北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初7469号原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心，住所北京市石景山区五里坨南宫。法定代表人王靖，总经理。委托代理人王颖，女，1981年5月24日出生。委托代理人李静，北京市京工律师事务所律师。被告陈晨，男，1981年2月17日出生。委托代理人陈景祝（系陈晨之父），男，1956年6月11日出生。
原告北京兴泰嘉园物业管理服务中心（以下称兴泰嘉园物业）与被告陈晨物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴泰嘉园物业之委托代理人李静、王颖，被告陈晨之委托代理人陈景祝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告兴泰嘉园物业起诉称：原告于2012年承接了位于北京市石景山区天翠阳光新城项目的C区。被告自2012年9月14日办理入住手续，并签署了“天翠阳光新城业主管理规约承诺书”。原告一直尽职尽责为小区提供物业服务至今，表现良好。被告却违反承诺书第五条的约定，即“2014年9月14日起，按人民币1.85元/月.建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。”拖欠物业费5327.45元。经多次催讨未果，现诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠物业费5327.45元；2、判令被告支付自2014年9月14日起至实际给付之日止的逾期付款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告陈晨答辩称：原、被告未签订任何书面协议，不存在权利义务关系，原告主体不适格；被告至今未取得房产证，原告无权起诉；被告的管理规约承诺书是被告父亲一手经办的，不应该出现被告名字；前期物业服务合同应当作为房屋安置协议的附件，但被告未收到前期物业服务合同，也未提到收费的内容，到入住的时候才被告知有物业费，如果被告不签订规约就无法入住；原告超资质经营，原告承接时未取得资质，2015年原告取得的是三级资质，只能承接20万平方米以内的物业，天翠阳光新城58万平方米；原告在服务过程中存在瑕疵，如消防通道停车、未按规定每年对水箱进行清洁消毒、单元门禁不能使用、原告擅自占有和出租公共区域、公共门厅脏乱差、小区自行车库无人管理、草坪退化、小区卫生差、电梯内有小广告，每天下午5点后原告客服无人接听、物业管理人员大多没有从业证书，工作没有责任心、楼道所有灯没有灯罩，管道有豁口、一楼污水井的管道经常堵、同一维修项目收费不一样等；原告服务的质量标准应该是业主或评估机构评，对原告出具的诚信证明不予认可；物业服务标准和收费不匹配，权利与义务不对等。综上因此被告拒绝交物业费，请求驳回原告的所有诉讼请求，诉讼费由原告承担。
经审理查明，被告为北京市石景山区某号房屋的业主，该房屋性质为回迁房，尚未取得房屋权属证书。2012年9月6日，原告与建设单位北京实兴腾飞置业发展公司（以下称实兴腾飞公司）签订了《北京市前期物业服务合同》，约定原告向五里坨定向安置房住宅项目即天翠阳光新城住宅小区提供前期物业服务，并约定了业主入住前及入住后的相应物业服务范围。该前期物业服务合同另约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.85元/平方米/月。该前期物业服务合同签订后，原告依约为包括被告在内的业主实际提供了相应物业服务。被告于2012年9月14日办理入住手续，被告否认《天翠阳光新城业主管理规约承诺书》中业主签字是本人所签。该业主管理规约承诺书约定：
一、我已详细阅读《天翠阳光新城业主管理规约》；
二、本人同意遵守并倡导其他业主遵守本规约…五、本人知悉自通知的入住日期起免收两年的物业费（依拆迁文件规定由拆迁单位支付）。本人承诺，从通知的入住日期第三年即2014年9月14日起，按人民币1.85元/月·建筑平方米的标准按时交纳各年度物业服务费。关于物业收费标准，原告另提供《（前期）物业服务费用评估报告》佐证，该评估报告委托单位为北京实兴腾飞置业发展公司，项目名称为北京市五里坨定向安置房天翠阳光新苑，评估单位为北京平衡木物业服务评估监理有限责任公司，该评估报告载明评估项目物业收费标准为1.85元/平方米/月，并载有《住宅前期物业服务费用测算表》，该表载明了相应物业管理项目及报价组成。上述事实，有北京市前期物业服务合同、物业服务费用评估报告、物业服务企业资质证书及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与实兴腾飞公司签订的《北京市前期物业服务合同》合法有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。故对被告提出的原告主体不适格等抗辩意见，本院不予支持。关于物业费标准问题，北京市前期物业服务合同、前期物业费用评估报告已对物业费收费标准进行了约定、评估，从物业服务内容及物业费构成看，该标准亦属合理，本院对该标准予以认可。关于业主管理规约承诺书中业主签字问题，被告在答辩意见中陈述是被告父亲经办，承诺书中业主签字非本人所签，结合被告入住时间及物业习惯交房流程，
本院认为在被告已实际入住涉案房屋且管理规约承诺书系被告父亲一手经办的情况下，对业主管理规约承诺书中业主签字进行鉴定亦无必要。关于涉案房屋建筑面积的问题，因被告尚未取得房屋所有权证，对于房屋面积，本院暂以原告提供的房屋实测面积作为计算物业费的依据，如以后因房本面积与实测面积差异导致业主物业费调整，双方可另行解决。原告为包括被告在内的业主提供了相应物业管理服务，被告作为业主，亦应按期交纳相应物业费用，故对原告要求被告交纳2014年9月14日至2017年2月14日期间物业费5327.45元（99.3*1.85*29）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出原告服务存在瑕疵的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中被告虽未提供充分证据证实原告存在严重违约，但原告对被告提出的诸多问题亦应高度重视，妥善处理业主的相关意见建议，在今后工作中不断提高物业服务质量，综合本案情况，对原告要求被告给付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望原、被告今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，
判决如下:
一、陈晨于本判决生效后七日内给付北京兴泰嘉园物业管理服务中心
二○一四年九月十四日至
二○一七年二月十四日的物业费五千三百二十七元四角五分；
二、驳回北京兴泰嘉园物业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由陈晨负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 贾艳杰
人民陪审员 张雪瑛
人民陪审员 牛淑珍
二〇一七年七月十一日
书 记 员 宋 鸽 来源：百度“”