安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖11民终1901号
上诉人（原审原告）：高宗翔，男，1983年10月7日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
委托诉讼代理人：黄国超，安徽江安律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县,统一社会信用代码913411246709055111(1-1)。
法定代表人：彭希祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋光志，安徽清流律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林莉，安徽清流律师事务所实习律师。
上诉人高宗祥因与被上诉人安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（简称瑞祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2017）皖1124民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高宗祥的委托诉讼代理人黄国超、被上诉人瑞祥公司的委托诉讼代理人宋光志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高宗祥上诉请求：撤销一审判决，改判：1.瑞祥公司向高宗祥支付逾期交房违约金25359.35元；2.瑞祥公司自2017年1月1日起，按照逾期交房造成的实际损失（年租金损失为12532.52元）承担赔偿责任，直至商铺实际交付之日止；3.瑞祥公司承担本案诉讼费用。事实和理由：
一、一审判决认定在合同约定的交付期限内将符合条件的涉案商铺进行交付没有事实和法律依据，属事实认定错误。首先，瑞祥公司提供的验收证明文件系造假且不符合验收条件，因其提供的证据未能证实消防已经验收合格。其次，瑞祥公司称涉案商铺已于2013年9月28日通过验收系造假行为，不应采纳，如涉案商铺真验收合格，瑞祥公司应提供《商品房质量保修书》和《商品房使用说明书》。而全椒县房产和重点工程建设管理局2015年1月7日发文认定瑞祥公司提供的两书系造假，延期交房属实。
二、一审判决认定瑞祥公司将涉案商铺交付给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司视为已经交付给高宗祥，没有事实和法律依据，属事实认定错误。1.从合同关系上看，高宗祥与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》以及高宗祥与案外第三人上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订的《百货商铺委托经营管理合同》均为双方合同，不涉及第三方，两份合同均未明确约定高宗祥授权上海渝嫣企业管理公司全椒分公司接收涉案房屋。瑞祥公司依合同约定只能向高宗祥交付房屋。2.从交接验收程序来看，瑞祥公司应依法向高宗祥交付符合条件的房屋，并提供证明文件，不提供证明文件，高宗祥有权拒收。事实上，瑞祥公司从未向高宗祥移交房屋，更没有组织验收和提供证明文件。综上，涉案房屋至今不符合竣工验收条件，瑞祥公司至今未向高宗祥交付涉案房屋，一审判决错误，请二审法院依法予以纠正。瑞祥公司辩称，一、瑞祥公司提供的（2016）皖1124民初675号生效民事判决已认定瑞祥公司2014年1月1日已将涉案房屋交付上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司亦提供证明证实瑞祥公司无逾期交房事实；
二、高宗祥不存在任何损失，其购房目的是通过委托上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司统一对外出租获取租金利益，高宗祥自签订合同至今已获取三年租金利益，第四年租金尚未到收取租金时间节点，高宗祥没有任何合理损失；
三、涉案房屋2013年9月28日已通过验收合格，不存在至今未验收合格。综上，请求驳回高宗祥的上诉请求。高宗祥向一审法院起诉请求：1.瑞祥公司向高宗祥支付逾期交房违约金25359.35元；2.确认瑞祥公司自2017年1月1日起，按照逾期交房造成的实际损失（年租金损失为12532.52元）给付，直至商铺实际交付之日止；3.瑞祥公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月4日，高宗翔与瑞祥公司（合同名称安徽瑞祥置业有限公司，2014年7月25日变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订了一份《商品房预售合同》，合同第二条第一款：乙方（高宗翔）向甲方（瑞祥公司）购买全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街1—4期B1-457号商铺。第二款：据甲方暂测该房屋建筑面积为20.76平方米，……。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包括房屋全装修价格），为人民币5734.98元。根据甲方暂测得房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包括房屋全装修价格）暂定人民币119058.00元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：该商品房经验收合格。第十一条：甲方定于2014年1月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60日，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰：甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之二的违约金，违约金自本合同第十一条约定最后交付期限之后61日起算至实际交付之日止。商品房预售合同附件三内容：该房屋建筑结构、装修及设备标准1、外墙：石材涂料2、内墙：刮白3、地面：公共部分瓷砖4、顶棚：公共部分石膏吊顶5、门窗：卷门6、电梯：公共部分电梯。预售合同补充条款第八条：买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。《商品房预售合同》签订同时，高宗翔（甲方）与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方）签订了一份《百货商铺委托经营管理合同》，合同第一条：甲方的商铺坐落于安徽省全椒县儒林路与站前路交汇处B1-457号商铺。该商铺建筑面积为20.76平方米（此面积含公用部分和设施分摊部分面积），装修状况：毛坯，……。第三条：委托经营期限1、该商铺的委托经营期限自2013年12月31日起至2033年12月31日止，委托经营期限为二十年，甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商铺。2、……。第五条第一款第一项：作为对甲方投资市场的扶持，开发商在甲方购买该商铺时给予优惠房价24%的特别优惠，甲方同时考虑到为实现自己所购商铺的保值、增值，乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托经营期前三年该商铺所产生的全部收益（包含但不限于租金）均归乙方享有，委托经营期前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担。合同签订后，高宗翔支付给瑞祥公司房款119058.00元；上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司出具商铺交接记录单，证明瑞祥公司于2013年12月31日将高宗翔所购的1—4期B1-457号商铺移交给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司。一审法院认为，高宗翔与瑞祥公司签订《商品房预售合同》是双方在协商一致的基础上签订的，合同内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立且合同有效，对当事人具有法律约束力。根据双方预售合同约定，该商品房经验收合格才能交付，司法实践中，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。本案中，涉案商铺工程于2013年9月28日由勘察、设计、施工、监理等五家单位出具了竣工验收意见，验收程序和主体均符合相关规定，商铺交付时也符合合同附件三关于该房屋建筑结构、装修及设备标准等六项补充标准约定。据此，可以认定2013年12月31日，瑞祥公司交付的商铺符合交付条件，对高宗翔的主张不予支持。人格混同一般意义的理解为：民商事主体在从事民商事活动中，两个主体之间存在资产不分、人事不分和业务相同，与其交易的第三人无法分清与谁进行交易。根据上述理解，认定人格混同具有严格的标准和条件，只有符合上述标准才能认定人格混同。本案中，无充分证据证明瑞祥公司与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司之间存在上述混同，高宗翔仅凭《百货商铺委托经营管理合同》中的一部电话号码来证明人格混同，显然不具有证明力，对高宗翔的主张不予支持。本案涉及的商铺，属于产权式商铺，高宗翔在购买时其本意并不是自己经营，同其他购买者一样，均是在签订《商品房预售合同》的同时，又与第三方上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，瑞祥公司将高宗翔购买的商铺直接向上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司交付并无不当，且三年来高宗翔一直没有提出商铺未交付问题，上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司也没有向高宗翔提出商铺没有按期交付问题，事实上高宗翔购买的商铺一直由上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司进行占有、管理。瑞祥公司将商铺交付给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，视为已交付给高宗翔，履行对象并无错误。对高宗翔的主张不予支持。综上所述，瑞祥公司在商铺购买合同履行过程中，交付的商铺符合合同约定的交付条件、交付期限和交付对象，瑞祥公司没有违反合同约定，更没有给高宗翔造成损失（委托经营管理合同高宗翔给予上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司三年市场培育期，委托经营的前三年收入归受托人上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司享有），高宗翔请求判令瑞祥公司支付逾期交房违约金及租金损失请求无事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，
判决如下：驳回高宗翔的诉讼请求。案件受理费434元，减半收取217元，由高宗翔负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.高宗翔提供孙贤平与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订的《百货商铺委托经营管理合同》。证明：合同的第五条第二项中的次年是从2017年2月15日起计算。瑞祥公司质证认为：对证据的真实性无异议，但是该证据与本案无关联性，对证明目的不予认可。由于高宗翔提供的该证据内容同其与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订的《百货商铺委托经营管理合同》内容不相一致，且瑞祥公司亦不予认可，故本案对高宗翔提供该证据所要证明的证明目的不作认定。瑞祥公司提供涉案房屋工程竣工验收报告。证明：本案的房屋在合理的期限内已经竣工（2013年9月28日），不存在高宗翔所说涉案房屋没有竣工验收的事实。高宗翔质证认为：从证据的形式要件上，上诉人对证据的真实性无法判定，即便该证据是真实、合法的，不能证明验收的时间就是2013年9月28日，竣工的时间也只能是最后的环保通过时间是2014年12月29日；即便通过验收这也只是交付的最低必要条件，也不能证明瑞祥公司已经交付房屋的证明目的；一审开庭的时候，在法官和律师当事人多方要求下，瑞祥公司都没有拿出该证据，二审中提供不能作为新证据使用。由于瑞祥公司提供的该证据可直接证实本案所应查明的基本事实，与本案具有关联性，且有相关职能部门盖章确认，故对该证据予以采信。当事人提供的其他证据与一审一致。结合高宗翔与瑞祥公司的陈述及本院二审对证据的评析认定，二审查明事实如下：上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司与高宗翔签订的《百货商铺委托经营管理合同》约定，为保障该商铺和相邻商铺的整体利益，在该商铺个体利益与市场整体利益发生不一致时，出租人同意服从整体利益，进行整体出租，遵从百货商场的整体业态布局。2013年12月31日上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司将高宗翔所购的已完工的1—4期B1-457号商铺从瑞祥公司处进行接收。另查明，2014年12月29日包括案涉商铺在内的瑞祥商业步行街一至五期建设工程经竣工验收合格。高宗翔因与瑞祥公司就涉案房屋交付事宜未能达成一致意见情况下，于2017年3月24日向安徽省全椒县人民法院起诉，安徽省全椒县人民法院立案受理后，于2017年４月12日依法公开开庭进行了审理，并作出一审判决。本院认定的其他事实与一审法院查明的一致。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：瑞祥公司是否存在逾期交房的违约行为；瑞祥公司如果存在逾期交房的违约行为，逾期交房的违约责任应如何承担。高宗翔与瑞祥公司签订《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且该合同亦不违反法律行政法规强制性规定，应为有效合同。故高宗翔与瑞祥公司均应按合同约定全面履行自己的义务。《商品房预售合同》签订后，高宗翔依合同约定履行了自己的付款义务。高宗翔在履行完自己付款义务后，其认为瑞祥公司未能按合同约定期限将案涉商铺进行交付，依法应承担违约责任。但从本案所查明的事实可知，上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司为实现其与高宗翔所签订的《百货商铺委托经营管理合同》目的，更好发挥市场的整体功能，使其所租赁的高宗翔所购买的商铺能与其他商铺融为一体，优化商铺的整体布局，从而达到整体出租之目的。2013年12月31日上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司将高宗祥所购的已完工的1—4期B1-457号商铺从瑞祥公司处进行接收占有管理。而高宗祥购买该商铺的前期目的就是委托上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司进行管理、出租等，且高宗祥在委托经营管理合同中亦给予上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司三年市场培育期，委托经营的前三年收入归受托人上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司享有。据此上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司接收房屋的行为并未对高宗祥造成任何利益损失。故瑞祥公司在与高宗祥签订的《商品房预售合同》约定的房屋交付期内将已完工的涉案商铺交付给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司应视为对高宗祥的交付行为。虽然涉案商铺在交付时未经验收合格，但涉案房屋在一审法庭辩论终结前已经验收合格。故高宗祥在接收房屋后以瑞祥公司所交付的房屋在交付时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任于法无据，其上诉请求理由不能成立，本院依法不予支持。综上，高宗祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费434元，由上诉人高宗祥负担。本判决为终审判决。
审判长 孔德敬
审判员 付广永
审判员 李 刚
二〇一七年九月三十日
书记员 曹琰玲附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 搜索“”