湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初8328号原告湖南当代绿建置业有限公司，住所地长沙市岳麓区银杉路255号5层，统一社会信用代码：91430000095735148C。法定代表人张鹏，董事长。委托代理人唐曼谷，女，汉族，1989年5月7日出生。系公司职工。被告汪峰，男，汉族，1990年12月25日出生，住湖南省醴陵市。
原告湖南当代绿建置业有限公司（以下简称“绿建公司”）诉被告汪峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告绿建公司的委托代理人唐曼谷到庭参加了诉讼，被告汪峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿建公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XXxxxx）及其补充协议，并判令被告协助原告到房产局办理解除合同、撤销网签、注销备案等相关手续；2、被告支付违约金17000元（按照全部购房款的2%计算）；3、被告向原告支付代偿款项的利息、罚金共计6315.55元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月7日，原、被告双方签订了合同编号为XXxxxx的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告所开发的位于岳麓区××××××区××光路当代××号房屋，房屋付款方式为银行按揭。同时，在被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同生效后，被告在原告保证期间内未按时归还银行贷款本金及利息，原告已被银行要求承担了全额担保责任。根据房屋买卖合同附件四“合同补充协议”第一条第2项约定，原告有权解除房屋买卖合同并依法要求被告支付解除违约金、垫付的按揭贷款利息及罚息。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》之有关规定，依法诉至贵院，以实现原告之诉讼请求。被告汪峰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、商品房预售许可证。拟证明原告销售合法。证据二、长沙市商品房买卖合同及补充协议。拟证明原被告之间权利义务关系。证据三、个人购房借款及借款担保合同、销售不动产统一发票。拟共同证明原告对被告的按揭承担连带保证责任。证据四、个人住房商业用房借款最高额保证合同及履行担保义务通知书。拟证明银行向原告要求承担连带责任。证据五、个人货款还款凭证。拟证明原告向银行承担了还款保证责任。证据六、商品房预告登记证明。拟证明原告已经为被告办理网签备案相关手续。证据七、解除合同通知书及快递凭证，送达照片。拟证明原告向被告发出解除合同通知书。被告汪峰经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。对原告提供的证据，
本院认为其来源合法，内容真实客观，予以确认。结合本院依法认定的证据及到庭当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2015年12月7日，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XXxxxx）及《合同补充协议》，由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区××××××区××光路当代××号房屋，建筑面积116.53平方米，房屋总价850000元，首付款（含定金）213000元，剩余637000元由被告向中国建设银行股份有限公司湖南省分行贷款支付。该买卖合同第十条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家与地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同的商品房交付买受人使用。第十九条约定，任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起7日内，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续，否则，另一方可不承担违约责任，并要求对方赔偿相应的损失。附件四《合同补充协议》第二条约定，买受人应该严格履行其与银行或公积金中心签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行或公积金中心签订的借款合同，并发生银行或公积金中心要求出卖人承担担保责任的后果，买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行或公积金中心承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之叁的违约金。如买受人逾期偿还贷款本息及其它应付款项累计达叁个月，出卖人有权单方面解除合同，并按以下两种情况分别处理：1）买受人未使用房屋的，买受人还应当另外向出卖人支付总房价款的2%的违约金；2）买受人已使用房屋的，应自出卖人书面通知解除合同之日起壹拾日内腾空并退还房屋。被告向原告支付了首付款213000元。2015年12月11日，原告（保证人）、被告（借款人/抵押人）与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（贷款人）就637000元借款共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同第十二条约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应支付的其他款项以及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。第十三条约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》即涉案房屋，并办理了抵押登记手续。第十九条约定，本合同履行期间，借款人与售房人就所购房屋质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行。该合同签订后，贷款人如约发放了贷款，原告亦向被告出具了相应的销售不动产统一发票。2016年3月30日，涉案房屋办理了商品房预告登记。2016年6月27日，因被告2个月没有及时偿还银行贷款，贷款人直接从保证人（即原告）账户上扣划被告应偿还的罚息7.64元、利息2455.08元及本金831.43元，合计3294.15元。2016年7月28日，因被告连续3个月没有偿还银行贷款，贷款人直接从原告账户上扣划被告应偿还的罚息13.4元、利息3839.43元、违约金631.22元及本金632059.35元，合计636543.39元。至此，原告已替被告偿还了全部银行贷款。2016年9月30日，因原告已替被告偿还了全部银行贷款，原告就没有通知被告办理交房手续。2017年3月25日，原告依据合同约定的送达地址向被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，该通知书由其家属代收。
本院认为，原告绿建公司与被告汪峰之间签订的《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方在附件四《合同补充协议》第二条约定“如买受人逾期偿还贷款本息及其它应付款项累计达叁个月，出卖人有权单方面解除合同”的约定，现因被告未按照合同约定偿还银行贷款，导致原告于2016年7月28日向中国建设银行承担了偿还全部贷款本息的连带保证责任。因此，被告行为已经构成违约，原告解除双方签订的商品房买卖合同有合同依据。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。本案原告向被告发出过解除合同通知书，虽然该通知书系被告家属代收，但根据双方在补充协议第九条约定，本院参照本案实际情况，酌情认定该通知书到达被告（2017年3月25日）之日起解除双方之间的买卖合同。因此原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XXxxxx）及其附件一至四于2017年3月25日起解除。根据“买受人应该严格履行其与银行或公积金中心签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行或公积金中心签订的借款合同，并发生银行或公积金中心要求出卖人承担担保责任的后果，买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行或公积金中心承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之叁的违约金。如买受人逾期偿还贷款本息及其它应付款项累计达叁个月，出卖人有权单方面解除合同，买受人未使用房屋的，买受人还应当另外向出卖人支付总房价款的2%的违约金”的约定，因被告存在不及时偿还银行贷款的违约行为，原告根据合同约定已经代偿银行罚息、利息、违约金合计6946.77元，现原告只诉请其中的6315.55元，被告对此款项应当予以返还。同时，被告还应当按照全部购房款2%的合同约定向原告支付违约金17000元（总价850000元×2%）。故对原告上述诉请，本院予以支持。根据双方在商品房买卖合同第十九条“任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起7日内，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续”的约定，双方之间的商品房买卖合同解除后，被告应当在7日内协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）、抵押登记及按揭合同解除的相关手续。另外，被告汪峰未到庭参加诉讼，亦未向本院提出其答辩意见或抗辩理由，其已支付的首付款213000元，可以另循途径予以解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告湖南当代绿建置业有限公司与被告汪峰于2015年12月7日签订的编号为XXxxxx的《长沙市商品房买卖合同》及其附件一至四于2017年3月25日起解除；
二、被告汪峰于本判决生效之日起七日内协助原告湖南当代绿建置业有限公司到合同（或产权）登记机关办理完注销合同备案登记、产权预登记、抵押登记等相关手续；
三、被告汪峰于本判决生效之日起十五日内一次性向原告湖南当代绿建置业有限公司支付违约金17000元，代偿银行利息、罚息6135.55元，合计23315.55元；
四、驳回原告湖南当代绿建置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费383元（此款原告已预付，被告需在支付上述款项时一并支付给原告），由被告汪峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖和平
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 黄 娓
二〇一七年七月十二日
书 记 员 戴林玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”