黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）黑民申247号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：黑龙江省方元房地产开发有限公司。
法定代表人：高森，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨市阿城区为民职业技能培训学校。
法定代表人：张桂兰，该校校长。
委托诉讼代理人：王玉玺，该校行政主任。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨市阿城区财政局。
法定代表人：赵树贵，该局局长。
委托诉讼代理人：华玉和，该单位经济建设科科长。再审申请人黑龙江省方元房地产开发有限公司（以下简称方元公司）因与被申请人哈尔滨市阿城区为民职业技能培训学校（以下简称为民学校）、哈尔滨市阿城区财政局（以下简称财政局）合作开发房地产合同纠纷一案，不哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民终字第289号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。方元公司申请再审称：（一）1.一、二审判决认定为民学校对双方的合作开发项目做了大量的工作，办理了一系列项目审批、规划等手续，支持了相应费用，得到了阿城区政府及区发改局、规划局、环保局等部门的批准。因为民学校的努力，使方元公司在土地的摘牌过程中得到了一定的便利和实惠，这一认定无任何证据支持。一是为民学校办理项目审批行为均发生在双方签订协议之前，与双方的合作无任何关联；二是上述项目是为民学校为建设学校的划拨教育用地而办理，与双方合作开发商品房毫不相干；三是该项目的审批手续，在双方签订协议之前均已过期失效。2.二审判决认定为民学校是以取得案涉土地使用权的先决条件作为双方合作的基础。方元公司主张其是与政府签订土地出让合同并交纳土地出让金等各种费用并以竞买的方式取得案涉土地使用权的理由与查明的事实不符。该认定的理由之一是有关部门在对项目批准建设方面针对的是为民学校。事实上，为民学校没有取得案涉土地使用权，并没有具备双方合作的“先决条件”，案涉土地是在市场上公开挂牌出让。该认定的理由之二是阿城区人民政府已经确认为民学校有立项和开发使用项目用地的资格。阿城区人民政府《关于阿城区为民职业技能培训学校征用土地的说明》是为转移矛盾、转嫁责任而出具的，是严重的违法行政行为。二审法院无视土地使用权法定取得方式，竟然以政府的违法说明作为确定取得土地使用权的证据，实属荒唐。（二）一、二审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”为民学校既未提供土地使用权，也未投资，不承担任何风险，还要取得固定利益，分明是合同欺诈，其行为违背诚实信用原则，已构成根本违约，应依法判令解除合同，而一审法院反而驳回方元公司解除合同的正当请求，判令继续履行合同，适用法律明显错误。2.二审依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及第十二条的规定认定案涉合同性质名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同，应按照补偿性质的合同处理，即方元公司以还建筑面积等对为民学校转让土地使用权进行补偿。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”该条规定适用的前提是合作开发房地产合同成立并且有效，核心是转让方必须具备土地使用权。本案中，为民学校从未取得土地使用权，根本不存在双方合同性质名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该条规定的适用前提主要是转让方须取得划拨土地的使用权和在划拨土地上投入。本案中，为民学校从未取得划拨土地使用权，更未在案涉土地上有任何投入。（三）二审判决明显超过诉讼请求。方元公司向阿城区财政局交纳的200万元是征地保证金，在方元公司缴纳了土地出让金后，要求财政局应将该笔款项返还方元公司于法有据，二审却认定该笔款项归为民学校所有，明显超出当事人诉请。（四）一、二审判决严重违背公平原则。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、十一项的规定申请再审。
本院认为，方元公司主张其公司单独通过竞买取得了案涉土地的使用权，其公司请求解除与为民学校签订的《合作开发项目协议书》并返还200万元征地补偿金。二审法院认为双方签订的《合作开发项目协议书》合同性质名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同，应按照补偿性质的合同处理，即方元公司以还建筑面积等对为民学校转让土地使用权进行补偿。本案的焦点问题是：1.案涉土地使用权出让之前，为民学校对案涉土地是否有使用权。2.案涉的200万元征地补偿金是否应予返还方元公司。第一个焦点问题。本案中，方元公司分公司与为民学校于2010年8月11日签订的《合作开发项目协议书》约定“甲方（方元公司）经多方努力，取得了位于哈尔滨市阿城区规划金龙路与仁和大街交汇处西南角20413平方米国有土地作为为民学校建设项目立项资格，并以此项目作为甲乙双方（方元公司分公司）开发建设合作基础”。虽然为民学校在双方的协议中称该学校取得了案涉土地使用权，但并未提供证据证明该学校在签订协议时已取得案涉土地使用权，且方元公司于2010年9月9日通过竞买单独取得了案涉土地使用权，故在为民学校未取得案涉土地使用权的情况下，不存在土地使用权转让的情形，亦不应按照补偿性质的合同处理，二审法院认定双方签订的《合作开发项目协议书》合同性质名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同，应按照补偿性质的合同处理，即方元公司以还建筑面积等对为民学校转让土地使用权进行补偿属认定事实不清，适用法律不当。第二个焦点问题。方元公司向阿城区财政局交纳的200万元是征地保证金，在方元公司取得案涉土地使用权后，财政局应将该笔款项返还方元公司，原审认定该笔款项属为民学校所有，驳回方元公司的该项诉讼请求亦不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，
裁定如下：指令哈尔滨市中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决执行。
审判长 于效国
审判员 刘 平
审判员 付向成
二〇一七年七月十二日
书记员 陈秀玲 来源：