山东省临沂市兰山区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁1302执异168号案外人：宋金涛，男，汉族。
申请执行人：胡顺霞，女，汉族。
委托诉讼代理人：庄洁，山东正之源律师事务所律师。
被执行人：贾治录，男，汉族。
被执行人：沂水现代农业开发有限公司，住所地临沂市沂水县经济开发区，组织机构代码696895112。
法定代表人：贾治录，经理。
被执行人：山东西贝旺食品有限公司，住所地山东省沂水县高桥镇工业区10号，组织机构代码168573288。
法定代表人：贾治录，总经理。
被执行人：贾海迎，男，汉族。本院在执行（2017）鲁1302执992号案件，即申请执行人胡顺霞与被执行人贾治录、沂水现代农业开发有限公司、山东西贝旺食品有限公司、贾海迎民间借贷纠纷一案中，案外人宋金涛向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人宋金涛称，宋金涛于2015年12月15日经人介绍从贾治录处购得位于山东省沂水县水岸花城小区住宅楼第9号楼××的房产，并与其签订买卖合同，合同签订后，宋金涛通过转账的方式一次性支付款项95万元（汇入贾治录的秘书李柏霖的银行卡中），剩余银行贷款由宋金涛承担。同日交付涉案房产后，案外人宋金涛使用至今。宋金涛认为，贵院所查封的房产已经由贾治录出售给宋金涛，宋金涛也实际占有使用该房产，因此宋金涛已经善意取得该房产。现因贵院的查封导致不能办理过户登记，且宋金涛对贾治录的欠款事宜不存在过错，依据相关的查封规定，请求贵院予以立即解除查封，以维护宋金涛的合法权益。申请执行人胡顺霞未作出相应的答辩。
本院查明，申请执行人胡顺霞与被执行人贾治录、沂水现代农业开发有限公司、山东西贝旺食品有限公司、贾海迎民间借贷纠纷即（2016）鲁1302民初9875号案件，本院于2017年2月15日立案执行。在审理过程中，于2016年7月7日作出（2016）鲁1302财保935号裁定书，查封了贾治录所有的位于沂水水岸花城9号楼××室房产一套，查封期限为2016年7月7日至2019年7月7日止，并向沂水县房地产管理办公室、沂水县国土资源局送达了协助执行通知书及民事裁定书。案件进入执行程序后，诉讼阶段的保全措施自动转化为执行阶段的查封措施。案外人宋金涛向本院提出书面异议后，该案遂暂缓执行。本案的争议焦点为宋金涛购买涉案房产后，在未办理过户登记的情况下能否以其对涉案房产所享有的权利排除执行行为。
本院认为，案外人宋金涛对涉案房产所享有的权利不足以排除本院的强制执行行为。理由如下：
一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，虽然宋金涛与贾治录在法院查封前签订了房屋买卖合同，但是宋金涛提供的银行按揭房款缴费单据显示，银行按揭贷款的还款单上的名字均是被执行人贾治录，由其偿还房贷的证据不足。宋金涛提供的沂水中和物业收费单据，在没有其他证据相互印证的前提下，证实其在查封前对该房产的占有使用情况不足以令人信服。同时，宋金涛亦未提供其对未办理过户登记无过错的证据。
二、涉案房产设有抵押，抵押期间，宋金涛与贾治录签订房屋买卖合同，根据《中国人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押人未经抵押权人（山东沂水农村商业银行股份有限公司龙家圈支行）同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，宋金涛并不存在代贾治录清偿银行贷款消灭抵押权的事实，综上，宋金涛仅是基于买卖合同对涉案房产享有合同权利，为一般债权，该权利不足以排除本院的强制执行行为。综上所述，案外人宋金涛的异议理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，
裁定如下：驳回案外人宋金涛的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 管晓蒙
人民陪审员 解成军
人民陪审员 周文耿
二〇一七年七月七日
书 记 员 刘园园 关注公众号“”