河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0302民初6707号
原告（反诉被告）：赵秋爽，女，出生，汉族，现住秦皇岛市。
委托代理人：高庆萍、胡秀萍，河北高俊霞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈丽霞，女，出生，汉族，现住秦皇岛市。
委托代理人：杨英超，河北法润律师事务所律师。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司秦皇岛市分行直属支行，统一社会信用代码：×××。
负责人：郭爱静，行长。
委托代理人：郭悦、顾青龙，河北港城律师事务所律师。
原告赵秋爽与被告陈丽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告陈丽霞提出反诉，本院合并审理；本院追加中国邮政储蓄银行股份有限公司秦皇岛市分行直属支行作为第三人参加诉讼。原告赵秋爽及委托代理人高庆萍、胡秀萍，被告的委托代理人杨英超，第三人委托代理人郭悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵秋爽向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金25000元；2、判决被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，与2017年9月底前配合原告办理贷款审批手续，同时被告办理该房屋提前还贷手续；于2017年10月底前配合原告办理产权变更登记手续，并将腾空的房屋交付给原告；3、诉讼费由由被告承担。事实和理由：2017年2月28日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，原告购买陈丽霞名下的海港区新闻北里15栋2单元5号房屋一套，约定房款共40万元，于2017年2月28日交纳定金5000元，2017年9月办理原告贷款审批手续，被告办理提前还贷手续，完税后原告再交纳第二期房款18万元，剩余21万元原告办理银行按揭手续，留存5000元，待办理贷款并过户完毕后，银行放款当日支付给被告。双方约定于2017年10月底前完成过户手续，被告将腾空的房屋交付给原告。合同签订后，原告与当日交纳了定金，但2017年4月下旬，被告通知原告，明确表示房子不卖了，拒绝继续履行合同，原告认为合同是双方自愿签订，双方均应依法履行，被告的行为已构成逾期违约，原告有权要求被告支付违约金并继续履行合同。特向法院起诉，请求法院依法判如所请。
被告陈丽霞辩称，本案诉争房屋涉及贷款，同时在该套房屋上设置有抵押权，被告在与原告签订买卖合同时并未通知抵押权人，没有征得抵押权人同意，双方签订的买卖合同无效。其次，该合同签订时间为2017年2月28日，而实际履行时间是2017年9月原告办理贷款手续，被告认为，原告买卖该房产并非为了自己居住，有倒卖房屋之嫌，该合同显失公平。最后，该房屋出售的缘由为被告丈夫去外地工作，但现实情况为被告丈夫无法去外地工作，被告需要正常的居住场所，如出售该房屋被告无房可住的情况。另外，本合同并未实际履行，原告方起诉要求违约金2.5万元，无事实和法律依据。综上请求依法驳回原告诉请。反诉原告陈丽霞向本院提出诉讼请求：1、依法判决双方解除2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》；2、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年2月28日双方签订了《房屋买卖合同》，约定将海港区新闻北里15栋2单元5号房屋出售给反诉被告，房屋的价格是40万元人民币。反诉被告当日给付定金5000元。反诉原告现诉请解除合同，具体理由如下;首先，签订合同的时候是由于反诉原告支付需要去外地工作，因此想出售该房屋。但反诉原告丈夫得知出售房屋后就明确表示不同意卖，双方当时便产生了矛盾。随后反诉原告得知丈夫去外地工作事情搁浅，反诉原告一家仍需要在该房屋居住，随即反诉原告与反诉被告联系，告知其不能继续履行合同。其次，涉案房屋系学区房，反诉原告本以为与丈夫去外地工作后在实际的工作地点为孩子办理入学手续，但由于工作事情没有落实，以至于孩子仍需要在秦皇岛上学。如果继续履行合同，反诉原告的孩子就没有学可以上。最后，合同约定反诉被告9月份才申报办理贷款手续，该手写部分的内容没有我方签字确认，反诉被告购买房屋有可能不是为了自己居住，有倒卖房屋之嫌。且我方认为履行期限过长，该合同的签订显失公平，而且该合同没有实际履行，没有给反诉被告造成任何的损失。综上所述，请法院综合考虑本案中的事实情况，支持反诉原告的诉请。反诉被告陈丽霞辩称，反诉原告的诉请没有任何事实和法律依据。双方签订房屋买卖合同，均应遵守合同约定，履行各自的合同义务。合同签订后，反诉被告已经按约定支付了定金以及中介费用，反诉原告所提出的解除合同的理由不成立，出售房屋与反诉被告签订合同，是反诉原告的真实意思表示，作为具有民事行为能力的当事人，反诉原告对于自己一方的工作生活以及孩子的求学应有自己的安排及解决方式，其所属理由并不能导致合同不能继续履行，更不能因此侵害反诉被告的合法权益而违约解除合同。其次反诉原告认为反诉被告有倒卖房屋之嫌，纯属莫须有的猜测，没有任何证据，双方之所以将房屋过户时间约定在2017年9、10月份是因为双方孩子上学都需要在该房屋有户口登记，经双方协商2017年9月反诉原告的孩子毕业后办理过户能够解决双方孩子对于学区户口的要求，正是基于双方签订合同的充分协商，才将办理过户的时间约定在9.10月份，因此并不存在反诉原告所说的理由。综上，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，本案所涉房屋买卖合同具备继续履行的条件，请求法院依法驳回反诉原告的请求。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司秦皇岛市分行直属支行的意见为，我行对该涉案房屋享有抵押权，无论本案的处理结果如何，恳请法院保障我行抵押权的优先性。
经审理查明，2017年2月28日，原、被告经秦皇岛市泰硕房地产经纪服务部介绍，签订《房屋买卖合同》，被告将位于秦皇岛市海港区新闻北里15栋2单元5号房屋出售给原告，房屋建筑面积为49.18平方米，房屋价款为40万元；签订合同当日，支付定金5000元，在缴税款当天，被告支付首付款18万元，剩余房款21万元由被告协助原告办理按揭贷款，原告留存5000元，在房屋交付后付清；合同第六条第2项约定，如甲方（被告）未按本合同约定条款履行义务，每延期一天，每天以伍佰元整作为违约金支付给乙方（原告），如乙方未按本合同约定条款履行义务，每延期一天，每天以伍佰元整作为违约金支付给甲方；未经双方同意的情况下，延期天数不得超过十个工作日，否则视为拒绝履行合同。合同第六条第3项约定，乙方拒绝履行合同，第四条约定房屋的定金不予退还；甲方拒绝履行合同，双倍返还定金。合同第八条第3项约定，该房屋现状销售，室内装修保持原状，固定结构不得拆除；室内留存物品见附件《家具家电清单》；经双方协商，自签订本合同于2017年9月办理原告贷款申报手续，同时被告办理提前还贷申请手续，自原告贷款审批通过后，双方办理该房屋产权过户手续；双方协商于2017年10月底完成过户手续；双方任何一方拒绝履行合同，赔偿对方五倍违约金；双方协商，房产证、土地证由被告保管，过户当天由被告出具手续。合同签订后，原告向被告支付定金5000元，被告为原告出具收据，2017年4月下旬，被告通知原告不再出售该房屋，双方协商未果。另，被告用诉争房屋抵押向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司秦皇岛市分行直属支行贷款22万元，现尚未还清。原告提交的证据为，证据一、房屋买卖合同（2017.2.28），证明双方签订《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的新闻北里15栋2单元5号，总价40万元，定金5000元，付款形式为首付180000元，贷款210000元，留5000元过户后交清，并约定2017年9月办理贷款审批交首付，2017年10月底前完成过户。证据二、家具清单（2017.2.28），证明双方实地看房并对房屋内家具设施进行了清点。证据三、定金收据（2017.2.28），证明原告向被告支付定金5000元。证据四、中介费收据（2017.2.28），证明原告因购买涉案房屋向中介支付中介费用1000元，剩余3000元中介费需于产权过户完毕交纳。证据五、通话录音两份（光盘一张），附文字整理稿，证明被告2017年4月29日和30日与原告的爱人李宁通电话，被告明确表示不履行合同义务，房子不卖了。证明在被告与原告爱人通话过程中房子不卖的理由并非被告答辩中所说的去外地工作不成或抵押权人不同意等理由。被告的质证意见为，证据一，部分真实性予以认可，但第八条第三款系手写内容且关系到合同的重要履行部分，在此处有修改但却没有双方任何一方签字或手印予以确认。证据二，没有异议。证据三，仅对证据而言对收款人仅有签字而没有手印无法予以确认，但被告方认可确实收到了原告的5000元定金。证据四，与本案不具备关联性。证据五，两份录音中并未表述李宁系本案原告丈夫的事实，且原告所称的是与原告陈丽霞通话也没有予以确认；两份录音通话中并未明确说明房屋的坐落位置，无法确认录音中所陈述的房屋系本案涉案房屋。综上该份录音证据与本案不具备关联性，无法证明案件事实。第二次庭审时，被告对原、被告签订的《房屋买卖合同》第八条的真实性予以认可，但该条约定与第六条第三款至约定前后矛盾，应视为法定的约定不明；对原告提交的录音的真实予以认可。以上事实,有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同。虽诉争房屋第三人享有抵押权，在抵押权未注销前，物权不能转移，但不影响双方合同的效力，故对被告提出该房屋未经抵押权人同意进行转让，合同无效的抗辩，本院不予采信。合同签订后，未到双方约定的履行期限时，被告提出不再出售房屋，属于预期违约；双方在合同第六条第3项的约定，赋予了双方约定的定金具有解约定金的性质，被告享有解除合同的权利。因此，对反诉原告要求解除双方于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。双方合同第六条第2项的约定，是双方延期履行的约定，在本案中不具备适用的条件，合同第八条关于”五倍违约金”的约定，指代不明，因此，被告应双倍返还原告定金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条之规定，
判决如下：
一、解除反诉原告陈丽霞与反诉被告赵秋爽于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》；
二、反诉原告陈丽霞于本判决生效后7日内双倍返还反诉被告赵秋爽购房定金合计10000元；
三、对原告赵秋爽的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费425元，反诉案件受理费40元，减半收取，由被告陈丽霞负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 莫军
二〇一七年九月十日代理
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