天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5987号
上诉人（原审原告）：仝晓飞，男，1981年2月23日出生，汉族，无职业，住河北省张家口市阳原县。
委托诉讼代理人：政东霞，河北启菲律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：王佳佳，女，1984年8月29日出生，汉族，无职业，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：王悠，北京市京都律师事务所律师。
原审
第三人：天津市永浩房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区钰华街道商贸街45号。
法定代表人：魏立茹，经理。
上诉人仝晓飞因与被上诉人王佳佳、原审第三人天津市永浩房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初4689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仝晓飞上诉请求：1.依法撤销天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初4689号民事判决书第三项，改判被上诉人承担上诉人预期利益损失150000元和房屋中介费损失5700元。2.本案诉讼费等全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.双方签订合同后，上诉人依约支付了30000元定金和5700元中介费。从2017年3月25日开始，上诉人与第三人数次电话联系被上诉人，催告办理合同约定的买卖事宜，被上诉人明确表示不继续履行合同，不配合办理过户。被上诉人单方违约，应就房屋涨价造成的原告可得利益损失150000元承担赔偿责任。2.被上诉人单方违约，故需承担上诉人房屋中介费损失5700元。3.上诉人不存在违约的事实。在3月30日，即双方约定的到房管局订立房屋买卖协议之日前，被上诉人明确表示不履行合同主要义务，上诉人没有再履行房款资金监管的意义。被上诉人在一审中陈述多次通知上诉人履行付款义务，这是其编造的谎言，没有任何证据证明其陈述的事实。中介方作为第三人，参与了整个买卖合同事件的过程，提供的证据应予采信。王佳佳辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回仝晓飞的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：1.在买卖合同中已明确约定了上诉人要先将房款打到资金监管中心，之后再进行过户。另外按照一般交易习惯，被上诉人在没有收到房款之前，也具有先履行抗辩权，因此上诉人称被上诉人违约没有事实依据。2.上诉人所称的150000元损失金额也是其自己估算的，没有提供相关依据。被上诉人对其数额有异议。3.上诉人称数次与第三人联系被上诉人，被上诉人均不配合办理过户一节没有证据支持，被上诉人不予认可。4.上诉人称被上诉人单方毁约的原因也是上诉人主观认为的。5.在一审庭审过程中，双方均表示同意解除合同，该中介费用不该由被上诉人承担。天津市永浩房地产经纪有限公司述称，服从法院判决，对上诉人的上诉请求不发表意见。仝晓飞向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2.判令被告立即返还原告房屋定金30000元，原告房屋中介费5700元；3.判令被告赔偿原告损失150000元；4.本案诉讼费、保全费、保险保函费等由被告承担（庭审中，就未实际产生的保全费、保险保函费原告请求予以撤回）。一审法院认定事实：2017年1月9日，原告与被告王佳佳通过第三人天津市永浩房地产经纪有限公司居间介绍，经协商一致，签订了编号为0000006《房屋买卖合同》。约定：被告王佳佳将位于天津市宝坻区××镇××花园××号房产，以成交价577000元出售给原告。原告于2017年1月9日向被告交付房屋定金30000元；双方于2017年3月30日前到房管部门签订房屋买卖协议；原告于2017年3月30日之前将该房屋总房款交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管；被告同意原告以一次性的方式购买该房屋。合同第八条还约定，被告同意原告扣留77000元房款，待户口迁出以现金方式交与被告；被告承诺在2017年5月30日之前将该房屋上的户口迁出。该合同签订后，原告依约于2017年1月9日向被告王佳佳交付定金30000元，并由被告王佳佳的代理人赵玉伟为原告出具收据。向第三人天津市永浩房地产经纪有限公司支付中介费5700元。三方当事人对上述基本事实没有争议，一审法院予以确认。原、被告对以下事实存在争议：《房屋买卖合同》是否存在一方先履行问题。被告主张，依双方签订的房屋买卖合同原告的付款约定（合同第四条第1项），原告应将该房屋总房款交到天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管，证明双方的房屋买卖合同有先后履行顺序，原告先将房款交于资金监管，被告才配合过户，但截至目前被告并未收到原告已将资金监管的通知，原告交付定金，不能证明原告已经履行该合同。第三人为原告出具的证明，因第三人属利害关系人，故对该证明的真实性不予认可，且没有相关证据加以辅证，该证据为孤证，同时该证据中并没有证明被告要求解除合同。而原告则认为被告在混淆概念，该合同的履行没有先后顺序，第三人的证明可以看出被告在2017年3月25日明确表示不予配合办理过户，属于被告单方违约。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉诉合同具有买卖和居间性质，是原告仝晓飞、被告王佳佳双方经第三人天津市永浩房地产经纪有限公司居间并在协商一致基础上签订，合法有效，一审法院予以确认。该合同对三方当事人均具有法律约束力。现原告仝晓飞与被告王佳佳及第三人天津市永浩房地产经纪有限公司三方对解除合同没有异议，一审法院照准。原告请求被告返还定金30000元、返还中介费5700元及赔偿150000元能否得到支持，应以被告是否存在违约行为为前提条件，故案件焦点问题为被告王佳佳是否存在违约行为问题。对此，一审法院评判如下：原告主张，涉诉合同约定原、被告双方应于2017年3月30日前到房管部门订立房屋买卖协议，办理交易手续。到2017年3月25日原告与第三人天津市永浩房地产经纪有限公司联系催问房屋买卖事宜，但被告的委托代理人明确表示不能配合办理过户事宜，2017年3月31日，第三人再次与被告的委托代理人联系，却被告知不能办理过户事宜，并拒绝承担违约责任。对此，第三人为原告出具证明以证实原告的主张。被告则认为，依据合同约定，原告负有先履行义务，应当于2017年3月30日前将房款交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管，被告曾多次通知原告履行付款义务，但截至本案诉讼之日止，原告并未将房款交付并监管，因此根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条的规定，合同有先后履行顺序，被告并没有违反合同约定，被告有先履行抗辩权，原告应承担合同不能履行的违约责任。原告提交的证明是由与本案有利害关系的第三人出具，该证据系孤证，没有相关证据加以辅证，同时该证据并没有证明被告要求解除合同，故对该证据的真实性、关联性不予认可。对原、被告上述诉辩主张，一审法院认为，涉诉合同对交付房款、办理交易过户手续的期限规定，比较明确，但并未明确履行顺序，房屋买卖合同当事人到产权登记管理部门签订《天津市房产买卖协议》，原、被告双方均应同时到场，哪方未到场，房款的监管、合同的订立均不能办理。因此判断本案哪一方存在违约行为的关键在于是否在合同约定的时间期限，已到达产权登记管理部门。现原告主张被告表示不配合办理过户手续，但未提供证据证实己方至少已在合同约定的最后期限，即2017年3月30日到达产权登记管理部门，等候被告到场，如被告未到场，说明被告存在违约行为。只是陈述通过电话联系时，被告表示不配合办理过户手续，且未提供证据证实存在此事实，同时，被告予以否认，故一审法院对原告关于被告存在违约行为的主张，不予支持。同理，被告亦未提供证据证明己方在合同约定的最后期限，即2017年3月30日到达产权登记管理部门等候原告，故一审法院对被告关于原告存在违约行为的抗辩意见亦不予采信。对第三人天津市永浩房地产经纪有限公司出具的证明不予采纳。综上，原、被告均不能证实己方在合同约定的期限到达房屋产权登记管理部门，等候相对方，办理房屋交易手续，故一审法院认定原、被告双方在履行涉诉合同的过程中均存在违约情形，应各自承担相应的违约责任。涉诉合同签订后，原告依约定向被告交纳了定金，但对合同的未能如期履行，原、被告双方均存在违约情形，现原、被告及第三人均同意解除合同，被告王佳佳继续占有定金没有合同依据和法律依据，应当将接收的定金返还给原告。被告王佳佳关于原告负有先履行义务，其未先履行合同义务属违约的意见，属于对涉诉合同的误解，无事实和法律依据，故对被告王佳佳不同意返还原告定金的抗辩意见，一审法院不予采信。因原告自身对合同的未能履行也存在违约情形，故对原告要求被告返还中介费及赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，
判决如下：
一、解除原告仝晓飞与被告王佳佳及第三人天津市永浩房地产经纪有限公司2017年1月9日签订的编号0000006《房屋买卖合同》；
二、被告王佳佳于本判决生效后10日内返还原告仝晓飞定金30000元；
三、驳回原告仝晓飞其它诉讼请求。（当事人可将执行款直接汇入一审法院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9××××××××6）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4014元，减半收取计2007元，由仝晓飞负担1000元，王佳佳负担1007元；王佳佳应负担的案件受理费于本判决生效后10日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。仝晓飞向本院提交四组证据：第一组证据是2017年3月25日的三份通话往来记录，证明上诉人为了促进买卖合同的履行，主动联系了原审第三人和被上诉人。第二组证据是原审第三人在2017年3月31日主动联系被上诉人的两份电话通话记录，被上诉人答复不再履行合同，证明原审第三人也督促被上诉人继续履行合同。第三组证据是2017年6月9日被上诉人给上诉人发信息，说现在同意卖房了，证明他之前不想卖房，现在房价回来了又想卖了。第四组证据是2017年3月份、4月份的房屋价格，取自天津市永浩房地产公司成交房屋的电脑记录，证明上诉人的可得利益损失。王佳佳对上述证据的质证意见为：第一组到第四组证据都形成于一审诉讼之前或一审诉讼期间，不能作为新证据予以采纳。对第一组通话记录的真实性认可，证明目的不认可，因为没有通话内容的记录，仅仅是拨打电话时间的记录，不能证明是沟通买房事宜，更不能证明通话内容是被上诉人拒绝履行合同。第二组证据真实性认可，证明目的不认可，质证意见和第一组相同。第三组证据短信，真实性有待核实，证明目的不认可，不能证明被上诉人之前拒不履行合同，反而能够证明上诉人拖延履行，致使合同目的不能实现，违约责任应该由上诉人承担。第四组证据，真实性和证明目的均不认可，成交记录亦非涉诉房屋所在小区的记录，不能证明诉争房涨幅的数额，与本案待证事实不具有关联性。原审第三人对上述证据未发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据形成于一审口头辩论终结前，应于一审审理期间提交，故不属于二审中的新证据，本院不予采信。另，原审第三人天津市永浩房地产经纪有限公司的法定代表人魏立茹在二审中陈述，2017年3月25日到3月30日期间，王佳佳通过魏立茹向仝晓飞主张过房款。一审期间天津市永浩房地产经纪有限公司出具的《证明》系仝晓飞的委托诉讼代理人编辑好文本，并由仝晓飞本人发送给魏立茹。魏立茹认为基本符合事实经过，就制作成打印版并盖章提交法院。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：
一、上诉人是否存在违约的事实；
二、损失的数额确定问题；
三、中介费用的负担问题。关于争议焦点一。上诉人主张被上诉人从未向上诉人主张过房款，且被上诉人在2017年3月30日前明确表示不再履行合同，故上诉人没有必要于2017年3月30日到房管部门。
本院认为，上诉人行使不安抗辩权的要件事实为被上诉人明确表示其不再继续履行合同，存在先期违约行为。现上诉人提供的证据不足以证明该要件事实的存在。依据中介公司的陈述，被上诉人于2017年3月30日前曾通过中介公司向上诉人主张给付房款。从双方《房屋买卖合同》第四条的约定内容看，双方需在2017年3月30日前到房管部门订立房屋买卖协议，需在2017年3月30日前将总房款汇入天津市正孚房地产经纪中心办理资金监管。就办理房管部门网签协议及付款的合同义务并未约定履行顺序。因此，两项合同主要义务应为同时履行关系。上诉人关于应先到房管局订立房屋买卖协议后再付被上诉人房款的主张没有事实依据，本院不予支持。2017年3月30日履行期届满时双方均未履行各自的合同义务，故而上诉人亦在违约的情形。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。基于双方均存在违约行为的事实，上诉人应就其自身违约行为承担责任。关于争议焦点二、三。因上诉人自身存在违约行为，应就其行为承担责任。现上诉人主张由于被上诉人系违约方，被上诉人需支付其预期利益损失150000元、房屋中介费损失5700元既无相关证据支持，也无相应法律依据，本院对此不予支持。综上所述，仝晓飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3414元，由上诉人仝晓飞负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理
审判员 张玉洁
代理
审判员 尹春海
二〇一七年九月四日法官 助理 刚继斌
书 记 员 封占江附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”