海城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0381民初3145号
原告：孙敬东。
被告：刁杰。
委托诉讼代理人：。
第三人：刘丽君。
第三人：张正文。
委托诉讼代理人：刘丽君。
原告孙敬东诉被告刁杰、第三人刘丽君、张正文案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月10日受理后，于2017年6月2日依职权追加张正文为第三人，由
审判员陈雪担任
审判长并主审此案，与
人民陪审员宁晓翠、杨芷萌依法共同组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告孙敬东、被告刁杰及其委托诉讼代理人马强、第三人张正文的委托诉讼代理人即第三人刘丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2017年3月20日原告在办理海州管理区北关街昌盛委中街路20－s7号门市更名过户的过程中，才得知刁杰与刘丽君之间有民间借贷纠纷一案，贵院依刁杰申请于2017年3月8日以（2017）辽0381执字第685号民事裁定书，查封了座落于海州管理区北关街昌盛委中街路20－s7号。原告对查封该房屋有异议，并向人民法院递交了异议申请书，人民法院于2017年3月29日立案受理，以（2017）辽0381执异第685号民事裁定书驳回异议申请。
原告不服从裁定，提起诉讼，请求人民法院予以解除查封。理由如下：张正文和刘丽君曾在2015年贴告示出售海州管理区北关街昌盛委中街路20－s7号房屋未果。后经王汉东介绍，原告与张正文、刘丽君达成购买此房屋的意向。由于此房屋当时正处在鞍山邮政银行抵押贷款状态，原告与张正文和刘丽君于2016年11月11日签订购房买卖契约，交定金30万元用于鞍山邮政银行此房屋抵押解冻，12月30日此房屋抵押解冻。2017年1月3日原告与张正文和刘丽君在房产处网签备案，合同编号：201701030013，房屋价值408000元，原告交给房产处评估费1020元、交易手续费4080元。原告已按约定支付全部购房款，房屋已实际占有。房产所有权证及门牌号证均在原告处，该房屋已属原告支配。2017年1月18日原告到海城市地税局计算税额时，因房产处提供不了房屋原始成交额发票，没有算出增值税额，处在等待地税局通知中，不动产登记已正在办理过程中。期间已于2016年11月15日对此房屋大玻璃门进行焊接整体加固维修，2017年2月末对此房屋暖气漏水进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第32条规定，原告与第三人签订的房屋买卖合同依法成立。根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告依合同支付全部合同价款并占有此房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第133条的规定原告取得此房屋的所有权，未登记只是物权未设立。2017年3月8日因刁杰与刘丽君有借贷纠纷，该房屋被查封，损害了原告的利益。原告与第三人签订买卖协议在查封此房之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，原告属善意取得无过错方。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而原告在查封此房之前与张正文和刘丽君签订的房屋买卖合同已经过政府房产交易管理部门网签，并占有此房屋，原告已支付全部房款，非原告自身原因未完成更名过户，所以查封此房屋不得执行。因为没有减少房屋出售人的资产，不影响其对外承担责任，反而是原告支付了全部价款，合同款项下房屋因房屋出售人其他债务被查封执行，所以是不公正的。该查封给原告带来了严重经济损失。为了维护原告合法权益，诉至人民法院，请求人民法院判令对座落于在海州管理区北关街昌盛委中街北路20－s7号房屋不得执行，并解除查封，确认该房屋产权归原告所有，诉讼费用由被告承担。
被告刁杰辩称：2017年3月8日查封房屋时并没有告知房屋买卖，这说明没有履行合法的手续，我们查封是有效的，也说明买卖是不成立的。对查封之前所有的手续我们有意见。我希望法庭对裁定书进行认可第三人刘丽君述称：对原告的起诉没有意见。原告所述属实。第三人张正文述称：对原告的起诉没有意见。原告所述属实。
经审理查明：2016年11月11日原告与第三人刘丽君、张正文签订《卖房协议》一份，内容为：“孙敬东购买张正文、刘丽君所有的海州管理区北关街昌盛委中街路20－7号商业门点58.24平方米及（20平＋30平）一楼无照房，今付15万定金，明天再付15万，共计30万，其余26万门点过户完付清。现已收到无照房手序票收据50平。刘丽君负责7月份开窗户、门，如开不了门窗，赔偿五万元。”2016年11月12日第三人刘丽君、张正文给原告出具收条一张，内容为：“今收孙敬东总收款叁拾万整，定金已结清，其余26万门点照过户完全部结清，一次性付完。”2016年12月14日，第三人刘丽君、张正文为原告出具收条一张，内容为：“今收孙敬东房款壹拾叁万整。”2016年12月30日，第三人刘丽君给原告出具收据一张，内容为：“2017年1月3日张正文夫妻二人到房产处过户，如有违约，五万罚款。房屋尾款十三万今日结清。门点接手后，房后厨房卖方负责拆除，保证开窗户、门。一楼楼梯口封严，并保证安全。”协议签订后，原告占有管理该房屋。2017年1月3日原告与第三人就本案争议房屋在海城市房产管理处进行了网上备案，原告交纳评估费1020元、交易手续费4080元。另查：本案被告刁杰与第三人刘丽君民间借贷纠纷一案，在执行期间本院于2017年3月8日查封了本案争议房屋。孙敬东作为案外人向本院提出异议，本院于2017年4月10日作出（2017）辽0381执异35号执行裁定书，驳回了孙敬东的异议申请。以上事实，原告提供的证据有：房屋交易告知单1份、房屋转让合同1份、海城市房屋估价表1张、辽宁省增值税发票2张、卖房协议1份、收条3张、房屋所有权证书1本、安置动迁用房结算单复印件1份、中国邮政储蓄银行清单、辽宁省农村信用社利息支付凭证5组及其陈述；被告提供的证据有：其陈述；第三人提供的证据有：其陈述。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。本院于2017年3月8日查封了位于海城市海州管理区北关街昌盛委中街路20－s7号、建筑面积58.24平方米房屋，而本案原告与第三人刘丽君、张正文于2016年11月11日签订卖房协议，原告支付了全部购房款，在签订协议后实际占有管理该房屋，并于2017年1月3日在海城市房产管理处办理了网上备案，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告与第三人在本院查封争议房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同，原告在本院查封之前已实际占有管理该房屋，已支付全部价款，且未办理过户登记非因买受人即原告原因，故对原告要求对座落于海州管理区北关街昌盛委中街北路20－s7号房屋不得执行，确认该房屋产权归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求解除查封的诉讼请求，因通过不得对位于海城市海州管理区北关街昌盛委中街路20－s7号、建筑面积58.24平方米房屋的执行即可实现。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，
判决如下：
一、不得对位于海城市海州管理区北关街昌盛委中街路20－s7号、建筑面积58.24平方米房屋的执行；。
二、位于海城市海州管理区北关街昌盛委中街路20－s7号、建筑面积58.24平方米房屋归原告所有。案件受理费100元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 陈 雪
人民陪审员 宁晓翠
人民陪审员 杨芷萌
二〇一七年七月十二日
书 记 员 吴海军 更多数据：