北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终7288号
上诉人（原审被告）：张颖平，女，1955年11月29日出生。
委托诉讼代理人：张乐，北京市百瑞律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：郭金贵，男，1965年3月7日出生。
委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。
原审
被告：张庆海，男，1956年11月25日出生。
上诉人张颖平因与被上诉人郭金贵、原审被告张庆海房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初6954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。张颖平上诉请求：1、撤销一审判决，不同意为郭金贵办理诉争房屋的产权变更登记手续；2、郭金贵承担本案一、二审诉讼费由。事实和理由：1、我不知晓亦不同意出售北京市海淀区911号房屋（以下简称诉争房屋），合同属于法律上的履行不能，不应当过户；2、签订房屋买卖合同时，郭金贵知道诉争房屋是我和张庆海的夫妻共同财产，《同意出售声明》并非我本人签字，郭金贵没有尽到审查义务，不属于善意第三人；3、一审法院判决张庆海支付郭金贵的违约金数额过高。郭金贵辩称，我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、授权书中有张颖平的签字，且事实上张颖平知晓并同意出售诉争房屋；2、我没有对签字是否本人所签进行审查的义务；3、张庆海通过微信与中介沟通，说应张颖平的意愿要求房屋涨价。张庆海述称，我卖房没有经过张颖平的同意。郭金贵向一审法院起诉请求：1、张庆海协助郭金贵办理诉争房屋的所有权转移登记手续，直至将房屋登记至郭金贵名下；2、张庆海向郭金贵支付违约金（以158万元为基数，自2015年9月4日起至实际办理完毕该房屋的所有权转移登记手续之日止，按每日万分之五计算，计算至2016年3月4日违约金数额为人民币143780元）；3、诉讼费用由张庆海承担。一审法院认定事实：张颖平与张庆海系夫妻关系，诉争房屋系二人夫妻共同财产，登记在张庆海名下。2015年5月6日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间服务下，郭金贵与张庆海就诉争房屋签订房屋买卖合同，约定房价为325万元。后因定金支付问题，当日下午协商确定房价为327.5万元，但合同上写330万元，并就此重新签订了《签约提示》、《北京市存量房屋买卖合同》。《签约提示》中对买受方风险提示载明出售房屋为共同财产的，查看并留存共有权人同意出售声明复印件。《北京市存量房屋买卖合同》约定甲方将诉争房屋出售给乙方，总价330万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元，乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为120万元，其余款项在网签后2日内自行交接支付148万元，过户前支付52万元；甲方应在签约当日将房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，郭金贵向张庆海支付定金10万元，张庆海向郭金贵出具了署名为张颖平的《同意出售声明书》、房产证原件及其与张颖平的结婚证、身份证、户口本原件，并向郭金贵交付了房屋钥匙。《同意出售声明书》中记载：本人张颖平与张庆海系配偶关系，现本人明确表示同意登记在张庆海名下的位于北京市海淀区911房屋的房产出售。后张庆海退还郭金贵2.5万元。2015年5月27日，郭金贵向张庆海分别转账83万元、46.5万元、18.5万元。2015年6月1日，张庆海与郭金贵就诉争房屋的买卖合同进行网签备案。2015年8月27日张庆海通过微信告知我爱我家公司员工刁某，称与张颖平商量过，要求涨价到390万元，2015年11月，张庆海通过微信告知刁某，称传递张颖平意见，房价按市场价让20万元。2016年3月，郭金贵以要求张庆海继续履行合同为由将张庆海诉至法院，法院依职权追加张颖平为本案共同被告。本案审理过程中，张颖平将郭金贵、张庆海诉至法院，要求确认涉案《房屋买卖合同》无效。法院作出（2016）京0108民初17111号民事判决，驳回张颖平的诉讼请求，该判决现已生效。该判决书中载明：“张颖平对《同意出售声明书》的真实性予以否认，并法院申请笔迹鉴定。法院依法委托北京天平司法鉴定中心对同意声明书中两处“张颖平”与样本上张颖平的签名的同一性进行鉴定。鉴定机构出具的鉴定意见为：《同意出售声明书》上两处“张颖平”签名笔迹与样本上的张颖平的签名笔迹不是同一人书写。经质证，张庆海认可鉴定意见真实性，称该声明书是其当着郭金贵和中介的面签的。郭金贵对鉴定意见真实性和关联性不认可，不同意张颖平提交的样本，称声明书是中介于签约当日上午给的张庆海。张庆海下午拿回声明书提供的，其有理由相信是张颖平本人签字，是否张颖平本人签字与本案无关”。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.庭审中，我爱我家公司员工刁某、张某出庭作证。刁某作证称其于2015年6月5日上午将《同意出售声明书》给张庆海，签订买卖合同之后的当天下午张庆海把声明书给他；上午签的合同房价325万元，合同被张庆海拿走，下午又签了房价330万元的合同，原因是张庆海说不好和夫人交差，具体细节不清；张颖平在卖房的当天对张庆海卖房一事知情，签约后张颖平和张庆海认为卖低了，要求涨价；2015年7月中旬，张颖平、张庆海、郭金贵、张某与其一起到漫咖啡馆面谈，张颖平、张庆海要求涨价到390万元，郭金贵没有同意。张某作证称，签订当天的上午签的房价325万元的合同，双方约定定金30万元，因为查询是否有抵押，买方先转了10万元，卖方觉得买方不守信用，要求涨到330万元，最终涨到327.5万元，但合同签的330万元，张庆海说是怕张颖平不同意所以这样签；2015年7月中旬，张颖平、张庆海、郭金贵、刁某与其一起在漫咖啡馆谈过涨价的情况，要涨到390万元，但未果，《同意出售声明书》是上午给的张庆海，下午拿回来的。该庭审笔录中，二证人手书“因被告威胁，不敢签字”，张庆海认可其威胁证人，称因二证人做伪证。张颖平和张庆海对上述证人证言不予认可，但未提交任何相反证据予以反驳，则法院对二证人证言一致的部分予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，郭金贵与张庆海签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。就诉争房屋的价款，郭金贵与张庆海均认可实际为327.5万元，对此法院不持异议。就张庆海、张颖平以张颖平对张庆海出售房屋一事不知情也不同意为由主张合同无法继续履行一节，首先，郭金贵作为一名仅具有一般法律知识和判断、认知能力的房屋买受人，依据审慎的注意义务对出售方的相关权限尽到必要的形式审查责任即可，交易过程中，郭金贵基于张庆海与张颖平的婚姻关系，依据张庆海提供的《同意出售声明书》、张庆海与张颖平的结婚证原件、身份证原件、户口本原件确信张颖平对张庆海出售房屋一事知情并同意张庆海处理售房事宜，并无不当。同时结合相关间接证据即证人刁某、张某的证言所反映的交易细节，可以确认郭金贵有足够理由相信张庆海出售房屋的行为是夫妻双方共同的意思表示；其次，庭审中，张庆海虽主张《同意出售声明书》中张颖平的签字系自己在郭金贵、中介的授意下代写的，但并未就郭金贵授意一事提交任何证据证明，则法院对张庆海的此项主张不予采信。有鉴于此，郭金贵经我爱我家公司居间，依据合理的市场价格与张庆海就诉争房屋达成买卖合意，应为善意第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”如前论述，张庆海的行为构成了该规定所述情况。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定：出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。依据该规定，涉案《房屋买卖合同》对张颖平具有约束力，郭金贵要求张庆海、张颖平配合将诉争房屋产权变更至郭金贵名下，法院准予。庭审中，郭金贵同意变更诉争房屋的付款方式，将剩余购房款1720000元一次性支付给张庆海，对此法院不持异议，就郭金贵主张的逾期办证违约金，张庆海未如约继续履行合同，配合郭金贵办理诉争房屋过户手续，构成违约，理应支付相应违约金，就违约金的具体数额，法院将综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决：
一、郭金贵于本判决生效后三日内给付张庆海剩余购房款1720000元，张庆海、张颖平于张庆海收到全部购房款后五日内协助郭金贵将北京市海淀九一一号房屋产权办至郭金贵名下；
二、张庆海于本判决生效后三日内向郭金贵支付违约金150000元；
三、驳回郭金贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点如下：
一、张颖平是否有义务协助郭金贵办理诉争房屋的产权转移登记手续；
二、一审认定的违约金数额是否适当。
一、张颖平是否有义务协助郭金贵办理诉争房屋的产权转移登记手续。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，张庆海出售登记在自己名下的法定共有房屋，签订房屋买卖合同过程中，张庆海提供了有其配偶张颖平签字的《同意出售声明书》。虽然在其后的诉讼过程中，经鉴定确认上述《同意出售声明书》中张颖平的签字非其本人所签，但郭金贵作为普通的买受人，其在购买属于他人夫妻共同财产的房屋时要求出卖人提供配偶的《同意出售声明书》，已尽到合理谨慎的注意义务，其无义务亦无能力对签名是否真实进行审查。张庆海主张郭金贵知晓上述《同意出售声明书》系其代张颖平签署，与郭金贵的陈述和证人证言不符，其未提供证据予以证明，故其该项主张证据不足，不能成立。郭金贵在购买诉争房屋时，审查了房产证原件、张庆海与张颖平的结婚证原件、身份证原件、户口本原件，取得了配偶《同意出售声明书》，已尽合理注意义务，其有理由相信张庆海出售诉争房屋系张庆海与张颖平夫妻双方的共同意思表示，故该房屋买卖合同对张颖平具有约束力，郭金贵有权要求张庆海、张颖平共同为其办理房屋过户登记手续。张颖平以其不知晓亦不同意出售房屋为由拒绝协助办理过户手续，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。
二、一审认定的违约金数额是否适当。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张颖平主张一审认定的违约金数额过高，张颖平应当对违约金数额过分高于实际损失的事实承担证明责任。现张颖平并未提供证据证明一审认定的违约金过分高于郭金贵的实际损失，一审法院以郭金贵的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定的违约金数额是适当的，应予维持。张颖平的该项上诉请求证据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，张颖平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33200元，由张颖平负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
代理
审判员 朱文君
二〇一七年九月十八日法官 助理 王湘羽
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