非主要义务。本案中，原、被告并未约定先提供发票再支付租金，在原告已交付租赁物的情况下，被告应依约支付租金。被告支付租金后，有权向原告索要相应的租金发票。因此，被告关于其未支付租金的原因是原告不提供租金发票的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。承租人不履行合同约定的支付租金义务的，应当承担违约责任。本案中，被告未按约定支付租金，违反了双方合同约定，被告已经违约，故原告有权要求被告支付违约金。但原告请求按《合同书》约定的每日5‰计算违约金的标准偏高，
本院认为按年利率24%计算违约金较为合适。因本案租赁合同约定租金给付时间为每合同年度前三个月，故该三个月不属于逾期支付租金时间。即被告应以拖欠租金为基数，自每合同年度前三个月期满的次日起至还清之日止，按年利率24%向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告何美华于本判决生效之日起十日内向原告广东省宝月经济发展总公司清偿合同编号为201500013的《合同书》及其补充协议项下2016年、2017年的拖欠租金合计132542元；
二、被告何美华于本判决生效之日起十日内向原告广东省宝月经济发展总公司支付违约金（违约金的具体计算方式如下：1.以2016年度拖欠租金69525元为基数，自2016年7月1日起至租金还清之日止，按年利率24%计算；2.以2017年度拖欠租金63017元为基数，自2017年7月1日起至租金还清之日止，按年利率24%计算）；
三、驳回原告广东省宝月经济发展总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2715元（原告已预交），由被告何美华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张 荣
二〇一七年九月三十日
书记员 张俊彦 来源：百度搜索“”