江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1444号
上诉人（原审被告）：王建平，男，1961年3月8日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：李欲斌，江苏三法律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）:吴群，男，汉族，1977年1月10日出生，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人:张慧华，江苏立洋律师事务所律师。
原审
被告：溧阳市土地收购储备中心，住所地江苏省溧阳市溧城镇燕山路**号。
法定代表人：周俊华，该中心主任。
委托诉讼代理人：史俊，江苏顺邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈施，江苏顺邦律师事务所律师。
原审
被告：溧阳市天丰房屋拆迁有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇南大街119-21号。
法定代表人：宋轲，该公司董事长。上诉人王建平因与被上诉人吴群、原审被告溧阳市土地收购储备中心（以下简称溧阳收储中心）、溧阳市天丰房屋拆迁有限公司（以下简称天丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初6597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建平上诉请求：撤销原判，依法驳回吴群的诉讼请求，并承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋的装潢系前承租人杨桂珍装修投入，在该次租赁终止时将装修抵偿给王建平作为房租。吴群未进行装修，不应享有该装潢权益。2.与吴群之间不存在租赁转让关系，而是直接的租赁关系。3.吴群在2016年4月30日前已经自行停业，不能享有拆迁补偿协议中的停业补贴。吴群辩称，一审判决正确，予以维持。溧阳收储中心辩称，一审判决正确，予以维持。天丰公司未作答辩。吴群向一审法院起诉请求：王建平、溧阳收储中心、天丰公司共同返还吴群案涉房屋装修补偿款222604元、停业过渡费8万元（先是主张营业损失180平米*20元*55元=198000元，后变更为主张过渡费8万元）。一审法院认为，王建平将其营业用房出租给王莉经营餐饮，双方对租赁合同的相关条款做了约定。双方约定本案涉及的房屋装修由承租人负担，租赁期满，房屋的装修由承租人处理。出租人并允许承租人转租，该约定不违反法律规定，应予支持。依据该约定，王莉在经营中进行了转租，最终由吴群通过转让取得该饭店的经营权，虽然吴群和王建平未签订书面的租赁合同，但王建平收取了吴群支付的租金，且合同约定允许转让，故依法认定王建平认可吴群的租赁行为。由于吴群经营是通过转让的方式取得，而转让行为是基于王莉和王建平之间的约定，王莉转让给顾玺，顾玺转让给吴群，是一个连续的过程，故王莉和王建平租赁合同约定的相关条款的效力及于转租人。王建平认为由于吴群经营困难无法经营，因未能提供证据证明，故对此抗辩意见不予采信。吴群在租赁期限届满前因房屋被拆迁，导致无法经营，吴群依法有权获得补偿。补偿范围包括装修价值及停业损失，上述补偿款已由王建平收取，故王建平应予返还。吴群承租的房屋装修价值经评估为213975元，停业补贴从拆迁安置补偿协议书中反映为43200元（20*180*12），合计王建平应返还吴群拆迁补偿款257175元。天丰公司作为拆迁实施人，系受溧阳收储中心委托，在委托范围内实施委托行为，委托行为的后果应由委托人承担，故天丰公司不应承担责任。溧阳收储中心依照拆迁政策规定和被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，相关拆迁补偿款由王建平收取，应由王建平返还。至于按照拆迁政策规定，吴群是否还享有其他补偿款，这不属本案处理范围，故吴群对溧阳收储中心的诉讼请求应予驳回。判决：
一、王建平应返还吴群拆迁安置补偿款257175元，于判决生效之日起十日内付清。二驳回吴群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5840元，由吴群负担877元，王建平负担4963元。二审中，上诉人王建平提供了一份杨桂珍的情况说明，以证明案涉房屋系杨桂珍投资装修，并在该次租赁终止时将装修抵偿给王建平作为房租。被上诉人吴群对该证据的真实性不予认可。经审查，该证据内容与一审中王建平庭审中陈述系自行投资装修后再交由杨桂珍租赁不一致，且形成时间在一审判决之后，故本院对该情况说明的真实性，不予采信。二审查明事实：案涉营业房屋溧阳市平陵街87-3号，建筑面积234.32平米，产权登记人为王建平。2005年5月1日，王建平和王莉签订房屋租赁合同一份由王莉承租该营业房180平方米用于经营溧阳市溧城天禧楼饭店，双方约定：租赁期限为2005年5月1日至2009年4月30日，允许转租，承租人承担装修，年租金为3万元且一次支付等。王莉承租后将该饭店转让给顾玺经营，顾玺于2005年10月5日又将该饭店转让给吴群经营，吴群为此支付转让费12万元给顾玺（其中包括2005年9月饭店服务员工资6300元）。2005年11月3日，吴群向王琴妹（系王建平的姐姐）缴纳了案涉房屋2005年11月1日至2006年4月30日的租金22500元整。2006年2月21日起，溧阳收储中心对案涉房屋所在的平陵广场地块组织拆迁。2014年3月24日拆迁人溧阳收储中心、被拆迁人王建平、王云、拆迁实施单位天丰公司签订拆迁安置补偿协议书一份。载明被拆迁人位于溧阳市平陵街87-3、建筑面积234.32平米营业房屋被拆迁。被拆迁人同意上述房屋于2008年4月10日交付拆除。被拆迁房屋作价1444545元，附属房（物）及其他作价222604元，过渡费自2008年4月至2012年10月55*20*234.32平米为257752元。补偿形式为产权调换。其他事项约定：1.安置房源地原地营业房西大街125-128号122.9平米、西大街125-235号122.3平米。2.如果吴群或其他相关人员的人来主张拆迁利益，由王建平处理，与拆迁人无关。王建平收取了拆迁协议书中载明的补偿款项。溧阳市天目房地产评估咨询有限公司于2015年3月25日出具评估报告。该报告载明委估标的物估价时点为2006年3月20日，营业房估价为1444545元，营业房（第一层）附属、室内装潢补偿估价为104243元，营业房（第二层）附属、室内装潢补偿估价为109732元，承租户姜洁室内装潢补偿估价为8629元，合计222604元。吴群得知后，向王建平、溧阳收储中心主张拆迁补偿权利无果，遂诉至原审法院，要求判如所请。另查明，2008年案涉房屋被拆除。
本院认为，一审认定事实错误，应予以改判。理由如下：本案的争议焦点为吴群的承租损失赔偿范围。
一、承租关系。王建平上诉主张，其与吴群之间不存在转租关系，而是直接租赁关系。二审认为，根据谁主张谁举证的原则，对于王建平与吴群的租赁关系，吴群提供王莉、顾玺的租赁合同以及租金凭证等证据形成证据链，据此可以认定其与王建平系转租租赁，王建平未提供双方存在租赁关系的书面合同或口头的约定证据，故对王建平的该项上诉主张，本院不予采信。
二、承租利益。王建平上诉主张，案涉房屋的装潢系前承租人杨桂珍装修投入，并在该次租赁终止时将装修抵偿给王建平作为房租。吴群未进行装修，不应享有该装潢权益。对于案涉房屋并非吴群进行的装修，各方当事人并无异议。二审认为，根据王建平、王莉、顾玺的租赁合同以及租金收据，吴群作为次承租人享有案涉房屋的承租权利；其在承接上手顾玺租赁合同时约定12万元转租费用，因履约时王建平另外收取吴群支付的6个月2.25万元租金，故该12万元的转租费用应当不包含租金但包含吴群前手顾玺留下的装修等费用。据此，吴群在案涉房屋拆迁安置补偿协议中享有装修补偿的利益，故王建平的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、拆迁安置中承租人的损失补偿。王建平与溧阳收储中心签订案涉溧阳市平陵街87-3号房屋《拆迁安置补偿协议书》，该协议并未违反法律禁止性规定，对当事人具有法律约束力。案涉房屋租赁期间发生拆迁，吴群作为承租人，向房屋所有权人、出租人王建平主张拆迁补偿中所涉承租人的相关利益并无不妥。王建平上诉主张，吴群在2016年4月30日前已经自行停业，不能享有拆迁补偿协议中的停业补贴。二审认为，民事活动应当遵循公平原则。吴群在租赁期间因房屋被拆迁导致无法经营有权获得补偿，但其仅支付租赁费用142500元（转租费12万元以及2.25万元半年租金），现一审法院支持其享有承租房屋拆迁安置补偿款中的257175元，有违公平原则，本院予以调整。1.关于停业补贴。吴群在一审起诉时先是主张营业损失后变更为过渡费8万元，对此，一审法院予以部分支持，认定其停业补贴为43200元（20*180*12）。二审认为，涉案租赁房屋用于商业用途，承租人吴群可要求出租人王建平赔偿其合理期间内的经营损失，但不宜超过六个月，本院酌情对于吴群的经营损失认定为21600元（20*180*6）。2.装修损失。案涉溧阳市平陵街87-3号、建筑面积234.32平米，经评估装潢补偿估价包括营业房第一层104243元，第二层109732元，承租户姜洁室内为8629元，合计222604元。鉴于吴群不是案涉房屋唯一的承租户且仅租赁其中的180平方米，故其应按照实际所租赁面积享有装修补偿，现一审法院判决其享有案涉房屋装饰装潢补偿213975元不当，本院予以纠正为171000元，计算方式为222604÷234.32*180。综上所述，上诉人王建平的部分上诉理由成立，本院予以支持；其他上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，
判决如下：
一、维持溧阳市人民法院（2016）苏0481民初6597号民事判决第二项；
二、撤销溧阳市人民法院（2016）苏0481民初6597号民事判决第一项；
三、王建平返还吴群拆迁安置补偿款192600元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5840元，由吴群负担2123元，王建平负担3717元；二审案件受理费5840元，由吴群负担2123元，王建平负担3717元。本判决为终审判决。
审判长 裴国伟
审判员 孙海萍
审判员 袁海燕
二〇一七年七月十二日
书记员 许 星 来源：百度搜索“”