江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终874号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢应福，男，1963年9月7日出生，汉族，业农，住江西省赣州市寻乌县。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司，地址：江西省赣州市寻乌县城岳家庄大道君子坝。
负责人：郭志强，职务：总经理。
被
上诉人（原审被告）：江西省吉水房地产开发有限责任公司，地址：江西省吉水县城文峰中大道586号。
法定代表人：曾卫国，职务：董事长。共同
委托诉讼代理人：李粹清，江西实创律师事务所律师。上诉人谢应福因与被上诉人江西省吉水房地产开发有限责任公司（下称“吉水公司”）、江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司（下称“寻乌分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服寻乌县人民法院(2016)赣0734民初649号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢应福的上诉请求：撤销一审判决，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：
一、一审法院未判决被上诉人在一定期限内协助上诉人办理土地使用权证，属于处理错误。根据双方房屋买卖合同约定，被上诉人应当在案涉商品房交付后90日内将办理权属登记报登记机关备案，如上诉人在规定时间内未取得房地产产权证，被上诉人应当承担违约责任。被上诉人在2009年12月31日交付案涉房屋后，未办理案涉房屋土地使用权证。一审法院虽然认定被上诉人的行为构成违约，但是并未判决被上诉人及时办证，没有保护上诉人的合法权益。
二、一审判决被上���人承担的违约金无法弥补上诉人的直接损失，显失公平。虽然，双方签订的房屋买卖合同约定被上诉人未按约定为上诉人办理房屋权属登记，需按房屋已付款的0.01%向上诉人支付违约金，但是，被上诉人的逾期达2365天，已构成严重违约，而且，被上诉人目前仍无法明确何时可以为上诉人办理土地使用权证。一审仅仅根据合同约定计算被上诉人的违约金，明显不公平。
三、一审判决上诉人向被上诉人支付房屋面积补差款，属于认定事实不清，于法无据。首先，房屋的面积误差属于公摊部分，不应当由上诉人支付；其次，被上诉人将案涉房屋交付给上诉人时对房屋进行了实际测量，当时被上诉人并未向上诉人主张权利，从2009年交房至今已7年之久，明显超过了2年的诉讼时效。吉水公司及寻乌分公司辩称，一、答辩人已履行在约定时间内将办理权属登记由���卖人提供的资料报登记机关备案的义务，答辩人未违约，导致房屋产权证拖延至2015年才取得，是被答辩人谢应福未履行“申请产权登记应依规定提供受让方资料”的义务。依产权登记的相关规定及合同第十五条第三款的约定，答辩人的义务为配合被答辩人办理产权登记，配合的内容为依产权登记要求提供出让方的资料。本案中，答辩人已经依约定向产权登记部门提供资料进行备案。从答辩人提交的证据——承诺书、委托书可以证明，被答辩人直至2015年10月12日才委托答辩人代为办理产权证书，才向寻乌县房地产管理局提供受让方应出具的完备资料。所以拖延至2015年才取得房屋产权证的原因是，被答辩人未依规定向产权登记部门提交材料。因此答辩人已履行其应尽义务，未构成违约。
二、被答辩人诉求答辩人为其办理土地使用权证于法无据，应予驳回。��据办理房屋权属证书的相关政策及合同约定，申请产权登记的权利人是被答辩人，答辩人仅起配合办理的作用，且办理土地使用权证必须事先取得房屋产权证书，被答辩人因其自身的过错致使房产证拖延至2015年10月份才取得。但自2015年3月1日起，产权登记相关法律规定发生变更，依《不动产登记暂行条例》的规定，不再单独颁发土地使用权证，因此被答辩人诉求办理土地使用权证于法无据，应予驳回。
三、被答辩人应向答辩人补交房屋面积差价款3972.6元有合同约定，事实清楚且有法律依据。答辩人与被答辩人在商品房买卖合同第五条明确约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但每平方米价格不变，房价款总额按产权登记面积调整，��退少补。据此被答辩人以房屋套内面积未增加拒绝补交房屋面积差价款没有合同和法律依据，被答辩人应依约向答辩人补交房屋面积差价款。
四、被答辩人称答辩人主张补交房屋差价款的诉求已过诉讼时效系对合同和相关法律的解读错误。合同明确约定是对比合同约定面积和产权登记面积，而本案的房屋产权登记面积大小应在寻乌县房地产管理局于2015年10月23日颁发“寻产权证长宁字第201501021号”房产证后才能确认。因此自2015年10月23日起，才能明确确认合同约定面积与产权登记面积有差异，答辩人主张补交房屋面积差价款的诉讼时效应当自2015年10月23日起算，所以答辩人要求被答辩人补交房屋面积差价款的诉求未过诉讼时效。综上所述，上诉人的上诉是没有事实和法律依据的，请求法院依法驳回被答辩人的上诉。上诉人谢应福向一审法院的起��请求：1、请求法院依法裁定江西省吉水房地产开发有限公司寻乌分公司出售寻乌县城南社区小水村水榭花都住宅小区﹙原中纤板厂﹚14栋2单元101号房，要求江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司按购房合同第6页，第15条关于产权的全条约定，从今天开始10天内为本人办好土地使用权证﹙办证费用由本人承担﹚，并同时支付原告违约金合计人民币37130.5元。2、诉讼费由被告承担。寻乌分公司向一审法院的反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付商品房买卖面积差价款人民币3973元；2、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付储物间买卖未付余款6000元；3、请求法院依法判令反诉被告立即停止侵害，无条件全部退还非法占用反诉原告位于寻××县长宁镇××大道水榭花都14栋7#车库，并支付非法占用期间的占用费（从2016年2月25日起按市��租金计算至交还车库之日止）暂计3000元。4、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告归还借款3000元。5、本案的诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明：2009年1月17日，被告与原告谢应福签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买水榭花都14栋2单元101室的房屋，首付47759元，剩余11万元向银行按揭，双方约定房屋交付后房屋面积按房产登记为准，面积差价款多退少补，合同签订后，原告已完成房款交付，被告将房屋交付原告使用，2010年1月20日原告交5134元办证费给寻乌分公司，2015年10月12日原告谢应福委托寻乌分公司办理房屋所有权证后原告领取了房权证，2016年7月21日原告具状诉来本院，要求被告吉水公司和寻乌分公司办理土地使用证，按合同约定承担违约金37130.5元，被告寻乌分公司也提出反诉，要求谢应福支付面积差价房款3973元。一审法院认为���商品房买卖合同一经订立，即对双方产生法律效力，合同系原、被告的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，本诉中根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即出卖人按已付房价款的0.01﹪向买受人支付违约金，产权登记机关包括房管局和国土资源局，房地产属证书包括房权证和土地使用证，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条的规定，目前土地登记尚在测绘之中，被告寻乌分公司未按约定为原告办理土地使用权证，故应承担支付违约金的违约责任；反诉中，对于面积确认和面积差异处理的约定，双方自行约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但每平方米价格不变，房价款总额按产权登记面积调整，多退少补”，该约定符合也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第14条的规定，反诉被告谢应福房屋面积有2.36㎡的差异，根据合同附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，谢应福提交的合同没有附件内容，寻乌分公司提交的附加内容空白，无法确定面积差异可以分配到公摊面积上还是分配到套内面积上，根据约定，谢应福还应支付寻乌分公司房屋总价款差额﹙2.36㎡×1683.3元﹚3972.60元。综上理由，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百二十条，《民法通则》第一百三十四条第一款第（8）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第��四条、第十八条之规定，
判决如下：
一、本诉被告寻乌分公司在本判决生效之日起3日内按房屋总价款157759元的0.01﹪支付违约金给本诉原告谢应福；
二、反诉被告谢应福在本判决生效之日起3日内支付本诉原告寻乌分公司房屋面积差异2.36㎡的价款3972.6元；
三、驳回本诉原告谢应福的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告寻乌分公司的其他诉讼请求。上述一、二项可对除，余额仍应由谢应福支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费828元，由被告寻乌分公司承担；反诉案件受理费150元，由反诉被告谢应福承担50元，反诉原告寻乌分公司承担100元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审确认一审查明的事实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。被上诉人寻乌分公司作为案涉房屋出卖人，按照合同约定交付房屋并转移房屋产权给上诉人系其应当履行的主要义务。本案中，被上诉人虽然按照合同约定将案涉房屋交付给了上诉人谢应福，但是，其并未按合同约定期限协助上诉人谢应福办理案涉房屋的房屋产权证及土地使用权证，完成房屋所有权的转移，构成违约。因此，上诉人谢应福作为案涉房屋买受人主张被上诉人寻乌分公司协助办理案涉房屋土地使用权证，并承担逾期办证的违约责任，具有事实与法律依据，本院予以支持。一审判决认定被上诉人寻乌公司应当承担逾期办证的违约责任，认定事实清楚，本院予以维持。但是，被上诉人寻乌公司开发的案涉房屋土地目前正在测���属于其自身原因，且该事实并不能构成合同客观上履行不能，一审判决以此为由驳回上诉人谢应福要求被上诉人协助办理案涉房屋土地使用权证的诉请，没有事实与法律依据，本院予以纠正。被上诉人寻乌分公司应当尽快完成案涉房屋土地测绘，并及时协助上诉人谢应福办理案涉房屋土地使用权证。关于被上诉人寻乌分公司承担的逾期办证违约金是否应当予以调整的问题。
本院认为，如前所述，上诉人与被上诉人签订的案涉商品房买卖合同对双方均具有约束力，系双方履行义务的主要依据。首先，案涉商品房买卖合同对于被上诉人寻乌分公司逾期办证产生的违约责任，进行了明确约定，双方应当按照该约定履行；其次，违约责任的主要功能系填补守约方的实际损失。本案中，上诉人谢应福并未提交证据证明其因被上诉人逾期办证给其造成的具体损失金额，故其主张合同约定的违约责任条款显失公平，要求调高违约金额，没有事实与法律依据。关于上诉人谢应福是否应当补偿被上诉人寻乌分公司面积补差款的问题。
本院认为，首先，上诉人谢应福房屋产权登记面积比合同约定面积多了2.36㎡。双方签订的商品房买卖合同关于案涉房屋面积误差及补充进行了明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但每平方米价格不变，房价款总额按产权登记面积调整，多退少补，且该约定也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第14条的规定；其次，案涉房屋面积误差2.36㎡，在产权登记证中未明确属于套内面积还是公摊面积，但是，产权登记证登记建筑面积包含套内面积及公摊面积两部分，建筑面积即是房屋买受人购买房屋的面积。上诉人主张案涉房���面积误差2.36㎡为公摊面积而不承担补偿款，没有事实与法律依据。再次，虽然被上诉人寻乌公司主张上诉人支付面积补偿款的诉请超过了二年的诉讼时效。但是，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”；第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案中，上诉人谢应福明知被上诉人的诉请已经超过了两年的诉讼时效，而一审期间未提出抗辩，故二审期间其提出被上诉人的诉请已过诉讼时效，本院不予支持。因此，一审判决认定谢应福应支付寻乌分公司房屋总价款差额﹙2.36㎡×1683.3元���3972.60元，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，上诉人谢应福的上诉事实与理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定驳回上诉人要求被上诉人协助办理案涉房屋土地使用权证的诉请，处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，
判决如下：
一、维持寻乌县人民法院(2016)赣0734民初649号民事判决第一、二、四项；
二、撤销寻乌县人民法院(2016)赣0734民初649号民事判决第三项；
三、被上诉人江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司应于本判决生效之日起15日内协助上诉人谢应福办理水榭花都14栋2单元101室的房屋国有土地使用权证；
四、驳回上诉人谢应福其他上诉请求。一审本诉案件受理费828元，由被上诉人江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司承担；反诉案件受理费150元，由上诉人谢应福承担50元，被上诉人江西省吉水房地产开发有限责任公司承担100元；二审案件受理费828元，由被上诉人江西省吉水房地产开发有限责任公司寻乌分公司负担。本判决为终审判决。
审判长 曾文俊
审判员 傅 忠
审判员 王阿婷
二〇一七年七月十二日
书记员 钟 琳
书记员 曾 诚 搜索“”