河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0681民初1936号原告周德刚，男，汉族，1963年4月12日生，住址河北省涿州市，。委托代理人凌华，涿州市清华法律服务所法律工作者。被告姚成阁，男，汉族，1969年9月25日生，住址河北省保定市新市区，。委托代理人李运来，河北精耘律师事务所律师。
原告周德刚诉被告姚成阁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人凌华，被告姚成阁及其委托代理人李运来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告经朋友介绍相识，双方于2006年1月7日签订的农村房屋买卖合同，约定原告将位于涿州市林屯乡政府南皋店乡家属院平房三间及院落出售给被告，价值人民币45000元，由被告负责办理过户手续。合同签订后，原告便一直催促被告办理相关宅基地过户登记手续，但是被告始终以种种理由推脱。后经原告向政府相关机关咨询得知，上述宅基地无法过户，双方买卖不具有法律效力。被告作为城镇居民购买上述宅基行为违法。原告得知上述���形后，便一直找被告沟通合同解除及相关返还、补偿事宜，但是被告始终躲闪。请求法院依法确认原被告于2006年1月7日签订的农村房屋买卖合同无效（房屋交易价值人民币45000元）；依法判令原、被告双方交易标的返还；诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、双方买卖的并非原告所称的农村房屋。我国农村房屋是指具有本村户籍的村民，且按照一定程序取得规定尺寸的宅基地，并在该宅基地上所建筑的房屋。而本案涉及的房屋是原涿州市南皋店乡政府为解决干部职工住房困难，逐渐建起的家属院平房。原告身份证显示其本人的户籍在涿州市×××兴隆村，而非林屯乡（原南皋店乡）西道元村或马当陌村村民，原告最早也是南皋店乡政府建设家属院时取得上述房屋的。因此，本案房屋根本不是原告所称的农村房屋，本案定性为农村房屋买卖合同纠纷本身存在错���。本案涉及的房屋建设完全符合90年代当时的政策规定，按照当时政策发放的房产证等证件完全是合法的，虽然由于我国土地政策及相应法律、法规的调整，导致了上述房屋在九十年代发放的证件材料与现行法律、法规存在部分冲突。但不能改变本案房屋属于政府建设的家属院性质，房屋完全属于合法的私人财产。二双方买卖关系应受法律保护。2012年，涿州市政府响应国家对棚户区改制的政策，发文对该房屋所处的原南皋店乡政府家属院进行改造，并已开始实施，答辩人已签订了拆迁协议，并将房屋交付给拆迁部门，现房屋已经被拆除。以上事实，进一步证明，上述房屋的拆迁改造完全是城市棚户区的居民住房，而不是原告诉称的农村房屋。因此，不能依据农村宅基地及房屋不许买卖的相关法律来调整本案房屋买卖关系。2006年答辩人从亲属处借款数万元交付了相���的价款，才从原告处购买了上述房屋，并已实际居住了10多年，期间答辩人对房屋进行了多次维修、翻建。即使九十年代发放的房屋证件材料存在一些瑕疵，甚至可能按现行法律、法规来衡量存在过户障碍，但是并不能因此改变上述房屋的性质，更不能将上述房屋定性为农村宅基房屋。既然上述房屋属于个人的私有财产，在没有法律明确禁止该家属院的平房不能买卖情况下，本案双方的买卖合同应当合法有效，并受法律保护。
三、答辩人已经签订房屋拆迁协议，并将上述房屋实际交付拆迁部门。涿州市人民政府批准对原南皋店乡政府家属院进行棚户区改造后，答辩人依据拆迁公告的要求，就上述房屋已经签订房屋拆迁协议，并将房屋实际交付拆迁部门，现房屋已经拆除，原告要求返还房屋的请求根本不可能实现。综上所述，由于原告得知上述房屋拆迁可获得一定补偿，为此，原告制造借口企图推翻双方房屋买卖合同，以便自己获得相应补偿，原告的这一行为违背了合同法确定的诚实信用原则，不应得到支持，况且现在房屋已被拆迁收回。恳请法院查清以上事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告周德刚户籍所在地为河北省×××××村，其原系涿州市林屯乡政府干部职工。被告系城市居民。2006年1月7日，原告周德刚将其名下位于清凉寺办事处西道元村房屋及院落以44500元价格出售给被告姚成阁，并签订书面协议书。2016年4月15日，涿州市发展改革局发布涿发改投资核字[2016]8号文件，根据该文件，由涿州市润嘉建安房地产开发有限公司负责对包括涉案房屋、院落在内的原南皋店家属院的整体改造工程。后姚成阁向该公司提供购买房屋协议书、房屋所有权证等材料，该司经核实认定上述证件材料完全真实，并于2016��3月16日与姚成阁签订拆迁协议，并按约定发放补偿款，姚成阁将涉案房屋、院落、购房协议书、房屋所有权证等证件材料交付给该公司。另查明，至本案开庭审理，涉案房屋及院落大部分已经拆除。经本院释明，原告将其第二项诉讼请求变更为被告返还原告宅基院落房屋及因上述不动产所产生的相应的权利。又查明，涉案房屋及院落的房屋所有权证书载明的位置清凉寺办事处西道元村即系原、被告协议书中载明的“林屯乡政府南皋店乡家属院平房三间及院落”；使用国有土地摘要一栏载明“使用土地面积196.80平方米”。上述事实的认定，有原告的起诉陈述，被告的答辩陈述，原告提供的身份证复印件、协议书、涿州市宅基地登记表，被告提供的协议书、房屋所有权证书，庭审笔录入卷为凭。
本院认为，涉案房屋的法律适用���本案争议的焦点。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特点身份相联系，故对非集体经济组织的成员而言，农村房屋及其宅基地属禁止流转范围。具体到本案而言，原、被告买卖的标的物虽然座落在清凉寺办事处西道元村（即林屯乡政府南皋店乡家属院平房三间及院落），但根据本院调查核实，涉案房屋所在小区系原涿州市南皋店乡政府为解决乡政府干部职工家属住房困难问题，于1984年12月申请建设家属院，征用原涿县南皋店乡马当陌村的集体土地，该申请报经原涿县人民政府、保定地区行政公署批准为“国家基本建设征拨用土地”后开始建设的；且涉案房屋所有权证书内页清晰记载使用国有土地状况；而原告的户籍所在地一××××××××东××村，从未变更。从尊重历史，照顾现实的角度出发，涉案房屋不宜认定为具有福利性质的农村宅基上的房屋，故不适用农村房屋买卖合同的有关规定。因其不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条的规定，
判决如下：驳回原告周德刚的全部诉讼请求。案件受理费925元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 李 健
审 判 员 赵 芳
人民陪审员 封玥矫
二〇一七年九月三十日
书 记 员 刘园园 关注微信公众号“”