福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初6508号
原告（反诉被告）：邓双喜，女，汉族，1973年12月6日出生，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：李芹花，福建法正联盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈玉洪，福建法正联盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林凤彩，女，汉族，1987年7月23日出生，住厦门市翔安区。
被告（反诉原告）：魏加香，男，汉族，1973年2月27日出生，住厦门市湖里区。林凤彩、魏加香共同
委托诉讼代理人：吾益平，福建厦信律师事务所律师。林凤彩、魏加香共同
委托诉讼代理人：谢少良，福建厦信律师事务所律师。
原告（反诉被告）邓双喜与被告（反诉原告）林凤彩、魏加香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邓双喜的委托诉讼代理人李芹花、沈玉洪，林凤彩、魏加香的共同委托诉讼代理人吾益平、谢少良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓双喜向本院提出诉讼请求：1.撤销魏加香以林凤彩的代理人名义于2017年3月23日与邓双喜签订的编号为0001010号《房产买卖协议书》；2.林凤彩偿还购房定金20万元并按银行同期贷款利率计付自2017年3月23日起至归还日止的利息；3.魏加香赔偿邓双喜已偿付的中介费1万元及自2017年3月23日起至还款日的利息；4.魏加香对前述第二项诉求承担连带责任。事实和理由：2017年3月23日，魏加香以林凤彩代理人的名义与邓双喜签订了《房产买卖协议书》，将址于本市思明区厦禾路947号230室房产转让给邓双喜；协议签订之日，邓双喜支付购房定金20万元；2017年4月30日支付首付款130万（含定金），余下177万元购房款由邓双喜向银行申请贷款，以银行按揭贷款的方式支付；2017年5月22日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并办理交易登记手续；若5月22日前因一方原因无法办理交易登记手续，另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。该协议补充条款载明定金的收款账户以及邓双喜需向厦门铂居房产行销策划有限公司支付中介费1万元。该协议时签订，林凤彩未到场，魏加香声称是林凤彩的舅舅受林凤彩委托，以林凤彩代理人的名义与邓双喜签订协议书。协议签订当日，邓双喜向魏加香提供的林凤彩的账户汇付了定金20万元，并向中介方支付了1万元中介费。但是，邓双喜至今未与林凤彩见面，魏加香也未提供相关授权文件，致使协议书的效力及双方的交易至今处于不确定的状态。为此，邓双喜于2017年4月11日致函林凤彩要求撤销协议书，林凤彩于2017年4月12日签收，故该协议已于2017年4月12日撤销。林凤彩、魏加香辩称，魏加香是林凤彩的舅舅。林凤彩的父母涉嫌非法经营于2017年3月9日被拘留，林凤彩因此于2017年3月9日回福清至今未返还厦门，因此本案不存在无权代理问题。邓双喜在起诉状中已经明确合同是魏加香代签，收款人是林凤彩，从另一个角度印证了林凤彩对讼争房屋的买卖是同意的，无需林凤彩追认，这点邓双喜在签订合同时就知情。邓双喜主张的撤销买卖协议的通知是快递投到小区的公共邮箱，并注明他人收，但林凤彩并未使用该公共邮箱，至今未看到该函件。林凤彩是收到法院的通知后才知道本案纠纷。退一步讲，邓双喜也没有与魏加香电话联系或告知，说明邓双喜购买讼争房屋的目的不纯，是为了炒房，后因政府相关规定出台后，邓双喜认为炒房没有意义，就以无权代理为由要求撤销合同，属于不诚信行为，故请求驳回其诉讼请求。林凤彩、魏加香向本院提出反诉请求：邓双喜向林凤彩、魏加香支付因违反《房产买卖协议书》约定应承担的违约金（以307万为基准，按每日0.05%计算，自2017年4月30日起计算至实际支付307万元购房款之日止）。事实和理由：林凤彩委托魏加香与邓双喜于2017年3月23日签订编号为001010号《房产买卖协议》，邓双喜于当日向林凤彩支付了定金20万元，现邓双喜无正当理由要求解除双方签订的房产买卖协议，且未按合同约定于2017年4月30日支付首期购买款，已严重侵害了林凤彩的合法权益。邓双喜辩称，一、魏加香在签订该协议时未曾提供业主林凤彩的书面授权委托书，其行为属于无权代理行为。被代理人林凤彩至今未予追认，根据法律规定，邓双喜有权在林凤彩追认前行使撤销该协议的权利；
二、邓双喜已于2017年4月11日发出撤销《房产买卖协议书》的通知函，被代理人林凤彩已于2017年4月12日收到该通知函，故《房产买卖协议书》已撤销，且原告提起诉讼后，法院送达起诉书副本，再次明确撤销《房产买卖协议书》；
三、被撤销的协议自始没有法律约束力，不能作为任何一方追究违约责任的依据，故林凤彩、魏加香要求邓双喜支付违约金没有法律依据。邓双喜围绕诉讼请求向本院提交如下证据：《房产买卖协议书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、收条、中介费微信转账截屏记录及建设银行个人活期账户交易明细、公证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院
经审理认定事实如下：2017年3月23日，魏加香以林凤彩（甲方）代理人的名义与邓双喜（乙方）签订一份《房产买卖协议书》，约定甲方将坐落于厦门市思明区厦禾路947号230室的房产出售给乙方，成交价为307万元；协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金20万元；乙方将购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：乙方于2017年4月30日向甲方支付130万元（含定金）；甲方同意乙方向银行申请贷款177万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于接到所贷银行通知放款不足1日内将差额部分以现金方式支付给甲方；甲乙方签订本协议时，应向厦门铂居房产策划有限公司支付中介费1万元，由乙方支付；双方不得中途悔约，如甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方的购房款。在此条件下，向中介方支付的全部中介费均由违约一方承担；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金;甲乙双方保证于2017年5月22日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付，上述购房款的0.05%作为违约金。若于2017年5月22日前因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任；针对上述所有条款，甲方已征得产权人及所有权共有人的同意；双方补充协议：甲方收款账户为中国农业银行，名字：林凤彩，账号：62×××77。另外，该协议书首部载明：出售方：林凤彩；身份证号码；地址：福建省厦门市翔安区新店镇祥吴六里65号402室。上述协议书签订当日，邓双喜以转账的方式向林凤彩账户支付购房定金20万元，魏加香于当日向邓双喜出具一份收条，确认收到上述购房定金，“收款人”处载明“魏加香、林凤彩”；邓双喜于当日还向中介支付中介费1万元。邓双喜于2017年4月11日在厦门市思明区公证处以邮政特快专递的形式邮寄《撤销通知函》，收件人：林凤彩，电话：139××××4032，地址：福建省厦门市翔安区新店镇祥吴六里6号402是，送达文书：《撤销通知函》一式一份共计一页。该邮件于2017年4月12日被签收，签收人为“他人收1号鸟箱”。上述《撤销》通知函的内容为：“林凤彩女士：本人邓双喜接受厦门铂居房产行销策划有限公司之引荐，为购买址于厦门市思明区厦禾路947号230室的房产（土地房屋产权证号为：闽20**第0130669号）之目的，于2017年3月23日与魏加香（身份证号码）就前述房产签订了编号为0001010号的《房产买卖协议书》（下称协议）。前述协议签订后，至今尚未得到您作为房屋产权人对协议效力的确认。现本人郑重通知：撤销与魏加香于2017年3月23日签订的编号为0001010号的《房产买卖协议书》。专此致函！”审理中，邓双喜自认，签订上述协议时魏加香未提供任何书面手续，也未出示讼争房产产权证，亦未当邓双喜的面给林凤彩打过电话确认。因魏加香无权代理，协议签订后林凤彩未予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，邓双喜有权解除协议。林凤彩、魏加香提供一份福清市人民法院（2017）闽0181刑初373号刑事判决书，主张林凤彩的父亲林宝淋、母亲魏月英因非法经营罪被追究刑事责任，林凤彩因此于2017年3月9日回福清处理相关事宜至今。邓双喜对上述证据的真实性无异议，但认为与本案不具关联性。鉴于林凤彩对魏加香代理人的身份予以确认，本院向邓双喜制作询问笔录，邓双喜表示其已行使撤销权，上述协议已经解除，不同意继续履行协议。
本院认为，邓双喜以魏加香无权代理，协议签订后林凤彩未予追认为由要求依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定予以撤销，结合该法条第二款规定的“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”，可以撤销必需符合两个条件，即撤销必需在被代理人追认之前以及撤销的主体必需是善意相对人。从上述查明事实分析，《房产买卖协议书》中载明的房屋出售方为林凤彩，魏加香作为林凤彩的代理人在该协议上签字，邓双喜亦自认签订协议时魏加香未提供任何书面手续，也未出示讼争房产产权证，亦未当邓双喜的面给林凤彩打过电话确认，结合此后邓双喜又以该协议尚未得到林凤彩确认效力为由向林凤彩发出撤销该协议的通知函分析，虽然邓双喜将购房定金转账支付至林凤彩账户，但邓双喜至始至终都认为魏加香是无权代理，并非系不知道或者应当不知道无权代理人没有代理权的相对人，因此可以认定，邓双喜并非上述法条规定的“善意相对人”，其在协议签订后又以魏加香无权代理为由要求撤销上述协议以及退回购房定金、赔偿损失的请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。结合双方当事人上述陈述及查明事实，可以认定魏加香以林凤彩代理人名义签订的上述《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。鉴于邓双喜已明确表示不再履行上述协议，该协议已履行不能，林凤彩、魏加香要求邓双喜承担协议继续履行中的违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相关当事人就该协议履行中的其他权利义务可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、驳回邓双喜的诉讼请求；
二、驳回林凤彩、魏加香的反诉请求。本案本诉案件受理费15680元，由邓双喜负担；反诉受理费322元，由林凤彩、魏加香负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吕云平
二〇一七年七月十二日
书记员 朱剑生附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十八条第二款相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”