山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终3280号
上诉人（原审被告）：潍坊泰富房地产有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区健康东街524号20-107室。
法定代表人：邓斌，董事长。
委托诉讼代理人：冯东，山东鸢都英合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周祎，山东鸢都英合律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：田ＸＸ，男，1985年10月27日出生，汉族，住山东省安丘市。
委托诉讼代理人：杨泉，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。
上诉人潍坊泰富房地产有限公司（以下简称潍坊泰富公司）因与被上诉人田ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2016）鲁0705民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊泰富公司上诉请求：将原审判决第一项的违约金减少6817.42元。事实和理由：涉案楼房于2015年12月完工并验收合格，具备了交付条件，潍坊泰富公司于2016年2月5日通知田ＸＸ交接房屋，因此逾期交房违约金仅能计算到2016年1月。原审判决将2016年2月至2016年7月25日作为逾期时间计算不当，多计算了6817.42元违约金。田ＸＸ未提交书面答辩意见。田ＸＸ向一审法院起诉请求：1、判令潍坊泰富公司赔偿田ＸＸ因延期交房产生的违约金30000元（具体数额待开庭时另行确定）；2、诉讼费由潍坊泰富公司承担。一审法院认定事实：2014年7月14日，田ＸＸ作为买受人、潍坊泰富公司作为出卖人签订商品房预售合同一份，约定买受人购买出卖人开发的位于潍坊市奎文区健康东街14526号新龙湾7号楼5单元402号房屋，建筑面积80.52平方米，每平方米单价4483.93元，房款361046元整。合同第六条付款方式及期限中规定，买受人采用银行按揭方式，买受人于合同签订当日，向出卖人支付首付款161046元，余款200000元整采用银行按揭方式支付。第八条交付期限规定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、市政配套设施的批准与安装延误（因出卖人过失除外）；买受人未付清全部房款或按揭款未到帐时；因雨雪等天气原因造成工期延误，交付期限可顺延30天。第九条出卖人逾期交房的违约责任规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之拾的违约金。合同还对其他事项进行了约定。田ＸＸ于2013年9月26日向潍坊泰富公司交付购房款61508元，于2014年4月30日至同年9月5日分三次向潍坊泰富公司交付购房款99538元，以上合计161046元，并以办理银行按揭贷款的方式于2014年9月5日向潍坊泰富公司支付购房款200000元。至合同约定的交房日2015年6月30日，潍坊泰富公司未向田ＸＸ交房。2016年3月9日，田ＸＸ以潍坊泰富公司逾期交房为由诉至本院，要求潍坊泰富公司承担逾期交房违约金。当事人有异议的证据和事实：潍坊泰富公司提供的证据1、2014年7月至2015年6月天气状况明细打印件一份，证明在合同期间有63天有雨雪，根据合同第八条规定，因雨雪天气造成工程延误，交付期限可延期30天。田ＸＸ质证认为，该证据系潍坊泰富公司自行打印，证据效力存在瑕疵，也不能真实客观的反映因天气原因给潍坊泰富公司造成的工期延误，不予认可。证据2、潍坊泰富公司售楼处电话824×××6在2016年2月的通话记录一份，证明潍坊泰富公司在2016年2月5日18点24分35秒通知了田ＸＸ可以交房。田ＸＸ质证认为，潍坊泰富公司没有打电话通知田ＸＸ，说明交房事实，根据双方合同约定，商品房达到交付使用条件后，潍坊泰富公司应当书面通知田ＸＸ办理交付手续，并应提供相应证明文件，潍坊泰富公司不出示证明文件或文件不齐全，田ＸＸ有权拒绝交接，因此产生的交房责任应由潍坊泰富公司承担。证据3、山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的评估报告一份，证明田ＸＸ购买的房屋月租金为600元，说明其主张的违约金过高。田ＸＸ质证认为，对真实性不予认可，因潍坊泰富公司单方委托，且田ＸＸ、潍坊泰富公司双方签订的合同中关于延期交房违约金的标准已明确约定，因此不予认可。证据4、交房通知单，业主入住验房表以及装修管理服务协议各一份，证明潍坊泰富公司于2016年7月28日将房屋交付田ＸＸ使用。田ＸＸ质证认为，对证据的真实性无异议。但是田ＸＸ认为房屋并不具备交付的条件，潍坊泰富公司也没有出示商品房预售合同中第八条规定的证明文件，小区现在的用电为工业用电，因此该房屋的交付时间不应当认定为2016年7月28日，潍坊泰富公司应当提交商品房住宅交付使用的批准文件以证明房屋具备法律规定的交付条件。对以上事实一审法院认定如下：潍坊泰富公司提供的证据1虽为打印件，但证明了2014年7月至2015年6月合同期内的天气情况，与本案有关联，对本案事实有证明力，本院依法予以确认。证据2不能体现系潍坊泰富公司与田ＸＸ的通话，内容亦不能体现，本院依法不予采信。证据3系潍坊泰富公司单方委托，田ＸＸ不予认可的情况下，本院依法不予采信。证据4是真实的，且与本案有关联，能够证明潍坊泰富公司于2016年7月28日向田ＸＸ交房，田ＸＸ予以验收且与潍坊泰富公司签订了装修管理服务协议的事实，本院依法予以采信。经潍坊泰富公司申请，法院委托山东恒通土地房地产资产评估有限公司对田ＸＸ所购房屋在价值时点的2015年7月份月租金进行评估，该公司做出恒通房法估字[2017]第009号房地产估价报告，载明田ＸＸ所购房屋在价值时点的2015年7月份月租金的评估额为人民币899元。田ＸＸ质证认为，对评估报告的真实性无异议，但是对于报告证明的事实有异议，田ＸＸ认为商品房预售合同约定了违约金的计算方式，评估报告认定的房屋租金不应当作为田ＸＸ损失计算的依据。潍坊泰富公司质证认为，评估的数额偏高。
本院认为，该评估报告系本院依法委托做出，鉴定机构具备相应资质，鉴定程序合法，本院依法予以采信。一审法院认为，田ＸＸ、潍坊泰富公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。田ＸＸ按合同约定履行了付款义务，潍坊泰富公司未能在合同约定期限2015年6月30日前交付房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。故田ＸＸ要求潍坊泰富公司支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。按照合同约定，潍坊泰富公司逾期交房超过60日后，田ＸＸ要求继续履行合同的，合同继续履行，自潍坊泰富公司最后交付房屋的期限的第二天起至实际交付之日止，潍坊泰富公司按日向田ＸＸ支付已交付房价款万分之拾的违约金，按照该约定，潍坊泰富公司每月应承担的逾期交房违约金为11831.38元（361046元×10/10000×30天），明显过高，潍坊泰富公司辩称违约金约定过高，要求予以调整，于法有据，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本案中，田ＸＸ未提供证据证明潍坊泰富公司逾期交房给田ＸＸ造成的损失达到或超过了所请求的数额，结合本案的具体案情，潍坊泰富公司逾期交房给田ＸＸ造成的损失即为田ＸＸ房屋租金损失。山东恒通土地房地产资产评估有限公司做出的恒通房法估字[2017]第009号房地产估价报告，载明田ＸＸ所购房屋自2015年7月始月租金的评估额为899元，根据该报告，田ＸＸ所购房屋月租金为889元。双方当事人争议的焦点问题中有：
一、潍坊泰富公司实际交房期限怎样界定的问题。
本院认为，潍坊泰富公司虽然主张逾期交房的违约时间只能计算至2016年1月，但是，田ＸＸ、潍坊泰富公司双方签订的商品房预售合同中明确约定，潍坊泰富公司应当将经验收合格的商品房交付田ＸＸ，至本院第一次庭审中，潍坊泰富公司没有提供证据证明该商品房经验收合格，故不符合双方约定的交房条件，因此，应以田ＸＸ实际接收该商品房的时间为潍坊泰富公司交房日期，即2016年7月28日。田ＸＸ虽然主张潍坊泰富公司交付房屋不符合约定的条件，但是田ＸＸ接收房屋的行为，应视为认可房屋达到双方约定的交付条件。
二、因雨雪天气造成潍坊泰富公司工程延误，交付期限可否延期30天问题。
本院认为，田ＸＸ与潍坊泰富公司签订的商品房预售合同第八条交付期限中规定“因雨雪等天气原因造成工期延误，交付期限可顺延30天”。潍坊泰富公司提供的天气状况明细打印件，能够证明潍坊泰富公司的主张，本院对潍坊泰富公司逾期交房时间，予以扣除30天。综上所述，潍坊泰富公司逾期交房时间为自2015年7月1日至2016年7月27日，共计12个月零27天，扣除应当顺延30天，实际逾期时间为11个月零27天，田ＸＸ的逾期交房损失为（899元×11个月+899/30天×27天）×130%=13907.53元。潍坊泰富公司主张田ＸＸ逾期收房给潍坊泰富公司造成损失，未提出反诉，本院依法不予审理。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及有关民事法律法规之规定，判决：
一、潍坊泰富公司于判决生效之日起十日内支付田ＸＸ逾期交房违约金13907.53元；
二、驳回田ＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费3066元，由田ＸＸ负担2918元，潍坊泰富公司负担148元；财产保全费320元、评估费833.5元，均由潍坊泰富公司负担。本院二审期间，上诉人潍坊泰富公司围绕上诉请求提交《竣工验收报告表》一份，证明涉案房产已于2015年竣工验收,逾期交房违约金应计算至2016年1月。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人田ＸＸ质证认为对证据真实性无异议，但涉案房屋当时并不具备交付的条件，上诉人潍坊泰富公司于2016年7月26日将涉案房产交付被上诉人田ＸＸ。对上述当事人争议的事实，本院认定如下:上诉人潍坊泰富公司虽主张涉案楼房于2015年12月完工并验收合格，具备了交付条件，逾期交房违约金仅能计算到2016年1月，但未提交充分证据证明房屋已于2016年2月交付被上诉人田ＸＸ，因此，对于上诉人潍坊泰富公司的主张，本院不予支持。
本院查明的其他事实与原审法院认定一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人潍坊泰富公司主张涉案楼房已于2016年2月5日通知被上诉人田ＸＸ交接房屋，逾期交房违约金仅能计算到2016年1月，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对上诉人潍坊泰富公司的上诉请求，本院不予支持。根据双方当事人提交的证据及一审法院已查明的事实，可以认定上诉人潍坊泰富公司的实际交房日期应为2016年7月28日，一审判决并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人潍坊泰富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潍坊泰富房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张国良
审判员 王 斌
审判员 王 峰
二〇一七年七月十二日
书记员 郑 伟 关注公众号“”