贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0382民初4372号
原告：贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市酒都新区国酒大道。
法定代表人：黄文常，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余洋洋，男，汉族，1990年5月23日出生，住贵州省安顺市西秀区，系该公司法务部工作人员，代理权限为特别授权诉讼代理。
被告：王聪，男，汉族，1982年9月15日出生，贵州省仁怀市人，住仁怀市。
委托诉讼代理人：王朝帮，男，汉族，1956年2月21日出生，住贵州省仁怀市，系被告王聪之父，代理权限为一般授权诉讼代理。原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司（以下简称：盛义物业公司）与被告王聪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理，依法由
审判员张洪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛义物业公司之法定代表人黄文常及其委托诉讼代理人余洋洋，被告王聪之委托诉讼代理人王朝帮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盛义物业公司向本院提出诉讼请求：
一、请求判令被告立即支付贵州省遵义市仁怀市酒都新区酒都大道酒都新时代小区B幢一单元5层2号房物业管理费4160元、滞纳金4160元，以上共计8320元；
二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告为仁怀市酒都新区酒都大道酒都新时代小区B幢一单元5层2号房屋业主。原告与仁怀市宏鑫房地产开发有限公司于2006年4月27日签订了物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月0.38元/㎡，建筑面积169.4㎡，逾期缴费按每日所欠金额的千分之三计收滞纳金。合同签订后，原告积极的履行了相应的权利和义务，提供了完善的物业管理服务，但被告在2011年8月1日最后一次缴费后，无故拖欠物业管理费至2017年1月31日。经原告多次催收，被告均拒绝履行缴纳义务，故诉至人民法院主张上述请求。
被告王聪辩称，一、被答辩人不是适格的原告主体，被答辩人作为前期的物业公司，该小区已于2010年成立业主委员会，现因被答辩人未与业主委员会签订新的物业服务合同，亦未达到物业服务的一般标准，故主张服务费没有事实和法律依据；
二、2013年11月至今，被答辩人未向答辩人主张过该费用，现已超过诉讼时效；
三、被答辩人进行物业管理期间，因管理不善导致答辩人的电脑烧坏，被答辩人将电脑抱去维修至今未还；
四、被答辩人诉答辩人从2011年8月31日最后一次缴费至2017年元月31日总共欠费65个月，金额4160元有误，答辩人未交物业费期间为2013年2月至2016年4月共39个月；
五、被答辩人作为物业公司，不具备收取滞纳金的主体资格，滞纳金属于行政机关依法收取税费时的规定，不属于当事人约定的内容，且在物业管理服务期间，被答辩人存在服务质量差、安全防范工作不到位等问题，且经整改无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并要求原告返还其维修的电脑。本院
经审理认定事实如下：被告王聪系仁怀市酒都新区酒都大道酒都新时代小区B幢一单元5层2号房屋业主，该房屋建筑面积169.4㎡。2006年3月1日，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与仁怀市盛义物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》一份，约定将酒都·新时代小区委托给原告进行物业管理，委托管理期限为20年，自2006年12月1日起至2026年12月1日止，该合同约定原告可以向业主收取物业管理费、保洁费、保安费等费用，管理费用按建筑面积0.38元/㎡收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。双方在履行物业服务合同过程中，被告以供用电原因致其电脑一台烧坏及原告存在服务质量问题为由，拒不缴纳部分物业管理费。致原告诉来本院主张上述请求，并提交“物业服务费催缴通知书”一份，证明原告已行使物业费用请求权。该通知书载明被告欠付2011年8月1日至2017年1月30日的物业管理费4160元，并催促被告在2017年2月30日前缴纳该物业管理费，通知书落款时间为2017年2月15日。被告以原告已于2016年12月31日退出新时代小区物业管理服务和该催收通知书系原告自行书写未送达被告，对该催收通知书持有异议。庭审中，原告提供了一份原、被告另行签订的《前期物业管理合同》，证明除了原告与房开公司签订的前期物业合同外，原、被告另行对物业管理服务有相关约定。但被告持有异议。原、被告另行形成了《前期物业管理合同》，该《前期物业管理合同》双方均有签字盖章，原告签章虽为复印件，但实际提供了物业管理服务。合同约定按月收取物业管理服务费，未对收取滞纳金等进行明确约定。被告向本院提交“仁怀市盛义物业管理有限公司公司酒都新时代收费明细表”一份及照片，证明收费明细表记载多家住户财产被盗，且原告物业服务管理质量较差的事实。另查明，该小区业主委员会于2010年成立，尽管对原告提供的物业管理服务存有不满意之处，但多年来该业主委员会仍未另行聘请其他物业管理公司替代原告进行物业管理服务，而是默许原告继续提供物业管理服务，据本院（2017）黔0382民初4384号民事生效判决确认：直到2016年12月31日，原告才自动退出该小区的物业管理服务，双方之间的物业管理服务合同已终止。再查明，被告王聪自用电脑一台，因供电部门供用电原因导致该电脑损坏，该电脑已送至供电部门维修。
本院认为，贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司与仁怀市盛义物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》一份的事实，原、被告双方均不持异议，本院予以确认。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告向本院提起诉讼要求被告支付物业管理费，是基于合同之约定，故对被告关于原告无诉讼主体资格的辨解，本院不予采信。且原、被告双方均提供了双方另行签订的《前期物业管理合同》，尽管原、被告提供的双方所签订的《前期物业管理合同》存在原告无落款日期等的争议，但双方对签订合同的意思表示不持异议，且原告按合同约定对小区进行了实际物业管理服务，被告已享受了物业管理服务。在该小区业主委员会成立后，业主委员会也未另行聘请其他物业管理服务公司代替原告对该小区进行物业管理服务，而是默许原告继续开展物业管理服务至2016年12月31日，故根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，原、被告之间形成了物业管理服务合同之事实，本院予以确认。在本案中，被告认可2013年1月30日至2016年4月30日期间未缴纳物业管理费的事实，但辩称本案诉讼时效已过。因原、被告提供的合同中有按月支付物业管理费的相关约定，而原告提供的催收通知书系原告自行填写，被告亦不认可收到过原告的催收通知书，原告亦未提供相关证据证明进行催收和已将该催收通知书送达给被告的事实，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……。”之规定，结合原告向本院提出诉讼之日为2017年7月25日的事实，原告主张被告支付2011年8月至2015年7月期间的物业管理费已超过诉讼时效，因此，对原告要求被告支付已超诉讼时效期间的物业管理费的主张，本院不予支持，本院仅对2015年8月至2016年12月期间的物业管理费予以支持。被告在庭审中虽陈述自2016年5月至12月已交费，但未提供证据予以证明，且原告不认可，故本院不予采信。因原告所购房屋为169.4㎡且原、被告合同中约定以0.38元/㎡进行计算物业管理费，因此，被告每月应向原告交纳物业管理费为64.37元（169.40元×0.38元/㎡），2015年8月至2016年12月期间的物业管理费共计为1094.29元（64.37元/月×17月）。但被告辩称原告盛义物业公司在履行服务合同过程中，存在服务质量差和安全防范工作不到位等问题，并向本院提供了“仁怀市盛义物业管理有限公司公司酒都新时代收费明细表”及照片予以佐证。该“物业公司收费明细表”上有业主被盗的相关记载，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……”之规定，本院酌定对被告向原告交纳的物业管理费扣减20%，故被告应支付原告物业服务费用875.43元（1094.29元×80%），对原告多主张的部分，本院不予支持。对原告主张被告支付滞纳金4160元的诉讼请求，因滞纳金是针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，它是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施，具有法定性、强制性和惩罚性，而原、被告于2006年4月10日成立的《前期物业管理合同》并未对收取滞纳金进行约定，故该诉请于法无据，本院不予支持。关于被告王聪要求原告返还因供电原因造成损坏的维修电脑的请求，因双方均认可应由供电部门进行维修后返还，且对于该电脑是否返还双方存在争议，被告可另行主张权利，在本案中不予评价处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、限被告王聪在本判决发生法律效力后立即支付原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司物业管理费875.43元；
二、驳回原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司负担15元，被告王聪负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 张洪
二〇一七年九月三十日
书记员 聂会 来自：