襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0691民初749号
原告：襄阳市钻石房地产开发有限公司（以下简称钻石房地产公司），住所地：襄阳市樊城区春园西路民发盛特区6幢26层。
法定代表人：陈伦俤，钻石房地产公司总经理。
委托代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般授权。
委托代理人：蒋晶，男，1987年3月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区，系钻石房地产公司员工。代理权限：特别授权。
被告：戎建设，男，1975年9月18日出生，住襄阳市樊城区。
原告钻石房地产公司与被告戎建设房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日受理后，依法适用普通程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告钻石房地产公司的委托代理人蒋晶、曹其国到庭参加诉讼，被告戎建设经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钻石房地产公司诉称，2016年3月21日，原、被告及案外人湖北民发物业服务有限公司（以下简称民发物业服务公司）三方签订了《民发·天地商铺租赁合同》和《补充协议》各一份，约定被告承租原告开发的民发·天地的一楼编号为18-101、102、103、19-112号、总面积为733.87㎡的商铺。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2016年7月1日起拖欠租金至今，原告多次催收均无果，遂于2016年12月26日在被告店面张贴解除合同通知函并将该函通过EMS寄送被告。被告恶意拖欠租金的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1.确认解除原、被告于2016年3月21日签订的《民发·天地商铺租赁合同》，判令被告向原告返还民发·天地一楼编号为18-101、102、103、19-112号的商铺；2.被告向原告支付拖欠的租金170660元、违约金70149.60元；3.被告按31887元/月的标准向原告补足2016年4月1日起至2016年12月26日止的租金23493元；4.被告按照日租金200%的标准向原告支付自2016年12月27日起至腾退商铺之日止的房屋占用费；5.本案律师费5286元、诉讼费及因诉讼支出的全部额外费用由被告负担。被告戎建设未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。
经审理查明，2016年3月21日，原告作为出租方（甲方）、被告戎建设作为承租人（乙方）、案外人民发物业服务公司作为物业管理方（丙方）签订了一份《民发·天地商铺租赁合同》，其中该合同第一、二、三条约定“乙方租赁甲方位于高新区长虹北路民发·天地一楼编号为18-101、102、103、19-112号、建筑面积约733.87㎡的商铺用于经营汽车销售；租赁期为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止”。第四条租金和物业服务费约定“1、2016年4月1日起至2017年3月31日期间，每月租金29229元整，物业服务费23915元整。2、2017年4月1日起至2018年3月31日期间，每月租金31887元整……6、租金和物业服务费采用先付后租的方式，按季度支付，除首季度的租金和物业管理费于本合同签订时缴纳外，乙方应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金；乙方逾期支付租金、物业服务费30日以内的，每逾期一日，乙方须分别向甲方、丙方按应付未付租金和物业服务费金额的1%支付违约金，逾期30日（含）以上的，甲方、丙方有权单方解除合同，并有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。乙方以转账的方式分别向甲方和丙方支付租金和物业管理费。乙方租金汇入甲方以下账户：户名：襄阳市钻石房地产开发有限公司。账号：17×××26。开户行：农行襄阳高新支行……”。第五条租赁保证金约定“1、签订合同时，乙方须向甲方交纳261615元整；其中87687元为租金，173928元为商铺租赁保证金……2、上述保证金作为乙方全面履行本合同所涉及义务的保证，在乙方未按合同约定支付租金、物业服务费、水电费等时，以及发生了应由乙方向甲方、丙方赔偿损失、违约金等情形时，甲方、丙方有权自该保证金中扣除相应费用……”。第六条交付与进场装修约定“1、乙方认可该商铺的现状，甲方应于2016年4月1日前将租赁商铺现状交付乙方。该商铺内的现有装修、中央空调、二楼的结构归甲方所有，乙方仅有使用权……3、乙方须于2016年6月1日前开业，无正当理由不按约定日期开业的，甲方有权单方解除本租赁合同，要求乙方按本合同第十条第2款的规定承担违约责任……”。第九条合同解除约定“……（二）乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权单方解除合同，要求乙方支付违约金，乙方应缴清所有应缴费用，并赔偿提前解除合同给甲方、丙方造成的全部损失……1、拒绝支付租金、物业服务费或其他应缴费用；或逾期支付租金、物业服务费或其他应缴费用30日（含）以上或累计3次（含）以上的；……”。第十条违约责任约定“1、一方不履行或不全面履行本合同约定义务的，视为违约；2、一方违约，除本合同另有约定外，需向守约方支付当年租金及物业服务费总额20%的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须按实际损失赔偿守约方，同时，违约方还应承担守约方因此而支出的全部额外费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）”。第十一条其它约定“1、合同期满不续约或合同提前终止、解除的，乙方应在合同期满后或在接到甲方书面通知后七日内将商铺内由其所有的物品搬离，在不损坏房屋的前提下将可拆除的装修拆除后，搬出租赁商铺并将该商铺清理干净后交付甲方；乙方逾期交还商铺的，未搬离的物品、未拆除的装修无偿归甲方所有，甲方有权处置，并无须任何补偿。同时，逾期未搬离、交还租赁商铺的，甲方有权没收乙方交纳的商铺租赁保证金。且从搬离、交还期届满之次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺日租金标准的200%按日向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺日物业服务费200%的标准按日向丙方支付物业服务费及承担各项能源费，直至乙方按照合同要求搬出并交还该商铺为止……”。同日，三方还签订了一份《补充协议》，协议主要约定若非因甲方原因，合同提前终止或解除的，则自2016年4月1日起至2017年3月31日期间，每月的租金按31887元的标准执行，其余期间租金不变,乙方需在7日内按上述标准向甲方补足租金，否则，乙方除承担应补足部分的租金和物业服务费外，还应按照租赁合同第十条的约定承担违约责任。上述合同及补充协议签订后，被告向原告交纳了商铺租赁保证金173928元和2016年4月1日起至6月30日止的租金87687元，原告按约向被告交付了商铺。此后，被告再未支付过租金。自2016年12月起，被告将所承租的商铺关门停业，但商铺内物品未搬走。2016年12月26日，原告在多次催收无果的情况下，与案外人民发物业服务公司一起在被告所承租的商铺门上张贴并向被告邮寄《解除合同通知函》，该函主要载明：“尊敬的戎建设先生：……自2016年7月1日起，您未按合同约定支付租金及物业服务费，虽经我公司多次催款，但您至今未能按约定交纳租金及物业服务费。根据您与我公司签订的《租赁合同》第九条合同解除之约定，您已逾期支付租金、物业服务费达30日以上，我公司决定即日起解除《租赁合同》。依据《租赁合同》第十一条之约定，合同提前解除的，您应在接到我司书面通知后七日内搬出租赁商铺。逾期未搬的，所有损失由您自行承担。现据《租赁合同》及相关条款之约定，您应补足拖欠我公司的租金、物业服务费，补足减租期间的租金、物业服务费并向我司支付违约金。请您于收到本通知函之日起3日内前往我公司办理上述付款及退铺手续，并于7日内腾退商铺。否则我公司将依法追究您的违约责任。……”该函被告已于12月27日签收。因被告未按期交纳房租，也未在原告要求解除租赁合同后腾退房屋，故引起纠纷。另查明，本案所涉的商铺位于长虹北路民发·天地18幢1层101室、102室、103室、19幢1层112室，均系原告所有。原告依法取得房屋所有权证，证书上显示：规划用途均为非住宅，建筑面积分别为168.34㎡、177.87㎡、190.44㎡、197.22㎡。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、房屋租赁合同及补充协议、租金发票、解除合同通知函、照片、EMS快递单及回执、房屋产权证书等证据证实，足以认定。
本院认为，原告钻石房地产公司与被告戎建设签订的商铺租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受国家法律保护。双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告，被告戎建设仅在签订合同时交付了自2016年4月1日起至6月30日止的租金，根据合同的约定，被告应在每季度最后一个月的28日前支付下一季度的租金，即在6月28日应交付自7月1日起至9月30日止的租金，而被告戎建设未按约交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。因租赁合同约定被告逾期支付租金30日以上的，原告有权单方解除合同，故自2016年7月28日起，原告解除合同的条件已成就。2016年12月26日，原告通过EMS向被告戎建设邮寄《解除合同通知函》，被告戎建设在12月27日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原、被告间的租赁合同自解除合同通知到达被告戎建设时解除，故本院确认原、被告于2016年3月21日签订的《民发·天地商铺租赁合同》已于2016年12月27日解除，原告要求确认租赁合同已解除并返还所租赁的商铺的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠的租金170660元和违约金70149.60元，经查，租赁合同约定2016年4月1日起至2017年3月31日止，每月租金29229元，被告仅按上述标准支付租金至2016年6月31日，故自2016年7月1日起至合同解除之日前2016年12月26日止，原告拖欠的租金为170660元（29299元/月×（5个月+26天/31天）。对于违约金，因租赁合同约定的违约金按当年租金总额20%的标准计算明显偏高，本院酌情以被告拖欠的租金170660元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2016年7月1日起计算至12月27日止的违约金，多余部分不予支持。对于原告要求被告按每月租金31887元补交租赁期间的租金23493元的请求，因补充协议约定若非因原告原因，合同提前解除的，2016年4月1日至2017年3月31日期间每月租金31887元，现查明合同提前解除是被告违约所致，故上述租赁期间的租金应按每月31887元计算，被告应补交租赁期间2016年4月1日至2016年12月27日的租金差额23493元[（31887元/月-29229元/月）×（8个月+26天/31天）]。综上，被告拖欠的租金总和应为194153元（170660元+23493元），但因被告在签订合同时交纳了173928元商铺租赁保证金，该保证金应予以扣减所欠的租金，故被告应承担的拖欠租金的数额为20225元（194153元-173928元）。对于原告要求被告按照日租金标准的200%支付自2016年12月27日起至腾退商铺之日止的房屋占用费，因上述标准过高，本院酌情以合同约定的月租金31887元的标准予以支持，超过部分不予支持。对于原告要求被告承担因本案诉讼支付的律师费5286元的请求，因原告在诉讼过程中未向本院提交律师费发票，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席
判决如下：
一、确认原告襄阳市钻石房地产开发有限公司与被告戎建设于2016年3月21日签订的《民发·天地商铺租赁合同》于2016年12月27日解除；
二、被告戎建设于本判决生效后十日内向原告襄阳市钻石房地产开发有限公司返还所租赁的民发·天地一楼编号为18-101、102、103、19-112号的商铺；
三、被告戎建设于本判决生效后三日内向原告襄阳市钻石房地产开发有限公司支付拖欠的租金20225元；
四、被告戎建设于本判决生效后三日内向原告襄阳市钻石房地产开发有限公司支付以170660元为基数自2016年7月1日起至12月27日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算的违约金；
五、被告戎建设于本判决生效后十日内以31887元/月的标准支付自2016年12月27日起至商铺返还之日止的房屋占用费；
六、驳回原告襄阳市钻石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由被告戎建设负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 臧玉红
审 判 员 王海清
审 判 员 刘 桢
二〇一七年九月三十日
法官助理 陈 琳
书 记 员 闫莉敏 关注微信公众号“”