浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1278号
上诉人（原审被告）：缪馥星，女，1980年2月5日出生，汉族，宁波大学教师，住宁波市。
委托诉讼代理人：王晓慈，浙江和义观达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈勇，浙江和义观达律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：宁波市南天房地产经纪有限公司。住所地：宁波市海曙区冷静街*号（2-10）-（2-13）室。
法定代表人：虞天良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：庄艳，女，该公司员工。
原审
第三人：江明，男，1964年1月3日出生，汉族，住宁波市海曙区。
上诉人缪馥星因与被上诉人宁波市南天房地产经纪有限公司（以下简称南天公司）、原审第三人江明居间合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2016）浙0211民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。缪馥星上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回南天公司一审的全部诉讼请求。事实及理由：《存量房屋买卖中介合同》签订后，未经缪馥星同意，南天公司将江明中介费进行调整，该合同实际并不成立和生效。即使该合同成立，由于签订合同时，江明承诺小区旁边不会建市场，但合同签订后，市场即开建，南天公司和江明存在欺诈导致缪馥星要求解除或撤销该合同，缪馥星无需承担违约责任。即使该合同有效，南天公司未尽中介职责，无权要求缪馥星支付全部中介费。假设缪馥星违约解除合同而应承担违约责任，也应当根据双方的实际情况确定中介费的支付和违约责任的承担金额。综上，应当按照南天公司实际履行中介职责情况酌定缪馥星应支付的中介费，应当根据南天公司及江明的实际损失酌定缪馥星应承担的违约责任，在缪馥星已向江明承担15000元定金的情况下，不应再由缪馥星承担买卖双方的全额中介费。南天公司辩称，《存量房屋买卖中介合同》依法成立并有效。也不存在欺诈可撤销的情形。该合同第四条、第十五条均以黑字加以特别标示。缪馥星作为完全民事行为能力人，对自身签订合同可能产生的风险具备一定的预估能力。南天公司已为缪馥星与江明提供了居间服务，且促成了合同签订，因缪馥星违约，导致合同未能履行，南天公司有权要求缪馥星支付中介费。缪馥星无证据证明南天公司未尽中介义务。中介费系双方确认的金额，在合同有效的情况下，缪馥星应按约支付该费用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。江明未作述辩。南天公司向一审法院起诉请求：缪馥星支付南天公司房地产中介服务费34000元。诉讼过程中，南天公司减少诉讼请求为要求缪馥星支付南天公司房地产中介服务费28000元。一审法院认定事实：2016年5月17日，江明作为卖方（甲方），缪馥星作为买方（乙方），南天公司作为中介方（丙方），三方签订《存量房屋买卖中介合同》一份，合同载明：甲方将其所有的位于宁波市镇海区庄市街道清泉花园55幢01室的房产出售给乙方，权证号：2006002176，房屋价款和其他价款总计2860000元，合同签订之日，乙方即付定金15000元，交于甲方，乙方于2016年5月31日前支付甲方房款845000元，过户前，甲方自行还清银行按揭贷款，并取消抵押，丙方于2016年5月31日前开始办理过户手续，甲、乙必须准时到场（若原房屋属于银行抵押的，以相关受理部分规定为准），剩余房款2000000元，乙方应在2016年5月31日前提供有效的按揭资料，并委托丙方办理25年银行商业按揭。办证服务费550元、按揭服务费1800元，由乙方承担，于2016年5月31日支付给丙方。同时该合同第十五条载明：合同履行期间，除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因乙方过错造成的经济损失（以下内容为加黑字体）：定金归甲方所有，甲乙双方的中介费和代办费均由乙方承担，不作退还，并承担由此造成的其他相关费用；第十六条载明：合同履行期间，除甲方、乙方原因外，丙方违约不能履行合同的，应承担违约责任。合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因丙方过错造成的经济损失：1.丙方故意隐瞒提供房地产中介服务有关重要事实或向甲方、乙方提供虚假情况的，应向合同受害方退还所收取的全部中介服务费，并按约定中介服务收费额的3%赔偿合同受害方；2.丙方利用提供房地产中介服务事项的机会，为自己牟取不正当利益的，应向合同受害方退还所收取的全部中介费用；3.丙方违反有关法律、法规和政府规定，违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害合同签约他方利益的，按本条第1项约定处理；4.丙方未按合同约定履行应尽义务或履行义务失责的，应承担相应法律责任。当日，缪馥星交付江明定金15000元。上述合同第四条以加黑字体对甲乙双方应承担的中介服务费、支付时限进行了约定，其中南天公司持有的加盖有备案章的合同载明：“甲方支付中介服务费28600元，在2016年5月17日付入丙方，折后12000；乙方支付中介服务费45760元，在2016年5月17付入丙方，折后22000”，其中“28600、45760、折后12000、折后22000”为手写字迹。缪馥星持有的合同中第四条载明：“甲方支付中介服务费28600元，在2016年5月17日付入丙方；乙方支付中介服务费45760元，在2016年5月17付入丙方，折后22000”，其中“28600、45760、折后22000”为手写字迹。双方持有的合同中，均在上述条款下方以加黑字体载明：鉴于丙方已经为甲乙双方提供了居间服务，且促成合同签订，如甲乙双方最终未能依合同之约定履行义务的，均不影响丙方对上述中介费的收取（属丙方原因的除外）。南天公司持有的加盖有备案章的合同中，在合同封面中载明的中介费金额为“6000+22000”，并同时载明经办业务员为周溪伟，双方持有的合同中载明的经办人均为施克诚，审理中，双方一致确认，该合同实际经办人为周溪伟。同日，南天公司、缪馥星与江明签订《办证、按揭委托代办合同》一份，对缪馥星与江明委托南天公司办理产权交易过户及按揭贷款相关事宜进行了约定。2016年5月26日，缪馥星向南天公司提出不再购买涉案房屋，要求解除房屋买卖合同，并在同日发给南天公司工作人员的短信中称“又综合考虑了一下，（我老公可能要换工作，有点变数），所以，清泉的房子我们不买了”。江明确认对于缪馥星提出的解除合同要求其已经表示同意，房屋买卖合同已经解除。一审法院认为，案件争议焦点，一是案件是否应中止审理；二是诉争合同是否有效，相关争议条款是否对缪馥星发生法律效力；三是如合同有效，缪馥星是否应全额支付中介费。对此，逐项分析如下:关于争议焦点一，该院认为南天公司是否通过虚报、瞒报中介费用的方式，以虚报、少报营业收入逃避国家税收，并不影响案件的审理，故缪馥星关于案件应中止审理的答辩意见，该院不予采纳。关于争议焦点二，第一，南天公司是否通过虚报、瞒报中介费用的方式，以虚报、少报营业收入逃避国家税收，并不构成案件诉争合同无效的法定情形，并不影响诉争合同的效力，合同中载明的经办人与实际经办人是否相同，经办人是否有经纪人执业资格，签订合同之前，南天公司是否已查看房地产中介机构的营业执照，机构备案证书和经办人的经纪人职业资格证书和身份证件材料亦不影响诉争合同的效力，故该院对缪馥星以上述理由提出的涉诉合同无效的答辩意见，不予采纳。第二，关于合同第四条、第十五条、第十六条第1项是否因显失公平而属无效格式条款的问题，该院认为，首先，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销，而非直接否定相关合同条款效力；其次，合同第四条、第十五条，均以加黑字体对相关内容加以特别标示，结合居间合同的法律特征，该院认为，合同第四条、第十五条并不属于提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的条款，而合同第十六条是对南天公司可能承担的违约责任的约定，其中第1项约定是否属于无效格式条款并不影响案件争议事项的判定。综上所述，该院对缪馥星关于上述条款因显失公平而无效的答辩意见，不予采纳。第三，关于合同第四条有关中介费用的约定是否对缪馥星发生法律效力的问题。缪馥星称其并未参与南天公司与江明就中介费的协商过程，其签名时，南天公司持有的合同中只写明甲方、乙方分别支付中介费28600元、45760元，“折后12000、折后22000”的手写字样系南天公司之后添加，其签名时并不存在，但确认合同第四条中关于缪馥星应支付的中介费的约定金额为22000元，签字时，甲方支付中介服务费处手写字样“28600”是存在的；南天公司称中介费缪馥星与江明都是清楚的；江明称合同都是在价格谈好之后签名的，签名时手写“折后12000、折后22000”均存在，现场也是江明先签名，缪馥星再签名。该院认为，缪馥星持有的合同中载明乙方（缪馥星）应支付的中介费为22000元，缪馥星也确认合同中约定的其承担的中介费为22000元，与南天公司陈述一致，江明亦确认，合同当事人已达成一致意思表示，故即使“折后22000”系南天公司之后添加，亦未违背当事人的意思表示，当事人均应受该条款约束。关于诉争合同中关于江明应承担的中介费的约定对缪馥星是否有约束力的问题，江明确认签字时，南天公司持有的合同中“折后12000”的手写字样是存在的，缪馥星虽称“折后12000”手写字样其签字时并不存在，但确认签字时，南天公司持有的合同中“甲方支付中介费28600元”的打印及手写字样是存在的，而缪馥星持有的合同中亦同样载明：“甲方支付中介费28600元”，表明缪馥星在签订合同时对合同中关于“甲方支付中介服务费28600元”的约定是明知的，现南天公司主张缪馥星支付中介费28000元，并未加重缪馥星负担，予以支持。缪馥星关于合同第四条对其不产生法律效力的答辩意见，没有事实依据，不予采纳。关于争议焦点三，综合上述分析，该院认为，南天公司、缪馥星与江明签订的《存量房屋买卖中介合同》合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。《存量房屋买卖中介合同》约定：鉴于南天公司已经为缪馥星与江明双方提供了居间服务，且促成合同签订，除南天公司原因外，如缪馥星与江明最终未能依合同之约定履行义务的，均不影响南天公司对中介费的收取。合同履行期间，除江明、南天公司原因外，缪馥星违约不能履行合同的，缪馥星、江明双方的中介费均由缪馥星承担。现南天公司已经促成缪馥星与江明签订《存量房屋买卖中介合同》，因缪馥星的违约行为，导致缪馥星与江明之间的房屋买卖合同未能依约履行，南天公司有权依照合同约定要求缪馥星支付中介费用。缪馥星关于南天公司未完成后续服务，无权要求支付全部中介费用的答辩意见，没有事实依据与法律依据，不予采纳。关于缪馥星主张的其因合同签订后涉案房屋周边工程项目开工建设，导致周边环境发生重大变化，其购房目的已无法实现，故而决定不购买涉案房屋，且已将相关事实告知南天公司的答辩意见，缪馥星并未举证证明涉案房屋周边工程项目开工建设属于缪馥星可解除合同的情形，故合同签订前后，周边环境是否因新建项目开工建设发生重大变化，并不影响各方当事人权利、义务的承担。综上所述，南天公司诉请，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：缪馥星支付南天公司中介费28000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由缪馥星负担。二审中，南天公司、江明没有提交新证据。缪馥星向本院提交南天公司业务员周溪伟的名片及微信聊天记录，欲证明缪馥星当时与周溪伟打过电话讨论合同解除事宜，缪馥星当时也表示愿意支付一些辛苦费，也讲了违约原因，但周溪伟要求缪馥星承担全部费用。另外，缪馥星当时没有要求房东去还贷，但房东直接去归还了房贷。经质证，南天公司对证据真实性、关联性有异议，认为个人名片是可以随便印制的。缪馥星违约原因，当时缪馥星讲因其丈夫调工作不打算买房子了，并不是小区旁边要建市场，缪馥星在该小区本来就有一套房子，对周边情况是非常清楚的。
本院认为，缪馥星提交的上述证据与本案没有直接关联性，不予采纳。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案《存量房屋买卖中介合同》合法有效，各方均应按约履行。因缪馥星的违约行为，导致其与江明之间的房屋买卖合同不能履行，南天公司有权按约要求缪馥星支付中介费用。缪馥星上诉提出南天公司、江明存在欺诈行为，涉案合同属于可撤销合同及南天公司未尽中介职责，无权要求缪馥星支付全部中介费等。举证责任在于缪馥星，现缪馥星未能提供证据证明其主张，故对其上诉，本院不予支持。综上所述，缪馥星的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人缪馥星负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵文君
审 判 员 徐梦梦
代理
审判员 施 晓
二〇一七年七月十二日
书 记 员 鲁 超 来源：百度搜索“”