广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初1372号
原告：四会市华雄房地产开发有限公司，住所地：四会市东城街道槎山路33号之二（首层），统一社会信用代码：91441284095150959A。
法定代表人：徐振文。
委托代理人：廖海涛，广东网际律师事务所律师。
委托代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。
被告：北大公学肇庆实验学校，住所地：四会市城中街道高埗社区，统一社会信用代码：52441200MJL9781104。
负责人：张志云。
委托代理人：张荣荣，广东山丰律师事务所律师。
委托代理人：陈志伟，广东山丰律师事务所律师。
原告四会市华雄房地产开发有限公司与被告北大公学肇庆实验学校租赁合同纠纷一案，本院2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四会市华雄房地产开发有限公司（以下简称“华雄公司”）的委托代理人廖海涛、被告北大公学肇庆实验学校（以下简称“北大学校”）的委托代理人张荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月6日，原告作为出租方与作为承租方的被告签订了《房屋场地租赁合同》，约定：原告将位于四××市××街道××路××房屋及场地（房屋编号：××，地号：××）总建筑面积5550平方米、空地800平方米出租给被告用于开办幼儿园；租赁时间为12年，从2015年9月起至2028年7月31日止，自2016年8月1日起开始计租；租金每年为666000元，即每月55500元，三年后按每年递增5%计算租赁费；被告应于每季度尾交付下一季度的租金，逾期10天没有交租金当违约处理；自签约之日起7天内，被告应向原告支付租赁保证金20万元人民币。上述合同签订后，被告进场开展装修等相关工作和向原告支付了租赁保证金20万元，但却经常拖欠原告租金和水电费。2017年3月2日，被告的负责人之一尹忠实向原告出具《拖欠租金还款协议书》，确认：被告拖欠原告租金等费用353286元，并承诺于2017年3月25日前付清。但是，被告却拖延至2017年3月30日才仅仅支付了300000元，尚欠53286元未付。2017年6月6日，因被告继续拖欠原告租金和水电费等费用，为此，双方又签订了一份《拖欠租金还款协议书》，确认：被告共拖欠原告租金、水电保安费共232106元。被告的行为已违反《房屋场地租赁合同》的约定，并限期被告在2017年6月12日前还请上述欠款，否则属被告根本性违约，双方同意解除合同，被告已投入的装修工程及设备全部无偿归还原告使用所有，原告并不退回合同押金，被告无条件退场。但是，该协议签订后，被告仍然没有按约定付清拖欠的租赁等费用，已构成根本性违约。基于被告已构成根本性违约，双方约定的解除合同条件成就，而被告的经常性违约行为亦已令原告对其履约失去信心。为维护公平有序的市场秩序和诚实信用的法律基本原则，保护原告的合法权益，原告现向法院起诉，请依法判决。据此，请求判令：1、判令解除原告与被告就位于四××市××街道××路××房屋及场地（房屋编号：××，地号：××）总建筑面积5550平方米、空地800平方米签订的《房屋场地租赁合同》，被告已付的租赁保证金（合同押金）20万元归原告所有；2、判令被告将租赁的四××市××街道××路××房屋及场地（房屋编号：××，地号：××）总建筑面积5550平方米、空地800平方米腾退返还原告；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，一、被告逾期支付租金的行为不属于根本性违约。首先，根本违约是指合同乙方当事人的违约行为导致合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。它的实质是由于违约行为所造成的后果的严重性，使债权人订立合同的目的不能实现，合同的存在对债权人而言已经不具有实质意义，合同即使被继续履行，债权人签订合同的目的仍不能实现，因此应允许债权人解除合同。而事实上，被告逾期支付租金的行为虽然属于违约行为，但违约行为只是一般租赁关系中较为常见的违约行为，且被告因财务人员疏忽，忘记按时支付租金，拖欠原告拖欠时间仅为10天，显然不存在故意恶意拖欠的情形。另外答辩人逾期支付4、5、6月份租金并不会导致原告无法实现收取租金的合同目的，被告仅仅只是延迟了十天支付（4、5、6月）的租金，并不是没有履行。而且答辩人在此后也按照合同以及协议约定预先支付了7、8、9月的租金，原告在接受了上述相关租金期间也没有向被告提出任何异议。在本案中原告收取租金的目的并没有收到任何的妨碍和破坏。因此被告逾期支付租金的行为并不属于根本性违约。二.原告接受租金的行为应当视为同意与被告继续履行合同。根据双方签订的《拖欠租金还款协议书》的约定，虽然双方在合同中约定：“甲方期限乙方在2017年6月12日前还清上述欠款，否则属于乙方构成根本性违约，双方同意解除此合同……有权收回出租房屋场地，乙方无条件退场。”虽然在此条款中约定了违约解除合同的情形，但原告没有按照约定及时要求与被告解除合同，没有履行通知义务。实际上，在被告逾期支付租金时，原告并没有向被告发出任何要求收回出租房场地，要求退场的通知。而被告在2017年6月22日就已经就上述欠款予以清偿，而在被告清偿后，原告也没有向被告反映不再出租给被告的意思表示。2017年7月14日，被告向原告支付了7、8、9月份租金，向被告表示愿意履行租赁合同，原告没有明确向被告表示收回出租房屋场所。因此，在2017年6月12日之后，原告也没有及时主动向被告发出解约通知，反而接受了被告的逾期履行行为，甚至接受了被告预交的租金。因此原告的接受被告支付的逾期租金及预交租金行为，应当视为同意原告继续履行合同，双方在《拖欠租金还款协议书》中关于解除合同的约定因原告接受租金的行为而失去了实现的依据。综上，虽然被告存在逾期支付租金的情形，但被告实际已经履行合同约定的付款义务，原告的合同目的不存在不能实现的情形，被告不存在根本性违约的情形。因此，原告的诉讼请求是没有任何事实和法律依据的，请求法院依法予以驳回。原告为支持其诉求递交证据如下：1、华雄公司的登记资料，证明原告的主体资格。2、北大学校的登记资料，被告的主体资格。3、房屋场地租赁合同，证明原告作为出租方与被告作为承租方签订了《房屋场地租赁合同》，约定：原告将位于四××市××街道××路××房屋及场地（房屋编号：××，地号：××）总建筑面积5550平方米、空地800平方米出租给被告用于开办幼儿园，双方并约定了相应的权利义务。4、租赁保证金（合同押金）收据，证明被告向原告交付了20万元的租赁保证金（合同押金）。5、产权证，证明原告出租物业的产权资料。6、拖欠租金还款协议书（2017年3月2日），证明2017年3月2日，被告负责人之一尹忠实向原告出具《拖欠租金还款协议书》，确认：被告拖欠原告租金等费用353286元，并承诺于2017年3月25日前付清。7、拖欠租金还款协议书（2017年6月6日），证明2017年6月6日，原、被告又签订了一份《拖欠租金还款协议书》，确认：被告共拖欠原告租金、水电保安费共232106元，限期被告在2017年6月12日前还清上述欠款，否则属被告根本性违约，双方同意解除合同，被告已投入的装修工程及设备全部无偿归原告使用所有，原告并不退回合同押金，被告无条件退场。原告当庭补充证据：微信记录，证明被告通过另一个电话在6月14日发信息过来说需要转账账号，后又说不同银行转账需要时间，怕到银行排队，其实这都是借口。原告庭后补充证据：投诉举报登记表，证明被告承租两年至今未取得租赁场地的消防验收、检查合格证，亦未取得租赁场地的办学许可证，四会市教育局已明确责令其在该租赁场地开办的四会市伊贝迪幼儿园停止招生。被告向本院提交如下证据：租金的支付清单、保证金收据、汇款凭证，证明被告方不存在故意违反合同，被告方一直在履行合同，虽然存在瑕疵，被告方也会承担相应的责任。被告当庭补充证据：微信记录，证明被告方财务负责人尹忠实在2017年6月12日有打电话向原告询问转账账号。
经审理查明：原告华雄公司（甲方）与被告北大学校（乙方）签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定甲方将位于四××市××街道××路××房屋及场地（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，总建筑面积为5550平方米（其中2252平方米建筑面积没房产证），每月每平方米租金为10元人民币，空地面积800平方米，空地面积不计租金（即现围墙内空地）。乙方承租物的用途为开办幼儿园。租赁期限为12年，即从2015年9月12日起至2028年7月31日止。租赁期满后乙方的固定装修物不能拆除，如需续约，乙方须提前90天提出，经同意后，甲乙双方将有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先权。交租期从2016年8月1日开始计租。整个场地全年租赁为人民币666000元，即每月55500元。三年后按每年递增5%计算租赁费，乙方按季度支付租金，即乙方应于每季度尾交付下一季度的租金。本租金不含税费，逾期10天没有交租金当违约处理。自签约之日起7天内，乙方应向甲方支付租赁保证金贰拾万元人民币，待租赁期满后，在乙方向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用后，甲方将无息退还租赁保证金给乙方……租赁期内一切办学手续由乙方自行办理，甲方要配合，费用由乙方负责。合同签订后，原告华雄公司即将租赁物交付被告北大学校。2015年9月14日，被告北大学校向原告华雄公司支付押金（即租赁保证金）150000元。2016年2月25日，被告北大学校向原告华雄公司支付剩余的押金（即租赁保证金）50000元，原告华雄公司当日向被告北大学校出具了20万元的保证金收据。2017年3月2日，被告北大学校财务人员尹忠实向原告华雄公司出具《拖欠租金还款协议书》确认欠原告租金、水电353286元（含2016年8月至2016年12月水电保安费10286元；2016年11月至2017年1月租金166500元；2017年2月至2017年4月租金166500元；利息1万元），并定于2017年3月25日前付清。2017年3月30日，被告北大学校向原告支付了300000元。2017年6月6日，原告华雄公司（甲方）与被告北大学校（乙方）签订了《拖欠租金还款协议书》，载明：乙方从2016年8月-2017年4月30日欠甲方水电费、保安费、租金共353286元，乙方于2017年3月30日汇入邵福坤账户30万元，尚欠53286元，乙方2017年5月-7月份的租金166500元，水电保安费12320元，尚未缴付，合计共欠甲方租金、水电保安费232106元，乙方的行为已违反《房屋场地租赁合同》的约定，甲方限期乙方在2017年6月12日前还清上述欠款，否则属乙方构成根本性违反《房屋场地租赁合同》，双方同意解除此合同，乙方已投入的装修工程及设备全部无偿归甲方使用所有，甲方并不退回合同押金，有权收回出租房屋场地，乙方无条件退场。乙方若日后出现逾期十日支付租金、水电费保安费等违约情况，适用上述违约责任追究，自双方签名盖章后立即生效。本协议书同时作为《房屋场地租赁合同》的补充条款。2017年6月12日，被告北大学校通过短信要求原告华雄公司股东邵福坤发农商银行的账号用于支付租金。直至2017年6月22日，被告向原告支付上述的232106元。对此，原告诉称被告一直以来均是通过银行转账方式向原告支付租金等费用，被告称其没有原告银行账户导致无法缴交租金的行为没有事实依据。2017年6月30日，原告以被告根本性违约，双方约定的解除合同条件成就为由诉至本院。2017年7月14日，被告向原告华雄公司股东邵福坤工商银行账户转账16×××00，用于支付2017年8、9、10月份的租金。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。
原告华雄公司与被告北大学校签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同约定的内容没有违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”所谓正当理由包括以下几种情况：一是不可抗力或意外事件，使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人已无法对租赁物的使用、收益，承租人可以请求不支付租金。二是因出租人没有履行义务，如交付的租赁物不符合约定的使用要求；在租赁期间租赁物的质量问题，出租人不尽维修义务的。三是因承租人本身发生一些意外事件致使其暂时无力支付租金。本案中，被告作为承租人在履行合同过程中多次迟延支付租金等费用，原、被告经协商共同签订《拖欠租金还款协议书》，约定限期被告在2017年6月12日前还清欠款，否则双方同意解除案涉《房屋场地租赁合同》。被告提出其未按约定时间支付租金是因为没有原告方的银行账号，无法向原告转账，但结合被告一直是以转账的方式向原告支付租金等费用，故
本院认为被告提出的上述原因不属延迟支付租金的正当理由。
被告未在合理期限内支付欠款，双方约定解除合同条件已经成就，故原告要求解除与被告签订的《房屋场地租赁合同》，本院予以支持。《房屋场地租赁合同》解除后，原告要求被告将租赁的四××市××街道××路××房屋及场地（房屋编号：××，地号：××）总建筑面积5550平方米、空地800平方米腾退返还原告的主张，合情合理，本院予以支持。
被告迟延支付租金等相关费用，原告就此向被告催缴并与被告达成《拖欠租金还款协议书》，要求被告在期限内归还欠款，应视为原告已履行相应的催告义务，且协议中关于解除合同的约定系双方当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，故被告辩称“不构成根本性违约，已履行主要合同义务，约定解除条件过于苛刻，没有造成原告巨大经济损失，原告未履行催告义务”等理由，本院不予采纳。至于解除合同是否影响社会及经济交易秩序的稳定性，被告租赁案涉租赁物用于开办幼儿园，并声称已投入近500万元，更应该按时支付租金等相关费用，但被告多次迟延支付欠款的行为，影响了原告对收益的期待性，破坏了合同秩序，且被告未能提供证据证明其已经取得案涉租赁物用于开办幼儿园的办学许可，并开始招生，故被告认为合同解除影响社会及经济交易秩序稳定，本院也不予认可。关于租赁保证金（合同押金）的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”由此可见，保证金是指债务人或第三人以担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。根据合同约定可知，被告交纳的20万元租赁保证金正符合以上所述的保证金的性质。保证金设立的目的是增强收受保证金一方对支付保证金一方的信任度，减少收受保证金一方可能产生的损失，担保合同正常完全履行，其作用是保障债权人因债务人不能履行或不能完全履行合同给其造成损失后能确保受到补偿。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“……给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则……。”第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”保证金的担保方式与定金不同，它是对债权人的担保而非对双方的担保。本案中，原、被告双方在合同中对该保证金并没有明确约定或意思表示为适用定金罚则，故即使承租方违约，出租方也不得将保证金作为定金不予返还。原告要求被告已付的租赁保证金20万元归其所有的诉求，本院不予支持。被告已向原告付清全部欠款，且原告未主张相应损失，故上述租赁保证金应退还被告北大学校。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条、第一百二十条的规定，
判决如下：
一、解除原告四会市华雄房地产开发有限公司与被告北大公学肇庆实验学校就位于四××市××街道××路××房屋及场地（房屋编号：××，地号：××）总建筑面积5550平方米、空地800平方米签订的《房屋场地租赁合同》。
二、被告北大公学肇庆实验学校应于本判决生效之日起十日内将租赁的四××市××街道××路××房屋及场地（房屋编号：××，地号：××）总建筑面积5550平方米、空地800平方米腾退返还给原告四会市华雄房地产开发有限公司。
三、原告四会市华雄房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁保证金（合同押金）20万元退回被告北大公学肇庆实验学校。本案受理费2150元，由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 陈 智
二〇一七年九月三十日
书记员 梁碧琪 来源：百度“”