湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初2155号
原告：黄石市农工商贸易有限公司，住所地湖北省黄石市磁湖路3号，统一社会信用代码914202007261191904。
法定代表人：陈乐星，董事长。
委托诉讼代理人：温建寅，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告：邹珺，个体工商户。
委托诉讼代理人：李贻学，湖北群力律师事务所律师。
被告：周腾峰。
原告黄石市农工商贸易有限公司（以下简称农工商公司）与被告邹珺、周腾峰租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农工商公司的法定代表人陈乐星及委托诉讼代理人温建寅、被告邹珺及其委托诉讼代理人李贻学到庭参加诉讼，被告周腾峰经公告送达开庭传票无正当理由未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
原告农工商公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告方立即腾退租赁房屋，并承担违约金116848元；2、被告方支付截止至2017年2月28日的拖欠租金389492元，并从次日起至腾退房屋之日止按合同约定支付房租；3、由被告方承担本案的诉讼费用，并承担原告为主张本案债权而支出的律师代理费10000元。事实与理由：2014年3月1日，原、被告就黄石市黄石大道东方广场99号三、四楼南边商业用房签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、原告方出租东方广场南边三、四楼房屋和一楼门厅给被告方，三、四楼房屋建筑面积1270平方米，一楼门厅建筑面积11平方米；2、租期八年二个月，从2014年3月1日至2022年5月1日；3、原告方同意装修期内免收租金50%；4、被告方第一年缴纳租金的标准为三、四楼每月每平方米租金19.89元，一楼门厅58.49元，每季缴纳一次。第二年（从2015年3月1日起）三、四楼每月每平方米租金标准为20.69元，一楼门厅租金标准为60.83元，此后每年递增4%。以此类推；4、被告方退租时，附属物品、设施、装修及室内所有设施，不得收取任何费用，一并无偿转给原告方；5、被告方逾期十天交租，原告方有权提前终止合同，收回房屋，附属物品及设施由被告方无偿交给原告方，并向原告方支付本年度租金等额的违约金；6、提前退租，被告方亦应向原告方支付当年租金等额的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，被告方于2014年7月24日、2014年11月10日完成租赁房屋装修后，开始经营黄石市本色浪漫艺术宾馆。合同履行中，被告方未能按期交租，经原告多次催讨无果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。
被告邹珺辩称，1、原告出租给被告方的房屋不符合合同第一条第一款约定的条件，被告邹珺帮助原告完善消防设施所发生的121110元费用由原告承担，应冲抵租金。根据《湖北省消防安全责任规定》第二十条规定：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物”。被告方在装修过程中，发现该租赁房屋没有专供消防水泵的消防电源和水源等，原租赁者经营的宾馆因消防问题多次被消防部门处罚。合同签订后，原告仅见证被告方支付了一笔消防设施维修费的支出，却没有履行出租人的法定义务；2、原告不履行消防义务延误被告方的开业时间，依约应当赔偿被告方营业的经济损失123206元；3、原告出租的一楼门厅系已由被告方承租的三楼、四楼建筑面积公摊，原告无权出租；4、原告所诉欠付租金的数额不实。根据租赁合同的约定，截止至2017年2月28日，被告应付租金866622.91元，为签订及履行合同，截止至2016年12月13日，被告方已向原告支付租金650000元，差额部分与原告差欠被告方的消防设施费用、延误开业经营损失相抵，被告方已经超额支付原告租金37961.99元；5、原告将公摊的消防通道即门厅对外出租是违反《消防法》第六十条规定应受处罚的违法行为；6、原告提出解除租赁合同的诉求不符合约定条件。根据双方签订的房屋租赁合同及《湖北省消防安全责任规定》，原、被告之间互负债务，即便如此，被告邹珺仍按月向其支付租金，且已超额支付租金。此外，双方签订的租赁合同并未约定合同可提前解除，故法院对原告要求解除合同的诉讼请求不应予以支持；7、原告提出支付违约金的诉求无事实依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告周腾峰经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭，放弃了答辩及举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据三因系已生效的法律文书，无需质证，且对于本案有一定的参考作用，故本院予以采信；对证据四只能证明2010年左右房屋符合出租标准，与本案缺乏关联性，故本院不予采信；对证据五系消防部门于2009年出具，与本案缺乏关联性，故本院不予采信；对证据六可以证明案外人李鸿祥曾与原告达成协议，由被告邹珺向原告支付李鸿祥所欠房租90000元的事实，故本院予以采信；对被告邹珺所提交的证据一可以证明双方签订租赁合同并对权利义务进行约定的事实，故本院予以采信；对证据二可以证明被告邹珺与消防装饰公司签订《消防工程合同》的事实，故本院予以采信；对证据三原告认可其收到650000元，故本院对该证据予以采信；对证据四因可以证明被告邹珺向原告发出联系函及短信通知原告消防问题的事实，故本院予以采信；对证据五消防系统一览表虽可以证明被告邹珺为消防设施支出的费用，但与本案缺乏关联性，故本院不予采信；对证据六因该领款单上有原告法定代表人陈乐星的签名，可以视为对支出该人工费用的认可，故本院对该证据予以采信；对证据八因与原告提交的证据五相同，与本案缺乏关联性，故本院不予采信；对证据九物业公司不同意被告方进行装修并不代表原告无权对门厅进行出租，两者之间缺乏因果联系，故本院对该证据不予采信；对证据十通知书中载明的消防安全违法行为系“消防设施、器材未保持完好”及“宾馆喷淋系统管网无水、前台员工火灾报警系统不会操作”的事实，故本院予以采信；对证据十一营业执照因无法证明系原告不履行消防义务导致宾馆迟延开业的事实，且被告邹珺的主张与已生效的（2015）鄂黄石港胜民初字第00094号民事判决中认定的事实不符，故本院对该证据不予采信；对证据十二可以证明被告方经营的宾馆已取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故本院予以采信；对证据十三、证据十四因与本案缺乏关联性，故本院不予采信；对证据十五中载明火灾报警系统停用，但被告邹珺未能有充分证据证实系原告不履行义务造成，该证据与本案缺乏关联性，故本院不予采信；对证据十六系被告邹珺与原告联系短信可以证明双方曾为消防问题沟通的事实，故本院予以采信；对证据十七消防告知书可以证明被告方经营的宾馆在开业时消防验收合格的事实，故本院予以采信；对证据十八因与本案缺乏关联性，故本院不予采信；对证据十九系双方关于租金的协商，被告邹珺未能提交证据证明原告已同意其所提方案，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院
经审理认定事实如下：被告邹珺与被告周腾峰系个人合伙关系。2014年3月1日，二被告与原告农工商公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告出租黄石市黄石大道99号东方广场三、四楼南面房屋给二被告，出租面积为三楼635平方米、四楼635平方米，以上面积合计1270平方米，一楼门厅面积为11平方米；租赁期限从2014年3月1日至2022年5月1日共计八年两个月；第一年从2014年3月1日至2015年3月1日，租金按每月每平方米19.89元计算，此后每年递增4%，即租期第二年（2015年3月2日至2016年3月1日）三、四楼每月每平方米租金为20.63元。一楼公摊面积11平方米，第一年每月每平方米租金58.49元，此后每年4%递增，即第二年每月每平方米60.83元，以此类推。租金每三个月支付一次，先付后用，每次在使用前十五天支付租金。此后被告方未能及时足额支付租金，2014年3月1日至2017年2月28日，被告方应向原告支付租金数额为898777.62元，而被告邹珺共计向原告支付560000元租金，仍有338777.62元租金未能支付，双方因此成诉。另查明，原告与被告方建立房屋租赁关系前系案外人李鸿祥承租，在原告与李鸿祥于2014年2月15日终止合同关系后，李鸿祥与原告协商，将其对被告邹珺享有的债权90000元以用于抵扣其差欠原告的租金。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。双方争议焦点有以下几点：
一、对于被告邹珺主张原告无权出租门厅11平方米的公摊面积及该通道是消防通道的问题。
本院认为，门厅11平方米系公摊面积双方均予以认可，但仍然就此进行了约定，该约定是双方真实意思的表示。该约定并未违反法律禁止性效力性规定，且在已生效的（2015）鄂黄石港胜民初字第00094号民事判决书中已就相同事实进行认定，被告邹珺在该案审理过程中亦未提出异议，故
本院认为该约定有效。对被告邹珺主张原告将门厅重复租赁给多名承租人的观点，因其未提交充分证据予以证实，故本院不予支持；
二、对于被告邹珺主张原告未尽到法定义务完善消防设施，至被告方经济损失的问题。
本院认为，首先，双方在合同中并未对消防设施由谁负担作出约定，但根据公平原则及日常经验法则，宾馆所需消防设施的购买及安装所需费用较高，如由出租方即原告负担明显有违公平原则，原告将无法通过租赁关系获益，故
本院认为消防设施的安装与调试系被告方的义务，不应由原告方承担。其次，（2015）鄂黄石港胜民初字第00094号民事判决中对于出租房屋消防问题已作出认定，在被告方经营的宾馆通过消防验收前确实存在消防联动问题，但主要是调试方面的问题，不能据此就认定原告没有提供符合消防安全要求的建筑物；
三、对于被告方支付租金数额问题。被告邹珺主张其已支付了650000元的观点，经本院审查，原告当庭承认其收到租金560000元。对余款90000元双方认识存在差异。
本院认为，被告邹珺向原告方支付90000元的时间为2014年2月5日、2014年2月19日，当时原、被告之间尚未建立房屋租赁关系，租赁合同还未签订，租金标准也未约定，被告邹珺抗辩称90000元系支付租金的理由明显不符合常理，本院对其抗辩主张不予支持；
四、被告方应付租金数额问题。经
本院查明，2014年3月1日至2017年2月28日被告方应付租金为898777.62元，但被告方仅支付560000元，未支付租金比例达37.70%。故依据合同约定及法律规定，本院对原告方请求解除其与被告邹珺、周腾峰于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，被告方应于本判决生效后三十日内向原告返还租赁房屋，对于房屋装修部分，因双方在合同中已有约定，故应按照合同约定履行。对原告方主张被告方支付2015年3月1日至2017年2月28日租金389492元的诉讼请求，经本院核算被告方应支付的租金为338777.62元，故本院对该数额予以支持，对超过部分不予支持，同时对原告主张被告邹珺、周腾峰还应从2017年3月1日起至腾退房屋之日止按合同约定支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。对原告方主张支付违约金116848元的诉讼请求，
本院认为其主张的数额过高，参照人民银行贷款年利率，对原告方主张被告方以未支付租金为基数，按照年利率6%支付从起诉之日即2016年11月1日至租金支付完毕之日止的违约金的诉讼请求本院予以支持，对超过部分不予支持。对于原告主张律师代理费10000元的诉讼请求，因其未能提交证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，
判决如下：1、解除原告黄石市农工商贸易有限公司与被告邹珺、周腾峰于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，被告邹珺、周腾峰于本判决生效后三十日内连带将其租赁的黄石市黄石市黄石大道99号东方广场一楼门厅及三、四楼南面共计1281平方米房屋返还原告黄石市农工商贸易有限公司；2、被告邹珺、周腾峰于本判决生效后十五日内连带向原告黄石市农工商贸易有限公司支付拖欠的截止至2017年2月28日的租金338777.62元，并按照租赁合同中约定的租金标准支付从2017年3月1日起至被告邹珺、周腾峰腾退全部房屋之日止的房屋占有使用费；3、被告邹珺、周腾峰以未支付租金为基数，按照年利率6%支付从2016年11月1日至租金支付完毕之日止的违约金；4、驳回原告黄石市农工商贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8862元、公告费560元，由被告邹珺、周腾峰连带负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 黄 镔
人民陪审员 熊 丰
人民陪审员 傅靖宏
二〇一七年七月十五日
书 记 员 张 琼 更多数据：搜索“”来源：