云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终372号上诉人(原审原告)：楚雄州建华房地产开发有限公司。住所地：楚雄开发区紫溪路天河园小区**号。统一社会信用代码：91532300683671582Q。
法定代表人：杜春荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周莉，云南熙宁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：陈勇，男，1976年1月3日生，汉族，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市，被上诉人(原审被告)：徐晓燕，女，1976年11月6日生，汉族，云南省楚雄市人，住云南省楚雄市，上诉人楚雄州建华房地产开发有限公司（以下简称建华公司）因与被上诉人陈勇、徐晓燕商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建华公司的委托诉讼代理人周莉到庭参加诉讼，被上诉人陈勇、徐晓燕经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建华公司上诉请求：1.撤销云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初299号民事判决第五项；2.依法改判陈��、徐晓燕支付建华公司违约金87540元；3.本案一、二审案件受理费由陈勇、徐晓燕承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，导致判决错误。1.建华公司一审提交的同类《商品房购销合同》可证实陈勇、徐晓燕购买该房时的价格与今年的价格差距，从而证实陈勇、徐晓燕违约给建华公司造成的损失，一审判决仅认定建华公司的损失为代偿利息27755.15元，该损失与建华公司的实际损失严重不符。且双方签订的《珑曦苑小区合同补充协议》约定，如陈勇、徐晓燕未履行还款义务导致建华公司承担连带责任的，陈勇、徐晓燕应承担建华公司主张权利支出的诉讼费、律师费、保全费等。该约定合法有效，陈勇、徐晓燕违约事实存在，但一审法院却判令建华公司承担大部分诉讼费用与事实不符。2.一审法院认为《商品房购销合同》解除后，合同约定的违约金条��即归无效的观点错误。建华公司认为，合同解除后，违约金条款亦继续有效。本案因陈勇、徐晓燕的根本违约导致合同无法履行，建华公司才诉至法院解除合同，陈勇、徐晓燕违约事实属实，双方对违约责任承担方式明确，陈勇、徐晓燕应依法承担相应的违约责任。被上诉人陈勇、徐晓燕经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。建华公司向一审法院起诉请求：1.解除建华公司与陈勇、徐晓燕签订的《商品房购销合同》；2.由陈勇、徐晓燕支付建华公司款项206596.58元，其中违约金87540元、代还款36702.58元、损失82354元；3、案件受理费、公告费由陈勇、徐晓燕承担。一审法院认定事实：2013年4月6日，建华公司与陈勇、徐晓燕签订合同编号为JHLXY-0195号《商品房购销合同》、《珑曦苑小区合同补充协议》，合同约定：“陈勇、徐晓燕向建华公司购买位于楚雄东南新城青龙河畔珑曦苑第二组团第9幢第20层2004号商品房，套内建筑面积为107.46平方米，单价4073.18元每平方米，总金额437704元。陈勇、徐晓燕于2013年4月6日前向建华公司支付首付款137704元，余款300000元采取银行按揭贷款。在房屋所有权证、房屋他项权证办理完毕前，陈勇、徐晓燕应及时履行商品房按揭担保贷款合同的相关义务，因其未及时履行导致建华公司承担连带责任的，建华公司有权单方解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。陈勇、徐晓燕所交全部款项不予退还，陈勇、徐晓燕须在建华公司履行保证责任后30天内，协助建华公司到房管局办理解除合同的手续。陈勇、徐晓燕除承担《商品房购销合同》约定的违约责任和银行索赔外，还应承担建华公司因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”合同签订后，陈勇、徐晓燕支付建华公司首付款137704元后向交通银行股份有限公司楚雄分行办理了银行按揭贷款，贷款金额为300000元，建华公司作为连带责任保证人。交通银行股份有限公司楚雄分行于2013年7月19日发放贷款300000元至建华公司账户，陈勇、徐晓燕于2013年8月26日起至2015年3月21日止偿还贷款本息40500.34元（其中贷款本金11596.64元、利息28903.7元），2015年3月22日起未还款。建华公司自2015年12月4日起至2016年9月29日止期间已代陈勇、徐晓燕偿还剩余全部贷款本息316158.71元（其中贷款本金288403.56元、利息27755.15元）。另查明，陈勇、徐晓燕至今尚未与建华公司办理交接房手续。针对建华公司与陈勇、徐晓燕签订的《商品房购销合同》是否应解除的问题，一审法院认为，建华公司与陈勇、徐晓���签订《商品房购销合同》后又签订《珑曦苑小区合同补充协议》，协议中双方约定：“陈勇、徐晓燕应及时履行商品房按揭担保贷款合同的相关义务，因其未及时履行导致建华公司承担连带责任的，建华公司有权单方解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。陈勇、徐晓燕所交全部款项不予退还，陈勇、徐晓燕须在建华公司履行保证责任后30天内，协助建华公司到房管局办理解除合同的手续。陈勇、徐晓燕除承担《商品房购销合同》约定的违约责任和银行索赔外，还应承担建华公司因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”本案中，陈勇、徐晓燕未按期履行银行还款义务，导致建华公司履行了保证责任，代陈勇、徐晓燕偿还了借款，按双方签订的协议约定，双方就解除合同的条件意思表示一致，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案解除合同的条件已成就，原告建华公司有权按照协议约定行使合同解除权。针对若解除双方签订的合同，双方权利义务应如何处理的问题，一审法院认为，建华公司与陈勇、徐晓燕签订的《商品房购销合同》解除后，合同约定违约金条款即归于无效，且违约金与法定损害赔偿金只能选择主张，不能一并主张，建华公司在诉讼中已就解除合同后产生的损害进行了主张，故对建华公司要求陈勇、徐晓燕支付违约金87540元的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，建华公司经银行催收后，代替陈勇、徐晓燕履行了全部贷款本息316158.71元（其中贷款本金288403.56元、利息27755.15元）。一审法院认为，陈勇、徐晓燕归还的贷款利息28903.7元及建华公司代为偿还的贷款利息27755.15元，属于陈勇、徐晓燕违约后产生的法定损害赔偿金，应由陈勇、徐晓燕承担。陈勇、徐晓燕支付的首付款137704元、归还的贷款本金11596.64元应由建华公司返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，建华公司提交的证据尚不足以证实其因解除合同可能造成的房屋差价损失，对建华公司要求陈勇、徐晓燕支付房屋差价损失82354元的诉讼请求，一审法院不予支持。陈勇、徐晓燕经一审法院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交相应证据，应承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、解除建华公司与陈勇、徐晓燕于2013年4月6日签订的合同编号为JHLXY-0195号《商品房购销合同》;二、由建华公司向陈勇、徐晓燕返还房屋首付款137704元；
三、由建华公司向陈勇、徐晓燕返还其向银行贷款的本金11596.64元；
四、由陈勇、徐晓燕支付建华公司贷款利息27755.15元；
五、驳回建华公司的其他诉讼请求。以上应由建华公司、陈勇、徐晓燕承担的执行款项，限于判决生效后十日内一次性付清。案件受理费4192元，由建华公司负担3594元（已交），由陈勇、徐晓燕负担598元（未交）；公告费500元，由陈勇、徐晓燕负担（未交）。二审中，建华公司围绕上诉请求向本院提交了云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初2405号民事判决书一份，该生效判决书欲证明一审判决适用法律错误，违约方应承担相应的违约责任。
本院认为，建华公司提交的云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初2405号民事判决书为生效法律文书，对其真实性本院予以确认。被上诉人陈勇、徐晓燕未到庭参加诉讼亦未向本院提交任何证据材料。经征询建华公司对一审判决认定事实的意见，建华公司对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。归纳本案争议焦点为：陈勇、徐晓���是否应当向建华公司支付相应的违约金。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。以及双方签订的《珑曦苑小区合同补充协议》约定：因陈勇、徐晓燕未及时履行相关商品房担保贷款合同义务或要求终止贷款合同，而导致建华公司向银行承担连带责任的，建华公司有权单方解除合同。本案中，建华公司与陈勇、徐晓燕签订《商品房购销合同》和《珑曦苑小区合同补充协议》后，陈勇、徐晓燕向建华公司支付了137704元首付款，余款300000元采用银行按揭贷款方式支付，建华公司作为该笔贷款的连带责任保证人。在卷证据证明陈勇、徐晓燕偿还贷款本息40500.34元（其中贷款本金11596.64元、利息28903.7元）后就未再向银行归还贷款本息，导致建华公司承担连带责任，代陈勇、徐晓燕向银行偿还了剩余全部贷款本息316158.71元（其中贷款本金288403.56元、利息27755.15元）。现双方约定单方解除合同的条件成就，故一审法院判决解除双方签订的《商品房购销合同》正确，本院确认双方签订的《商品房购销合同》、《珑曦苑小区合同补充协议》于2017年9月30日予以解除。二审中，建华公司仅针对违约金部分提起上诉，并明确其对一审判决第一、二、三、四项均无异议。根据双方签订的《商品房购销合同》和《珑曦苑小区合同补充协议》对违约责任的约定，因陈勇、徐晓燕未按时向银行偿还贷款本息导致建华公司向银行承担连带责任的，陈勇、徐晓燕应承担相应的违约责任，但因双方对违约金的具体计算方式并未明确约定，故本院参照2016年中国人民银行同期贷款利率4.35%，以建华公司代为归还银行贷款本息316158.71元为基数，从2016年9月29日（建华公司最后向银行还清贷款本息的时间）计算至2017年9月30日（316158.71元×4.35%×1年）予以支持13753元。综上所述，上诉人建华公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初299号民事判决第二、三、四项，即：“二、由楚雄州建华房地产开发有限公司向陈勇、徐晓燕返还房屋首付款137704元；
三、由楚雄州建华房地产开发有限公司向陈勇、徐晓燕返还其向银行贷款的本金11596.64元；
四、由陈勇、徐晓燕支付楚雄州建华房地产开发有限公司贷款利息27755.15元。以上款项限判决生效后十日内一次性付清”；
二、撤销云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初299号民事判决第一、五项，即：“一、解除楚雄州建华房地产开发有限公司与陈勇、徐晓燕于2013年4月6日签订的合同编号为JHLXY-0195号《商品房购销合同》;五、驳回楚雄州建华房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；
三、于2017年9月30日解除楚雄州建华房地产开发有限公司与陈勇、徐晓燕于2013年4月6日签订的合同编号为JHLXY-0195号《商品房购销合同》及《珑曦苑小区合同补充协议》；
四、由陈勇、徐晓燕于本判决生效后十日内支付楚雄州建华房地产开发有限公司违约金13753元；
五、驳回楚雄州建华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4192元，二审案件受理费3698元，合计7890元，由楚雄州建华房地产开发有限公司负担6312���（已交），由陈勇、徐晓燕负担1578元（未交）；一审公告费500元，二审公告费500元，合计1000元，由陈勇、徐晓燕负担（未交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的一方当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；享有权利的另一方当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内，向原审法院或与原审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判长 孙 明
审判员 刘 莹
审判员 李晓黎
二〇一七年九月三十日
书记员 王贻佳 来源：百度“”