广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初2107号
原告：李锐，女，1973年4月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区，
被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区，
法定代表人：胡玲，董事长。
委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。
原告李锐与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李锐、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李锐诉称：原告于2014年5月14日与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发预售的位于从化区××绿洲花园××房商品房，建筑面积137.6平方米，总价款961603元。根据合同约定，原告已依约一次性支付了房款961603元。至此，原告已全部履行完毕合同义务。根据合同第十三条的约定，被告应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用，但被告一直没有履行约定，被告已明显违约。根据合同附件七补充协议第四条第（2）款的约定，被告应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：
一、被告向原告支付延期交房违约金69235元(从2015年7月1日起按总房价款961603元按每日万分之一计至2017年6月19日止)；
二、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.房屋维修基金收据；3.房屋契税及办证费用收据；4.购房发票；5.原告身份证。
被告从化国泰天彤房地产开发有限公司答辩称：
一、根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人—方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之一”这个统一约定的比例过高，应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于原告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。
二、被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求贵院可以免除或者减少被告违约责任。
三、原告与被告签订的《附件七：本合同补充协议》中第一大点的第3点约定“交纳首期专项维修基金。买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修基金由乙方在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。”原告需满足《附件七：本合同补充协议》第一大点中的所有条件后才能起算违约金。
四、原告还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因为未来未知的事实是不确定的。若违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害被告的合法权益。在同类似情况案件中，广州市中级人民法院的判例就判决迟延交楼违约金均是计算至起诉之日。
经审理查明：2014年5月14日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201405145897）。合同第四条约定：原告购买被告开发的位于从化区××（××）1903号房（以下简称“涉案房屋”）；合同第七条约定：涉案房屋总金额为961603元；合同第八条约定：原告以一次性付款方式付款，支付房款961603元；合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将涉案房屋交付原告使用；合同第十四条约定：若被告未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分作处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告双方一致同意，对被告延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：按逾期时间，分作处理（不作累加）：1、逾期不超过180日，自《商品房买卖合同》第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自《商品房买卖合同》第十三条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告已支付全部购房款961603元，被告于2015年1月28日开具961603元的发票给原告。庭审中，原告确认同意继续履行合同。
本院认为，本案双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。原告已履行了支付全部购房款及缴纳相关费用的义务，被告应依照约定交付房屋。但被告未能按照双方约定的时间向原告交付房屋已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
被告辩称违约系不可抗力等非被告可控因素所致，应减少或免除被告的违约责任。
本院认为，被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的突发事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间交付符合标准的商品房给原告使用。故本院对该答辩意见不予采纳。关于违约金计算标准问题。
原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：按逾期时间，分作处理（不作累加）：1、逾期不超过180日，自《商品房买卖合同》第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自《商品房买卖合同》第十三条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。现被告已在补充协议中将每日0.05%的违约金调整为每日0.01%，已减轻了被告的违约责任，且被告也未举证证明原告诉请的违约金过分高于原告的实际损失。
本院认为，原告与被告签订的违约条款及补充协议是双方当事人的真实意思表示，在不违反法律和行政法规强制性规定的前提下，对双方均具有约束力。因此，对被告认为原告主张的违约金过高要求予以调整的意见，本院不予采纳。关于逾期交房违约金计算的起止时间。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，被告支付逾期交房违约金暂计至本案起诉之日（2017年6月19日）。至于2017年6月20日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。故被告应自2015年7月1日起至原告起诉之日止（即2017年6月19日）向原告支付违约金（以购房总价款961603元为本金，每日按房屋总价的0.01%的标准计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李锐支付迟延交楼的违约金（以购房款961603元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2017年6月19日止）；驳回原告李锐的其他诉讼请求。本案受理费765元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额确定的案件受理费金额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 董文祥
二〇一七年七月二十五日
书记员 李健华 来自：