上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初10660号原告(反诉被告)：童斯京，男，1960年7月9日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄琮，上海申京律师事务所律师。被告(反诉原告)：王健，男，1974年2月23日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：林然，上海小城(苏州)律师事务所律师。
第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区南京西路XXX号东方有线大厦28楼。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：刘雪辰。
委托诉讼代理人：束善伟。
原告(反诉被告)童斯京与被告(反诉原告)王健房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，通知德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。
原告(反诉被告)童斯京及其委托诉讼代理人梁成双，被告(反诉原告)王健的委托诉讼代理人林然，第三人德佑公司的委托诉讼代理人刘雪辰、束善伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)童斯京向本院提出诉讼请求，1、判令解除童斯京与王健就上海市宝山区杨泰二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房地产买卖合同；2、判令王健配合童斯京解除网签备案手续；3、判令王健赔偿童斯京违约金人民币48万元。事实和理由：2016年8月，童斯京与王健就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定于2016年11月30日前过户。此后，因王健签订合同之初未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有住房数量等信息，致使无法过户。童斯京多次催促王健过户，王健仍以各种理由推诿，故诉请如上。
被告(反诉原告)王健反诉并辩称，双方签订买卖合同后，王健获知由于王健之子名下有房屋，致使王健属于限购对象，不予办理过户。此后，王健与童斯京积极沟通，双方于2016年11月18日协商一致，由王健父亲名义购房以回避限购，并同意将房价从240万元提高到265万元、且税收全由王健承担以对童斯京进行补偿。但此后，童斯京拒绝出售房屋。因童斯京违约，现同意解除合同、解除网签备案手续，但不同意支付违约金。即使王健应支付违约金，违约金标准不合理，违约金计价应当以上海市房地产买卖合同约定的170万元为标准，且童斯京曾提出按10%计价，但因系争房屋房价已上涨至280万元左右，故即使17万元违约金也过高、要求调低；并向本院提出反诉请求：1、判令解除双方间的房地产买卖协议；2、判令童斯京返还王健购房款83万元；3、判令童斯京支付王健违约金53万元。
原告(反诉被告)童斯京针对反诉辩称，王健被告知限购后，买卖双方曾协商由王健父亲购买系争房屋，但最后磋商未成，各方未签订新的买卖合同，故不同意反诉请求。第三人德佑房地产经纪有限公司针对本诉与反诉一并述称，王健被告知限购后，买卖双方曾于2016年11月18日协商由王健父亲作为购房人购买。但童斯京提出，如王健父亲仍无法购买，则王健及其父亲应各自承担违约责任，王健表示需核实其父亲限购情况后再予确认。待王健核实其父亲不限购后，童斯京以“已给过王健机会、现已错过时机”为由拒绝签约。本案由法院依法处理。本院
经审理查明以下事实：2016年8月27日，童斯京(卖售人、甲方)与王健(买受人、乙方)就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，主要内容为，转让价款170万元。第六条约定，甲乙双方确认，在2016年11月30日之前，甲乙双方共同申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，详见补充条款(一)。补充条款(一)约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。同日，甲乙双方签订协议书，其中约定，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计70万元，该笔款项甲乙双方共赴交易中心过户当日内直接支付给甲方。同日，甲乙双方签订补充协议，其中约定，1、签订上海市房地产买卖合同时，根据本市现行相关规定，乙方仍未取得购房资格，相关风险居间方已告知，甲乙双方均已知晓。2、乙方承诺应于2016年11月15日前取得购房资格。若乙方如期取得购房资格，除双方一致同意变更外，交易条件应与2016年8月27日签订的上海市房地产买卖合同及相关协议保持一致。3、若乙方于上述约定期限取得购房资格，甲方不配合乙方继续交易，则甲方应按照上述已签约的上海市房地产买卖合同承担违约责任。4、若乙方逾期取得购房资格，导致甲乙双方无法在2016年11月30日前办理完毕该房屋产权交易手续的，则：甲方可根据上海市房地产买卖合同第九条第三款约定追究乙方相应违约责任。5、若因国家法律法规或相关政策变更，导致乙方无法在本协议约定的期限内取得购房资格的，则甲乙双方同意解除买卖合同，甲方退还已收取的全部房款，双方互不追究违约责任。另查明，2016年11月30日，童斯京向王健发催告函，主要内容为，童斯京分别于11月3日和11月18日陪同王健去办理过户，均因为家庭限购原因无法办理审税。期中，王健曾提出解除合同、加价25万元转让给王健的父亲，但童斯京认为加价转给王健父亲的新协议因最近上海市房地产政策的多变性具有不确定因素和王健为避税做低房价使装修款数额巨大、与房屋现实不符，故不签新协议。此后双方短信协商数个方案均无法达成一致。现催告给予王健十个工作日的合同宽限期继续履行原合同权利义务，宽限期满后解除合同。2016年12月6日，王健向童斯京回函，主要内容为，双方已于11月18日对原协议进行变更，故应当履行变更后的协议，要求对方于2016年12月10日至交易中心撤销原合同备案，与王健父亲签协议。2016年12月27日，童斯京委托律师向王健发函，要求解除买卖合同、王健支付违约金17万元等。2017年1月，王健委托律师向童斯京回函表示不予认可。以上事实，有原告(反诉被告)童斯京提供的上海市房地产买卖合同、协议书、补充协议、律师函等，被告(反诉原告)王健提供的收款收据、催告函等，及各方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。审理中，为证明己方主张，王健还向本院提供2016年11月18日买卖双方及德佑公司的谈话录音，证明买卖双方已协商一直变更购买人，并对交易细节进行约定。童斯京对录音的真实性无异议，但表示，虽有口头协商，但此后买卖双方至德佑公司处协商签订书面协议时，双方对王健父亲限购后的违约责任的承担等未协商一致，故双方最终未就合同变更达成一致。童斯京表示，系争房屋目前房价在260-300万元左右。但童斯京出售系争房屋是准备置换，童斯京原先看中的房屋现已经上涨100-200万元，童斯京的损失远大于违约金。童斯京虽曾在函告中要求王健支付违约金17万元，但前提是当时王健能配合尽快解决，现因王健拖延、已造成损失进一步扩大，故坚持诉请中的违约金金额。
本院认为，童斯京与王健就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同、协议书及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据相关约定，如因王健无购房资格致使无法过户，应当根据上海市房地产买卖合同的相应条款承担违约责任。此后，因王健属限购对象致使无法过户，确已构成违约，童斯京要求解除合同、并由王健支付违约金，合法有据，当予准许。王健辩称童斯京此后与王健及其父亲另行达成了买卖合同关系，并提供录音，但该录音反映的仅是各方磋商过程，最终各方未能签订买卖合同，故王建仍应按此前与童斯京的买卖合同承担违约责任。至于违约金标准，因违约金条款系根据上海市房地产买卖合同约定的房价款计价，故童斯京主张按48万元计算，缺乏依据。现王健抗辩违约金标准过高，本院根据合同的履行情况、王健的违约情形、童斯京的实际损失等案件主客观事实，根据诚实信用原则及公平原则，酌情确定由王健支付违约金17万元。此外，鉴于买卖合同关系已解除，童斯京还应向王健返还购房款83万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第二款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下：
一、解除原告(反诉被告)童斯京与被告(反诉原告)王健就上海市宝山区杨泰二村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同、协议书及相应补充协议；
二、原告(反诉被告)童斯京与被告(反诉原告)王健于本判决生效之日起十日内，解除对上述房屋办理的网签备案手续；
三、被告(反诉原告)王健于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)童斯京支付违约金17万元；
四、原告(反诉被告)童斯京于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)王健返还购房款83万元；
五、原告(反诉被告)童斯京的其余诉讼请求，不予支持；
六、被告(反诉原告)王健的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取为4,250元，由原告(反诉被告)童斯京负担1,050元，由被告(反诉原告)王健负担3,200元；反诉案件受理费减半收取为8,520元，由被告(反诉原告)王健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一七年七月十二日
书记员 周秋娟附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：