甘肃省临洮县人民法院执 行 裁 定 书（2017）甘1124执异6号案外人：马吉德，男，1986年8月14日出生，住甘肃省康乐县。
申请人：梁小兵，男，1963年2月8日出生，住临洮县。
被
申请人：包峰，男，1981年10月25日出生，住临洮县。本院在执行申请人梁小兵与被申请人包峰民间借贷诉前财产保全纠纷一案中，案外人马吉德对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人马吉德称，2017年4月12日，马吉德与包峰签订售房��议书，约定将包峰在临洮县洮阳镇哥舒花园1栋9号商铺出售给马吉德，售价70万元。合同订立当日，马吉德依约付清全部房款，包峰将该商铺移交给马吉德。协议还约定包峰配合过户的时间为3个月。由于协议约定在2017年7月12日之前过户，故该商铺未登记在马吉德名下。现法院执行案涉房屋，明显错误，请求撤销临洮县人民法院（2017）甘1124财保6号裁定书，解除对涉房屋的查封。
申请人梁小兵辩称，对售房协议是否真实有效存在异议，且属于明显低价转让，属显失公平的民事行为。即使签订的售房合同有效，也属附条件民事行为，该商铺的所有权并未转移，仍属包峰的财产，法院依法采取查封措施合法有效，请求驳回马吉德的执行异议。
本院查明，2017年5月5日，申请人梁小兵向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人包峰位于临洮县洮阳镇哥舒��园1栋9号商铺予以查封。申请人梁小兵以其儿子梁真位于兰州市城关区拱星墩街道段家滩路450之9号1单元503室房屋提供担保。本院审查后认为，申请人的申请符合法律规定，裁定对被申请人包峰位于临洮县洮阳镇哥舒花园1栋9号商铺予以查封。后本院于2017年5月8日向临洮县房地产管理所送达了民事裁定书、协助执行通知书，对被申请人包峰的商铺进行了查封。申请人于2017年5月16日向本院提起了诉讼。另查明，2017年4月12日，包峰与马吉德签订售房协议书，约定包峰将临洮县光明巷哥舒花园1号楼一层9号商铺出售给马吉德，价格为70万元，并于2017年7月12日前办理过户手续。如不能按时过户，包峰退回全部房款，并每月负担违约金3万元。同日，马吉德通过康乐县康顺商贸有限责任公司的账户向包峰转账70万元。2017年5月4日，涉案房屋初始登记在包峰名下。2017年5月7日，包峰领取商铺房产证后交给了马吉德。
本院认为，金钱债权执行中，买受人就登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下情形且其权利能够排除执行的，方可支持：（一）在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在被申请人包峰名下，本院于2017年5月8日予以查封。案外人马吉德主张其与包峰于2017年4月12日签订售房协议书，并已付清全部房屋价款，包峰已将房屋交付案外人马吉德使用，有马吉德向本院提交的售房协议书、交易明细、收条以及本院调取的康应军调查笔录能够证明。因案涉房屋初始登记在包峰名下是2017年5月4日，未办理过户登记手续的原因是客观上不能办理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人马吉德作为购房者在购买本案涉案房产时，已尽到合理的注意义务，并已支付相应的价款，已具备房屋买卖的形式要件，至于转让行为是否有效，不属执行异议的审查范围，本案不予审查。
申请人梁小兵辩称，包峰明显低价转让财产，但其未提交相关证据，且是否低价转让不属异议案件审查范围，本案亦不���审查。综上，案外人马吉德的请求符合法律规定，执行异议成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，
裁定如下：中止本院（2017）甘1124财保6号民事裁定书的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李军保
审判员 王志强
审判员 沈思盛
二〇一七年七月十二日
书记员 侯喜平 来源：