江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4695号上诉人(原审原告)：江苏省华厦房地产开发公司，住所地南京市北京东路77号-2。
法定代表人：葛雪康，总经理。
委托诉讼代理人：王凡，江苏世纪同仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶晟磊，江苏世纪同仁律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：南京世定缘大酒店有限公司，住所地南京市玄武区北京东路77号-1。
法定代表人：齐菊花，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔国彪，江苏共盈律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：南京世腾缘餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区御道街61-101号。
法定代表人：齐菊花，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔国彪，江苏共盈律师事务所律师。上诉人江苏省华厦房地产开发公司（以下简称华厦公司）、南京世定缘大酒店有限公司（以下简称世定缘公司）与被上诉人南京世腾缘餐饮有限公司（以下简称世腾缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，因华厦公司、世定缘公司均不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初5145号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华厦公司上诉请求:1.解除其与世定缘公司签订的房屋租赁合同，世定缘公司腾空房屋并予以返还；2.世定缘公司向华厦公司支付欠付租金2393137元（计算至2017年5月31日）；3.世定缘公司支付房租滞纳违约金938959元、合同违约金1200000元、剩余租期赔偿金266667元，共计2405626元；4.世腾缘公司对世定缘公司承担连带担保责任。5.世定缘公司、世腾缘公司承担全部诉讼费用。事实与理由：
一、华厦公司与世定缘公司、世腾缘公司预签订《房屋租赁合同》后，将房屋交付给世腾缘公司装修使用。华厦公司为了有利于双方合作，及时解决合同履行过程中出现的各种问题，签订了相关的补充协议。自2015年11月6日后，世定缘公司经常性拖欠租金，至2016年9月9日，拖欠租金共计83746元，拖延95天，且提出极不合理的改变合同内容的主张。
二、一审法院认为地铁施工确实影响承租人的正常经营，缺乏事实和法律依据。华厦公司作为出租方的义务，只是提交符合合同约定的房屋，世定缘公司商业经营情况与华厦公司无关。地铁施工并非影响承租人正常经营的主要原因，地铁施工对世定缘公司产生的经营风险应由其自行承担，且根据其水电量的使用情况，其经营情况并未发生明显变化。世定缘公司辩称，一、华厦公司变更请求，要求支付款项至2017年5月31日，其上诉请求和一审诉讼请求不一致，超出了一审的诉讼请求，一审其仅要求付至2016年12月31日。
二、（2016）苏0102民初5663号判决系生效判决。该案认定世定缘公司可以通过诉讼方式主张权益，华厦公司直接通知解除合同的条件不成就。世定缘公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为世定缘公司按79276元向华厦公司支付2016年6月6日至2017年2月6日的租金和物业管理费；二审诉讼费用由法院依法确认分担。事实与理由：
一、涉案房屋租赁合同的法律效力问题。涉案房屋租赁合同的合法性有待确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。一审中，世定缘公司多次要求华厦公司出示涉案房屋的相关证件，但其一直没有正面回应。世定缘公司自行到政府相关部门查询，得到的回复却是北京东路77号-1根本没有相关登记信息。如华厦公司不能提供建设工程建设规划许可证，就应认定涉案合同无效，按合同无效的法律规定处理本案。
二、一审法院在认定世定缘公司的损失及调整租金时有失偏颇。自2012年12月开始,由于地铁施工给世定缘公司带来巨大的损失，一审法院虽认可该事实，并表明对房租进行适当调整，但只将2016年6月6日至2016年10月6日应付的租金由764620元调整为700901元，降低8.4%的房屋租金，其余期间的房租未做任何改变。因地铁施工至本案诉讼时2016年10月31日恢复路面交通，该期间已约有4年时间，对于此4年的各项损失，一审在调整租金时完全没有予以考虑。地铁长期施工围档和南京军区政治部营房办在巷子中建设大楼的行为导致上诉人经营内外交困，其情形完全符合法院规定的“情势变更原则”，法院应当根据公平原则判决世定缘公司按一半的标准向华厦公司支付有关费用。华厦公司辩称，一、关于合同合法性的问题。一审中，世定缘公司、世腾缘公司要求继续履行合同，未提出合同解除，即视为对合同效力的认可。华厦公司向世定缘公司、世腾缘公司出租的涉案房屋完全符合《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题解释》的相关规定。涉案合同明确了房屋及土地的性质，涉案合同合法有效。且世定缘公司、世腾缘公司提出合同无效的问题和其一直主张的请求相矛盾。
二、关于2012年到2016年地铁施工是否构成情势变更。本案一审期间，世定缘公司、世腾缘公司另案提起诉讼，以应认定因地铁施工造成情势变更，要求华厦公司全额赔偿租金400多万元。（2016）苏0102民初5663号判决书，认为不构成法定的情势变更，认为地铁施工是客观事实，对世定缘公司、世腾缘公司的经营产生了一定的影响，酌情认为华厦公司应当减收租金247280元，判决后双方均未提起上诉。
三、本案和(2016)苏0102民初5663号案中，法院已酌情华厦公司减收租金33万多元，对世定缘公司、世腾缘公司已做出了较大的照顾。综上，世定缘公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，请求法院予以驳回。世腾缘公司述称，同意世定缘公司的上诉及答辩意见。华厦公司一审向一审法院请求：1．解除其与世定缘公司、世腾缘公司之间的房屋租赁合同；2．世定缘公司腾空所租赁的房屋并返还给华厦公司；3．世定缘公司向华厦公司支付至2016年12月31日应交租金及物业费1670337元、迟延付租滞纳金350677元（至2016年12月21日）；4．世定缘公司向华厦公司支付违约金120万元、合同未到期赔偿金266700元（自2016年10月16日起至2020年2月16日，计40个月，按每年8万元标准计算）；5．世腾缘公司对世定缘公司的上述全部责任承担连带担保责任。一审法院认定事实：2009年7月9日，华厦公司与世腾缘公司签订《房屋租赁合同》，约定，华厦公司将南京市北京东路77号-1金桥商务楼1-3层（1-5轴线）、4-6层（1-8轴线）、7层（1-6轴线）房产租赁给世腾缘公司用于经营酒店业务，该房屋土地使用权为军队所有，房屋由华厦公司出资建设，华厦公司拥有50年使用权；租赁期限自2009年7月17日起至2020年1月16日止；租金的实际起算日为2010年1月16日，每年的1月16日至次年的1月15日为一个年段，租金第一年和第二年为每年220万元，第3-4两年，租金在第2年度的基础上增加3%，第五年起，以后每两年租金在上年基础上增加5%；租金缴款方式为先付租金后用房屋，租金每4个月支付一次，在每四个月开始之前十日内支付；世腾缘公司必须按时缴纳房屋租金和水、电、煤气等费用，如不能按时交纳，拖延在30天以内，世腾缘公司要承担应付租金或水电气费每日千分之一的违约金，延期超过30天，华厦公司有权停止水电气供应，收回房屋，终止租赁协议，世腾缘公司承担由此而发生的一切责任；租赁期间，双方均不得提前终止协议（因不可抗拒的原因除外），如特殊情况需提前两个月书面通知对方，并协商处理，若世腾缘公司因自身原因提前终止协议，必须提前60天通知对方，在结清房租及有关费用的同时，世腾缘公司要按剩余租期以每年8万元的数额补偿华厦公司，并另向华厦公司赔偿120万元的违约金；南京世纪缘酒店连锁下的世腾缘公司签订本合同后，以租赁的房屋注册成立新的酒店，注册成功以后新的酒店与华厦公司签订合同，由世腾缘公司承担连带责任。世定缘公司成立后，华厦公司与世定缘公司、世腾缘公司签订《房屋租赁合同》，约定，世定缘公司是南京世纪缘酒店连锁内公司，以租赁华厦公司南京市北京东路77号-1的房屋后注册成立的新酒店，在酒店成立前世腾缘公司与华厦公司签订租赁合同，按原合同的约定，新合同成立后即世定缘公司与华厦公司签订合同，世腾缘公司对世定缘公司所有责任承担连带担保责任。2010年1月29日，华厦公司与世定缘公司、世腾缘公司达成《房屋租赁第一次补充协议》，因双方商定仍按房屋租赁合同约定，免租期延长一个月，即合同租赁期调整为2009年7月17日起至2020年2月16止。2010年2月9日，华厦公司与世定缘公司、世腾缘公司签订《房屋租赁第二次补充协议》，就物业费用开支达成协议，从原合同中的房租总价中转18万元即每月15000元作为物业费，由世定缘公司在支付房屋租金时一并支付给华厦公司，即第一年租金价格调整为202万元（以后按原合同递增），物业费款额为18万元。2012年12月，因地铁四号线施工需要，南京市北京东路从中科院土壤研究所开始到九华饭店段开始围挡施工。2013年6月10日，世定缘公司向华厦公司发出《关于减少租金的函》，提出：现因路边广告门楼被拆，加上地铁围挡施工，给酒店经营带来了很大程度的影响，至今已影响近半年时间，后续影响还在继续，世定缘公司今年以来受三公消费及地铁施工影响，已亏损近百万元了，前期已经投入近千万装修成本，希望华厦公司酌情考虑减少租金。2014年12月31日华厦公司（甲方）与世定缘公司（乙方）签订《房屋租赁第三次补充协议》，约定2014年因南京军区政治部营房办建设施工挖断电缆，造成停电，对乙方经营造成不利影响，同时，因为地铁四号线及营房办建设，乙方承租房产周边环境不好，也给乙方的经营活动带来困难。故达成补充协议：1．甲方同意自2016年度开始以后年度每期付四个月租金，支付时间调整为每年2月6日、6月6日、10月6日；2．因地铁施工影响，2015年度按月支付房租，每月6号之前支付；3．因甲方单位车位已不能满足原协议的停车要求，甲方同意不再收取世定缘公司在华厦公司院落中夜间停车的费用；4．乙方提出的10万元停电损失补偿，双方协商2014年度甲方给予乙方85000元的房租减免。2015年9月3日，世定缘公司向华厦公司申请，内容为：自2012年起由于路口酒店广告招牌被拆，三年以来长期围挡修地铁，门前右侧政治部盖宿舍大楼……目前无法负担全额租金，申请华厦公司给予减免三个月租金。2016年1月-4月，华厦公司数次向世定缘公司、世腾缘公司发出《关于缴付租金的函》催缴租金。2016年9月世定缘公司向华厦公司回函，表示：2016年7-8月，双方多次进行协商，但未达成一致，世腾缘公司无意拖欠房租，更不愿终止与华厦公司的合同，只是客观情况变化已经导致酒店亏损严重，已不能按原合同条件继续履行；近两年来经济状况不景气，各行业整体经济状况都很差，提出两点要求，将原合同约定的房租降低20%，合同期延长五年，以弥补之前地铁围挡施工的经济损失。2016年9月9日华厦公司向世定缘公司发出《解除房屋租赁合同通知书》。华厦公司称世定缘公司在2016年2月6日应付的租金及物业费未结清。世定缘公司于2016年6月之前支付2016年度内租金及物业费共计828063元，华厦公司以世定缘公司2016年尚欠租金及物业费1670337元为由，于2016年9月12日诉至一审法院要求处理。一审法院另查明，北京东路沿线交通于2016年10月恢复正常。一审法院认为，2012年12月开始，由于南京地铁四号线进行施工，对世定缘公司的经营确有影响，鉴于此，双方于2014年底签订协议，将2016年度以后的租金支付时间调整为每年2月6日、6月6日、10月6日，以及2015年度按月支付房租，每月6号之前支付等。之后，世定缘公司多次向华厦公司提出租金减免，但双方对减免租金事宜一直未能达成一致。根据租赁合同标的物为经营酒店的特点，道路通畅应为合同履行的基础，租赁物周边环境的舒适性及周边道路的便利性均影响到经营活动的人流量。在合同履行过程中，因较长时间的地铁施工围挡导致交通不便，确实影响承租人的正常经营，地铁建设为出租方带来了较大的增值利益，却为承租方带来损失，鉴于地铁施工沿线交通于2016年10月恢复正常，及对承租人经营的影响程度及涉诉房屋租金水平，故对本案中华厦公司主张世定缘公司支付租金的时间段中涉及到地铁施工期间应付的部分予以适当调整。世腾缘公司对世定缘公司的上述付款义务承担连带责任。世定缘公司已支付的租金部分，已在另案主张处理，故不在本案审理范围。对华厦公司以世定缘公司未按约支付租金为由要求解除与世定缘公司之间的租赁合同，要求世定缘公司返还承租房屋及支付违约金、赔偿金、滞纳金的诉讼请求，不予支持。按照2010年2月9日华厦公司与世定缘公司、世腾缘公司签订《房屋租赁第二次补充协议》，从原合同中的房租总价中转18万元作为物业费，2016年、2017年全年应交的租金均为2293861元。因合同约定是先付租金后用房屋，故2016年6月6日应付的2016年6月6日至2016年10月6日租金764620元、物管费60000元。考虑到地铁施工的影响进行调整为700901元（764620元×11÷12）。2016年10月6日应交的后四个月租金及物业费，按原合同履行应为824620元，故2016年6月6日、2016年10月6日世定缘公司应交的租金及物管费，合计为1585521元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、世定缘公司于判决生效之日起十日内向华厦公司支付至合同结算日2016年10月6日应交的租金、物业费，合计1585521元。
二、世腾缘公司对世定缘公司的上述付款义务承担连带责任。
三、驳回华厦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26880元，由华厦公司负担7811元，世定缘公司、世腾缘公司负担19069元。二审中，世定缘认为，一审法院对合同约定的土地使用权、华厦公司出资建房、拥有50年使用权的事实没有查清。华厦公司提交了五组证据：1.其与南京军区政治部金桥饭店签订的联合建房《协议书》及《补充协议书》；2.涉案建筑物总平面图；3.涉案建筑物一至七层平面图；4.涉案建筑物《建设工程规划许可证》、《工程建设项目施工许可证》、《竣工验收备案表》；5.（2008）民一终第23号民事判决书。证明涉案房屋系合法建筑，涉案租赁合同有效，其一审提出的主张具有事实和法律依据。世定缘公司、世腾缘公司质证认为，对以上五组证据的真实性予以认可，第1组证据不能确认该建设是否符合施工许可和规划许可证，第5组证据与本案没有关联性。其第一次见到第2、3、4组证据，即完整的相关材料，其对涉案租赁合同的效力不再持有异议。二审另查明，一审法院于2017年4月7日做出（2016）苏0102民初5663号民事判决书认定，华厦公司直接通知世定缘公司解约条件并不成就。该案判决后，双方均未上诉，判决已生效。各方当事人对一审法院查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审中，华厦公司已提交案涉房屋的合法建设手续，各方当事人针对该房屋签订的《房屋租赁合同》及系列补充协议，不违反法律法规禁止性规定，系各方当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按约履行。
一、关于合同解除问题。租赁双方在合同签订后的实际履行过程中，因地铁施工等原因，客观上对世定缘公司的经营造成一定的影响，双方签订了相关补充协议，亦表明双方对此均予以认可，世定缘公司提出减少租金，双方多次协商未果,世定缘公司延迟支付相应租金,具有一定的事实理由。另有，已生效的（2016）苏0102民初5663号判决认定华厦公司直接通知世定缘公司解约的条件并不成就，可表明华厦公司对合同未解除的认定予以认可。据上,
本院认为，世定缘公司虽拖延支付租金，但并未明确拒绝支付租金，从维护合同的稳定性出发，涉案合同不宜解除，故对华夏公司提出解除合同的请求，不予支持。一审法院对华厦公司要求世定缘公司支付违约金、赔偿金、滞纳金的诉请，不予支持，并无不当。
二、已生效的（2016）苏0102民初5663号判决，对本案涉案房屋已交付的租金等问题已做出相应认定处理。本案中，一审法院认为已付租金部分，当事人已在另案中主张处理，不在本案审理范围，并无不当。
三、因涉案房屋相邻房屋建设及地铁施工，给世定缘公司的经营造成影响，对此双方当事人亦协商达成《房屋租赁第三次补充协议》，华厦公司对租金的支付时间、减免等给予世定缘公司一定的让利。结合上述情况，综合考量，一审法院对2016年6月6日应付的2016年6月6日至2016年10月6日的租金764620元调整减少为700901元（764620元×11÷12），符合实际情况，较为公平合理，并无不当。世定缘公司做为商业主体，承租涉案房屋时应考虑到相关的商业风险，地铁施工虽对其造成一定的影响，不能认定双方按原合同履行造成利益显著失衡。故本院对世定缘公司主张因情势变更，要求按合同约定支付一半租金的请求不予支持。对华厦公司要求世定缘公司全额支付相应租金的请求亦不予支持。
四、《最高人民法院的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中一审，华厦公司要求世定缘公司支付欠付其至2016年12月31日的租金，一审法院依法做出认定判决，二审中，华厦公司要求世定缘公司支付世定缘公司欠付其至2017年5月31日的租金，超出了一审的诉讼请求的范围，根据法律规定，双方未达成调解，其可另行主张，本案不予理涉。综上所述，上诉人华厦公司、世定缘公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13782元，由上诉人南京世定缘大酒店有限公司负担1782元，江苏省华厦房地产开发公司负担12000元。本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年七月十二日
书记员 王 慧 微信公众号“”