北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初7867号
原告：辛荣花，女，1958年11月23日出生。
委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常伟，男，1977年1月22日出生。
被告：方修云，男，1968年5月15日出生。
被告：王媛媛，女，1978年4月28日出生。二被告
委托诉讼代理人：王琦，北京市弘嘉律师事务所律师。
原告辛荣花诉被告方修云、王媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛荣花及其委托诉讼代理人刘平、常伟，被告方修云及其与王媛媛的委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辛荣花向本院提出诉讼请求：
一、请求法院确认原被告于2016年9月13日签订的《房屋买卖合同》于2016年11月18日解除；
二、判决被告支付违约金156000元；
三、判决被告支付占用房屋的租金、物业费、暖气费等损失（供暖费2482.8元每个供暖季，物业费每月147.6元，自2016年10月25日至今，租金每月1000自2016年10月15日至实际返还房屋之日）；
四、判决被告返还北京市房山区琉璃河东后街×号楼×房屋及一l层3—201地下室。
五、判决被告拆除私自安装的防盗门，将房屋恢复原样；
六、判决被告协助办理解除诉争房屋的网签手续。
七、诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，原、被告于2016年9月13日签订房屋买卖合同，约定原告将位于北京市房山区琉璃河东后街×号楼×室及其地下室出售给被告，房屋（含装修）成交价为1030000元整。合同签订后，被告支付原告五万元定金及二十万元首付款。双方于2016年10月25日签订补充协议，约定：被告应于2016年11月7日之前支付第二笔购房款二十万元，剩余款项被告用公积余贷款后支付原告，被告与原告商量想尽快装修，故原告将房屋钥匙交给被告。但被告未按协议约定时间履行第二笔付款义务。根据合同约定：被告在约定期限未付款，逾期超过十天，原告有权解除合同。原告多次联系被告及中间人，被告表示拒绝付款，并通过中介方以快递方式将房屋钥匙交回。2016年11月18日，原告向被告及中介方分别发了解除合同通知。但被告偷配一把钥匙留存，在未经原告允许且不知情的情况下，将原告房屋门外装一个入户防盗门，地下室更换门锁，导致原告无法进入房屋。
被告方修云、王媛媛辩称：我买房是真实意愿，我和妻子再婚为了给孩子上户口，常伟在网上标注价额是97万，坐地起价是103万提交，前期都很正常，2016.10.25签署的协议不认可，常伟通知王媛媛交接房屋，时间长达九个小时，在王媛媛身体不适的条件下，代为我签字，我在原告录音中有证实，10.7贷款认定是80万元，前期已经付款25万，我不认可，对我造成风险，我妻子回去后身体特别不适，进行检查。合同应该继续履行。原告诉求没有事实依据，应该得到法院否认，原被告一直在履行合同，合同真实有效，首付款已绎支付完毕，房屋已经进行交付，在建委网站进行了备案，导致现在纠纷是原告不配合我方贷款事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据双方一致认可的证据，本院认定事实如下：坐落于房山区琉璃河东后街×号楼×及×地下室登记房屋所有权人系辛荣花。辛荣花出具《授权委托书》，委托常伟代理其办理涉案房屋的有关房屋登记事项。2016年9月13日，常伟代辛荣花（出卖人）与王媛媛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：房山区琉璃河东后街×号楼×单元。该房屋所在楼栋建筑总层数为7层，其中地上6层，地下1层。该房屋所在楼层为2层，建筑面积82.5+14.75平方米。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1030000元（小写），壹佰零叁万元整（大写）。买受人可以在签订合同的同时支付定金人民币50000元（小写），伍万元整（大写，不高于成交价格的20%）。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。1、买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币50000元（小写），伍万元整（大写，不高于成交价格的20%）。……（三）关于贷款的约定：买受人申办抵押贷款拟贷款金额为人民币650000元（小写），陆拾伍万元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：……（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。……第七条违约责任：（二）逾期付款责任：买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在十日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方签订《补充协议》，约定：经买卖双方友好协商，位于房山区琉璃河东后街×号楼×房产，就房屋买卖事宜达成如下协议：1、买受人购房首付款分2笔支付给出卖人，第一笔20万（贰拾万）元整，于房屋核验结果通过当日交接于出卖人，如若9月30日之前，房屋核验未完成或未通过，双方另行协商。第二笔首付款额度为总房价与（首付款、定金和贷款额）总和的差额，交接时间为初审后三个工作日内。2、因房山住建委政策，如若产生资金监管费用，将由第二笔首付款监管账户，细节部分另行协商。3、此房屋合同价100万元整，装修及家具折后合成人民币3万元整，卖净得103万元整，大写：壹佰零叁万元整。4、双方定于卖方得到全部购房款后叁日内进行房屋交付。后，王媛媛支付定金五万元及首付款二十万元。2016年10月25日，常伟代辛荣花（甲方）与王媛媛（乙方）签订《补充协议》，约定：1、乙方在2016年11月7日之前，将第二笔购房款交接给甲方，其后剩余的全部购房尾款由公积金尾款发放，保证全部购房款的额度一致，后期多退少补（即剩余的伍拾捌万元整由贷款机构发放）。2、签此协议当日，甲方需将房屋交接于乙方，以交接日当日为准记录水、电、燃气、有线、物业、供暖费用，部分需要产权证方可办理的转让业务，待拿取房本之后，再进行办理。3、因房屋贷款事宜并未全部办理，贷款额度即实际最终购房尾款并未确定，甲乙双方签此协议即代表同意以下几点，签字生效：（1）如贷款额小于伍拾捌万元整，乙方需自行补贴相应的尾款差额；（2）如贷款额度大于伍拾捌万元整，甲方在收取贷款机构尾款之后，应退还多余购房款；（3）双方在多退少补的交接定于正式贷款发放当日。王媛媛在该《补充协议》落款处书“代方修云”字样。同日，辛荣花向王媛媛交付涉案房屋。后，王媛媛、方修云入住该房屋，并将防盗门更换。2016年11月18日，常伟以手机短信形式向王媛媛、方修云发出《解除合同通知书》如下：我与王媛媛于2016年9月13日签订的琉璃河二街房屋买卖合同，约定2016年11月7日前支付二十万元首付款，但王媛媛方未按照合同约定时间2016年11月7日给我支付第二笔款项20万元，现你方已构成违约，逾期超过十日，按照合同第七条等约定，现正式通知你解除2016年9月13日签订的合同。庭审中，辛荣花陈述，其未交纳涉案房屋的物业费及供暖费。双方一致认可，涉案房屋的网签手续系办理在方修云名下。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，辛荣花即已委托常伟办理涉案房屋的有关事宜，则常伟所签订的相关协议即对辛荣花具有约束力。依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应依约履行。辛荣花与王媛媛签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，各方均应依约履行。依据双方签订的买卖合同及补充协议的约定，王媛媛应于2016年11月7日之前支付第二笔首付款20万元，但其未按期支付。王媛媛虽主张，上述补充协议与双方买卖合同相冲突，且该补充协议系其在身体不适，未明确知晓协议内容的情况下签订的。但王媛媛作为完全民事行为能力人，应对其签字承担相应责任，其亦未举证证明上述补充协议存在无效或可撤销的情形。故，对该补充协议的合法有效性，本院予以确认。当事人协商一致，可以变更合同。双方签订的补充协议即是对买卖合同的变更，与买卖合同具有同等的法律效力，双方均应依照此约定履行。现王媛媛未按期付款，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。经本院释明，王媛媛对双方合同约定的违约金不要求法院调整，故辛荣花要求支付违约金的诉讼请求，事实清楚，本院予以支持。依据双方房屋买卖合同的约定，王媛媛的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，则辛荣花有权解除合同。2016年11月18日，辛荣花已经向王媛媛送达了解除通知，则双方合同于2016年11月18日已经解除。故，对辛荣花要求确认双方合同解除的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。双方合同已经解除，王媛媛、方修云即应协助办理解除网签的手续、退还其所占用的房屋并将房屋恢复原状，辛荣花则应退还已付房款。辛荣花要求腾退房屋、恢复原状、解除网签手续的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。双方合同即已解除，王媛媛继续占用涉案房屋已无合法依据，其应向辛荣花支付占用房屋期间的房屋占有使用费。辛荣花按照每月1000元标准主张，未超出合理范围，本院予以支持。对物业费、供暖费部分，因辛荣花未实际支付该笔费用，即该部分损失尚未发生，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、确认辛荣花与王媛媛于
二〇一六年九月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于
二〇一六年十一月十八日解除；
二、辛荣花于本判决生效之日起十日内返还王媛媛购房款250000元；
三、王媛媛于本判决生效之日起十日内给付辛荣花违约金156000元；
四、王媛媛、方修云于本判决生效之日起十日内将房山区琉璃河东后街×号楼×号房屋及-1层×地下室返还给辛荣花，并拆除防盗门；
五、王媛媛、方修云于本判决生效之日起十日内按照每月1000元的标准给付辛荣花自
二〇一六年十月二十六日至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占有使用费；
六、方修云于本判决生效之日起十日内协助辛荣花办理解除涉案房屋的网签手续；
七、驳回辛荣花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，由王媛媛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 董 会
人民陪审员 张克敏
人民陪审员 王素林
二〇一七年七月十二日
书 记 员 刘艳华 微信公众号“”