江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0611民初1790号
原告：南通市城镇房地产开发公司，住所地南通市港闸区城港路28号，统一社会信用代码91320611138529521Y。
法定代表人：严曙峰，公司总经理。
委托诉讼代理人：茅欣薇，江苏崇诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所实习律师。
被告：张雷，男，汉族，1980年3月27日生，住南通市港闸区。
原告南通市城镇房地产开发公司（以下简称城镇房地产公司）与被告张雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，由
审判员李正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城镇房地产公司的委托诉讼代理人茅欣薇、季娅南，被告张雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告城镇房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定支付拖欠租金68942元、赔偿金16815元，共计85757元（租金暂计算至合同到期之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月11日原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将南通市港闸区唐闸街道新华三村16幢2-101室房屋56.05平方米出租给被告使用，约定用途为烟酒专卖，租期为2014年9月12日至2017年9月11日，第一、二年租金为33630元/年，第三年按5%递增后的租金为35312元/年，采用先付款后使用的原则。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告仅交纳了第一年租金，此后未交纳租金，原告多次催要未果，故诉至法院。
被告张雷辩称，租赁房屋并非其本人使用，也没有钱支付。原告在被告拖欠租金后未及时解除合同，后续租金不应再付。原告为证明其主张，向本院提交了《房屋租赁合同》、承诺书、律师函及回执、现场照片。被告对《房屋租赁合同》、承诺书、现场照片真实性无异议，律师函由被告母亲签收，是否与原告提供的一致不能确认。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。被告张雷未向本院提供证据。根据原告的举证及当事人庭审陈述，
本院查明以下事实：2014年9月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将新华三村16幢2-101室房屋出租给被告使用，租赁期为三年，从2014年9月12日起至2017年9月11日止，第一、二年租金为33630元/年，第三年递增5%，租金为35312元/年。租用实行先付款后使用原则，租金每年支付一次，被告需在合同签订之日起三日内缴清第一年租金，后期租金须在下一期租期开始的三十日前缴清，被告逾期支付则加收滞纳金。逾期在十日内的，加收滞纳金为第一年租金的5%；逾期在二十日内的，加收滞纳金为第一年租金的10%；逾期超过二十日，视同被告根本违约，原告有权直接解除合同。《房屋租赁合同》第十二条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，守约方有权解除合同，违约方并需赔偿守约方的损失，双方一致认可损失按第一年租金的一半计算。违约方赔偿后仍不能弥补守约方损失的，违约方仍应承担责任。被告已缴纳第一年即2014年9月12日至2015年9月11日期间的租金。2015年9月12日之后的租金未支付。原告于2017年4月6日向被告发出律师函，催缴租金。
本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。现被告拖欠租金，原告要求被告支付租金的诉讼请求于法有据，应予支持。
被告辩称其并非房屋的实际使用人，已通过电话与原告公司职员表示要将房屋转让给其他人租用，但未能提供证据证明已与原告解除租赁合同，本院对其抗辩意见不予采信。
被告辩称原告未及时解除合同，就此
本院认为，合同约定的原告的解除权是原告的权利，而非义务，原告有权选择解除合同，也有权要求被告继续履行，故被告关于不应支付后期租金的抗辩意见本院不予采信。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。如当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，被告逾期支付租金，依照合同约定应当支付违约金，原告依据《房屋租赁合同》第十二条的约定，主张违约金按第一年租金的一半计算，该约定的前提条件是原告解除合同，但本案中，原告未行使解除权，故不能适用该约定。双方在《房屋买卖合同》中约定，逾期支付租金超二十日，按第一年租金10%计算的加收滞纳金，该约定符合法律规定，应以此计算被告应付原告的违约金。被告两次违约，本院支持违约金6726元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，
判决如下：被告张雷于本判决生效之日起五日内向原告南通市城镇房地产开发公司支付租金68942元及违约金6726元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元，由被告张雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1944元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 员 李 正
二〇一七年七月七日
法官助理 成雅枢
书 记 员 顾 琳 来源：百度“”