宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0202民初2759号
原告：宋春元，男，满族，1964年1月4日出生，无业。
原告：祝秀杰，女，汉族，1965年9月16日出生，退休职工。二原告共同
委托诉讼代理人：杨凯，宁夏崇源律师事务所律师，一般授权代理。
被告：某某公司，住所地石嘴山市大武口区世纪大道南706号。
法定代表人：周军锋，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。
原告宋某某、祝某某与被告某某公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告宋某某、祝某某的委托诉讼代理人杨凯、被告市众安房地产公司的委托诉讼代理人张剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋某某、祝某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付二原告逾期办理房产登记违约金62614.6元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：二原告系夫妻。2012年2月15日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的××区房屋（面积为119平方米，单价每平方米3550元）预售给原告，购买面积为15.52平方米的地下室，单价每平方米980元，总价款437660元。交付的期限为2012年12月30日前。双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务进行了相应的约定。合同签订后，原告即按照合同的约定分别于2012年2月15日向被告支付了177660元首付，于2012年3月9日向被告支付了260000元尾款，至此原告方履行了全部付款义务。2013年8月27日，被告在没有取得相应备案、使用证及报告书的情形下，向原告交付了房屋，并与原告方签订了《补充协议》，要求原告方补交了房屋差价5645元。之后被告并未按照约定为原告方办理房产登记手续，经多次催促，被告方于2016年5月24日才为原告方办理房产登记手续。原告方要求被告承担逾期办理房产登记手续的违约责任，被告不予理会。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望贵院能依法受理，公正裁决。某某公司辩称，涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，同时，原被告所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条的相关规定。要求驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：
一、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同》第十八条之规定，造成本案延期办证并非系出卖人的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成被告于2016年4月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定：”因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、建设用地使用权证明；4、建设工程符合规划的证明；5、房屋已竣工的证明；6、房屋测绘报告；7、其他必要材料。”而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项”房屋已竣工的证明”上升到”工程竣工验收备案”的行政登记完成。被告建设的涉案房屋已经于2013年8月完成，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格的程序并向物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截止2016年4月才取得房屋总证，使得被告未能按照合同约定的时间为原告办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地变更规划，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项”建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一。因此，导致被告办理房屋总证严重延迟。
二、原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，原告按时向被告支付了全部房款，被告也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋交付至2016年4月28日未办理房屋产权登记，违反了双方合同第十三条第一款之约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。本院
经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2012年2月15日，原告祝某某与被告某某公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告将其开发的××区房屋（房屋面积为119平方米，单价每平方米3550元；地下室15.52平方米，单价为每平方米980元）预售给原告，总价款437660元。交付的期限为2012年12月30日前。双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务进行了相应的约定。合同签订后，原告即按照合同的约定分别于2012年2月15日向被告支付了177660元首付，于2012年3月9日向被告支付了260000元尾款。2013年8月27日，被告向原告交付了房屋，并与原告签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，原告补交了房屋差价5645元。2016年5月4日，某某公司在石嘴山日报刊登通告，涉案房屋可以办理房屋权属证书。2016年5月24日，原告取得了涉案房屋的产权登记证书。该房屋产权登记证书载明，二原告系涉案房屋的共同共有权人。
本院认为，当事人应当全面履行合同义务，违约应承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对双方具有约束力。原告按《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定向某某公司支付了全部购房款，即原告履行了合同约定的主要义务，被告亦无异议。被告在庭审中抗辩不能办理涉案房屋权属证书是由第三人原因所致，依照相关法律的规定这种抗辩不能对抗合同相对人如本案原告，被告不能如约向原告办理房屋权属证书已构成实际违约，应依法承担违约责任，其抗辩上述合同未约定关于延期办理房屋权属证书的违约责任的理由，显然不能成立。对于原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉求，自涉案房屋交付之日（即2013年8月27日）的365日以后（即从2014年8月27日开始）至2016年5月4日石嘴山日报刊登通告，通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日，共计616天。原告主张逾期天数为636天，并按照逾期利率6.15%×1.3倍的标准计算违约金，不符合法律规定。本院依法予以调整，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算违约金，计算结果为46840元【443305元×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×616天×（1+30%）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，
判决如下：石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿宋某某、祝某某逾期办理房产登记违约金46840元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元，减半收取计683元，由某某公司负担505元，宋某某、祝某某负担178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员 郜金喜
二〇一七年九月三十日
书记员 杨 琴 来源：百度搜索“”