江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0381民初5202号
原告：新沂市三人行物业管理有限公司,住所地新沂市新安街道苏北建材物流中心01幢119室。
法定代表人：顾德斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏秀飞，女，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：顾春红，女，该公司客服主管。
被告:沈君明,男,1969年5月8日出生，汉族，住新沂市。
原告新沂市三人行物业管理有限公司(以下简称三人行公司)与被告沈君明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告三人行公司的委托诉讼代理人魏秀飞、顾春红，被告沈君明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三人行公司向本院提出诉讼请求：依法判令沈君明立即给付物业费2852.58元、公共能耗费553.63元、违约金495.81元，合计3902.02元。事实和理由：沈君明购买新沂市金色家园小区11号楼2单元301室房屋，面积149.71平方米。2012年12月1日，该小区开发单位新沂市经济适用住房发展中心与三人行公司签订了前期物业服务合同，确定服务关系，明确责任义务及收费标准。2013年5月1日，该小区业主委员会与三人行公司续签了物业管理服务合同，约定由三人行公司对小区物业进行管理，同时约定物业费及违约金计算依据。2016年1月1日，该小区业主委员会再次续约三人行公司，约定该公司对该小区进行管理，同时约定物业费及违约金计算依据。三人行公司依约履行了合同义务，但是沈君明自2013年3月14日起没有缴纳物业费、公共能耗费，共拖欠3406.21元。因多次催要未果，特起诉。沈君明辩称，第一，沈君明与三人行公司没有签订物业服务合同，业委会与三人行公司签订的物业服务合同均属非法、无效合同，因为业委会成员未经业主选举，不能得到业主认可。第二，车库不应当收取物业费。第三，公共能耗费应该交纳，但是不认可三人行公司的收费标准。第四，沈君明没有和三人行公司签订合同，所以不存在违约金。第五，三人行公司服务质量不到位、小区卫生很差、三人行公司员工态度极差、欺上瞒下。第六，三人行公司财务管理混乱，小区广告收入、公共能耗收支情况从未公开公示。第七，三人行公司随意改变、破坏小区环境。小区内的风水石、樱花树、落地灯下落不明，体育设施破损严重，在小区北面开门，存在安全隐患。
经审理查明：沈君明系新沂市金色家园11号楼2单元301室业主，该房屋住房面积为130.83㎡、车库面积为18.88㎡，建筑面积合计149.71㎡。2012年12月10日，三人行公司与新沂市经济适用住房发展中心签订前期物业服务合同一份，由新沂市经济适用住房发展中心委托三人行公司对涉案小区实行物业管理。双方约定：物业管理费按照新沂市物价局批复确定；三人行公司于2012年12月1日收缴物业服务费，如因金铭物业公司遗留的物业服务费等问题，三人行物业公司不承担任何责任；委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。2013年5月1日，三人行公司与新沂市金色家园业主委员会签订物业服务合同一份，该合同约定：由三人行公司按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅为0.37元/㎡/月；自合同生效之日的当月发生的物业服务费用，由业主承担；逾期交纳物业费的业主按照每日应缴物业费的3‰作为滞纳金。2016年1月1日，三人行公司再次与新沂市金色家园业主委员会签订物业服务合同一份，该合同约定：由三人行公司按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅为0.37元/㎡/月；业主首次交费时间按通知房屋交付之日起预交12个月的的物业服务费、公共能耗费用，以后每年按首次交房之日前1个月内预交当年1-12月份费用；逾期交纳物业费、公共能耗费用的业主应按每日应交费用的万分之五交纳违约金。此后，三人行公司按照约定对物业进行管理并提供有关服务，但沈君明未支付2013年3月14日至2017年6月30日期间的物业费、公共能耗费。三人行公司系按照10.75元/月的标准向该小区的业主收取公共能耗费,并将公共能耗费的收支情况在该小区公告栏内按年度进行了公示,该小区业主未提出异议。2012年12月21日，新沂市物价局作出新价字[2012]114号文件，该文件核定金色家园小区多层普通住宅物业公共服务费收费标准为0.34元/㎡/月，可在10%幅度内浮动。以上事实，有三人行公司的当庭陈述，三人行公司提供的《前期物业服务合同》《物业服务合同》两份、上房通知书、新沂市物价局文件、新沂市物业管理区域内业主委员会备案回执、水费发票、电费发票、监控安装发票、苗木补载发票、电表安装发票、物业费催缴日志等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，三人行公司接受新沂市经济适用住房发展中心的委托，并签订《前期物业服务合同》，为金色家园小区提供物业服务，沈君明接受物业服务，双方之间成立物业服务合同关系，沈君明应按照合同约定支付物业费。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”三人行公司提供的两份《物业服务合同》系与金色家园小区业主委员会签订，对小区全体业主具有约束力，故三人行公司、沈君明应按该合同的约定享有权利、承担义务。沈君明作为涉案房屋的业主，接受了三人行公司提供的物业服务，应支付相应的物业服务费。根据《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定”。三人行公司根据新沂市物价局于2012年12月21日作出的新价字[2012]114号文件，在政府指导价0.34元/㎡/月的基础上上浮10%，三人行公司自2012年12月21日起按照0.37元/㎡/月收取物业费，具有一定的合理性，且三人行公司与金色家园小区业主委员会于2013年5月1日、2016年1月1日签订的物业服务合同亦确定收费标准为0.37元/㎡/月。因根据物业服务合同约定，由三人行公司按照建筑面积向业主收取物业服务费，故车库面积应一并记入建筑面积计算物业费。综上，2013年3月14日至2017年6月30日，沈君明应给付三人行公司物业费、公共能耗费数额分别为2853元（149.71㎡×0.37元/㎡/月×51.5个月）和554元（10.75元/月×51.5个月），共计3407元。三人行公司要求支付上述费用中3406.21元符合法律规定，本院予以支持。沈君明辩称三人行公司服务质量不到位、财务管理混乱，小区广告收入未公示等，该抗辩意见尚不足以成为其拒付物业费、公共能耗费的正当事由。关于三人行公司所主张的违约金，因三人行公司在前期物业服务合同中未对该项内容作出约定，在与新沂市金色家园小区业主委员会签订的两份物业服务合同中亦未约定违约金具体的计算起始时间节点，故对三人行公司的此项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，
判决如下：
一、沈君明于本判决生效后十日内给付新沂市三人行物业管理有限公司2013年3月14日至2017年6月30日期间的物业费、公共能耗费共计3406.21元；
二、驳回新沂市三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由沈君明负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 史慧
二〇一七年八月十九日
书 记 员 章璐 来源：