湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初3970号原告张德良，男，1975年8月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托代理人宋孟丽，湖南三湘律师事务所律师。委托代理人张正兵，湖南三湘律师事务所律师。被告蒋满秀，女，1965年4月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托代理人谭智华，湖南通程律师事务所律师。
原告张德良与被告蒋满秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张德良及其委托代理人宋孟丽、张正兵到庭参加了诉讼，被告蒋满秀及其委托代理人谭智华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金40万元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩要点：1、原告、被告及案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）三方共同签订的《房屋买卖合同》已于2015年10月12日由原告单方解除；2、本案中被告无违约行为，系原告单方毁约，其无权要求被告返还定金。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实1、2015年8月13日，原告、被告及新环境公司共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号：439439345664）。合同约定，1）被告为甲方、原告为乙方、新环境公司为丙方；2）涉案房屋系位于湖南省××星沙镇中南汽车世界R01栋111/112/127/128号门面，被告系房屋权利人，建筑面积均为21.98㎡，总售价为3000000元（包括现有装修、配套设施和家电家具）；3）上述涉案房屋在长沙市农村商业银行设有抵押，抵押金额约1000000元；4）付款方式：原告将房屋总价款全额支付给被告，按照购房定金+购房款（含政府货币补贴款项）+交房尾款的方式进行付款。具体包括：原告于签约当天向被告本人支付购房定金人民币200000元；原告于2015年10月15日之前、被告办理解除房屋抵押、产权过户和其他手续之时支付被告首付款2500000元整，交房时原告支付被告交房尾款300000元交由新环境公司托管转交。
原告与被告双方未一致同意并委托新环境公司指定的资金担保账户托管部分资金。交易过程中的银行贷款手续、产权过户及其他手续办理由原告另行委托代办机构办理；5）原告按合同约定的付款步骤、时间按时付款并在签订本合同后50日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或对方，按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；被告在签订本合同后45日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或对方，并按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；原告与被告双方的交房时间为被告收到全款之日。6）违约责任：每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；另，合同对各方当事人关于居间服务费的支付、各方义务以及其他约定等条款进行了具体约定并作出了相关备注。2、合同签订当天，原告通过中国农业银行湖南省分行转账支付被告购房定金共计200000元，同日被告向原告开具“今收到张德良购我位于星沙镇汽车世界R01栋111/112/127/128号房子定金人民币贰拾万元整（即200000元整），本人承诺无条件配合经纪方办理该房屋产权和国土的过户手续”定金收条。现该200000元定金全额尚在被告处。3、涉案房屋在长沙市农村商业银行尚有1000000元银行贷款未还。4、2015年10月12日，原告、被告与新环境公司工作人员相约在中南汽车世界纯果酒店的一茶楼针对本次涉案交易的继续履行问题进行了谈判。5、诉讼过程中，被告同意解除涉案合同。庭审中，证人出庭证明以下事实：1、被告已向新环境提交了办理涉案房屋产权过户手续所需资料复印件（具体包括身份证、产权证、国土证等）；2、2015年8月底、9月初，原告、被告及新环境公司三方通过电话协商后确定：变更涉案合同的一次性付款方式为银行按揭贷款付款方式并由原告代替被告办理涉案房屋银行还贷、解除他项抵押手续；同年9月20日左右，新环境公司工作人员李啸携原告及其妻子前往位于长沙市××路的中国邮政储蓄银行办理申请银行按揭贷款手续且已通过审批，获得贷款金额900000元。后新环境工作人员多次联系原告办理提前银行还贷手续，原告均未予配合；3、原、被告双方均未办理全权委托公证。
二、双方当事人有争议的事实（一）合同履行过程中，涉案合同的付款方式是否发生变更原告认为，涉案合同的付款方式并未发生变更，不存在原告与被告个人之间的交易进行按揭贷款；被告认为，涉案合同的付款方式已由一次性付款变更为按揭付款；
本院认为，依据原、被告提供的证据及所查明的案件事实，在合同履行过程中，原告与被告及新环境公司协商确定将合同购房款的付款方式由“一次性付款”变更为“按揭付款”，并由原告代替被告归还涉案房屋的原有房贷1000000元、办理解除涉案房屋他项抵押手续。（二）合同履行过程中原告与被告哪一方先行违约原告认为，被告未在合同约定的时间即2015年10月15日之前办理房屋解除抵押、产权过户手续，涉案房屋现仍处于抵押状态，故系被告违约；被告认为，被告至今未办理房屋解除抵押手续系因原告在签订合同后提出将涉案合同的一次性付款方式变更为按揭付款方式，而原告以变更付款方式为手段故意拖延时间来达到自己单方毁约目的。且合同约定的办理过户手续最后期限是2015年10月15日，被告认为原告已于2015年10月12日单方向被告提出解除合同，故系原告违约；依据原告提供的录音资料、被告提供的证人证言以及本院认定的上述案件事实，
本院认为原告在新环境公司工作人员的陪同协助下已通过银行按揭贷款审批手续。此后，原告既未代被告归还涉案房屋的原有银行贷款1000000元，亦未按合同原约定向被告给付购房款，并于2015年10月12日向被告及新环境公司工作人员主张解除合同，致使合同无法继续履行，原告的行为已构成违约。判决的理由与结果
本院认为：
一、依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。根据本案查明的事实，原告与被告及案外人新环境公司共同签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反相关的法律规定，故合法、有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。原告主张解除上述合同，被告表示同意，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持；
二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，属根本违约。依据本院所查明和认定的案件事实，在合同履行过程中，原告在新环境公司工作人员的陪同协助下已通过银行按揭贷款审批手续。后原告既未代被告归还涉案房屋的原有银行贷款1000000元，亦未按合同原约定向被告给付购房款，并于2015年10月12日向被告及新环境公司工作人员主张解除合同，致使合同无法继续履行。原告的行为已然构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告依定金罚则主张被告双倍返还定金共计400000元之诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、自本判决生效之日起，解除原告张德良与被告蒋满秀及案外人湖南新环境房地产经纪有限公司于2015年8月13日所签订的《房屋买卖合同》（合同编号：439439345664）；
二、驳回原告张德良的其他诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告张德良承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。
审 判 员 付建安
二〇一七年九月三十日法官 助理 吴 欢代理
书记员 李子祎附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注微信公众号“”