安徽省休宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1022民初446号
原告：常燕，女，1968年11月1日出生，汉族，大专文化，退役军人，中共党员，住新疆乌恰县,
委托诉讼代理人：刘二龙，安徽齐峰律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。
被告：王灶兴，男，1958年10月24日出生，汉族，高中文化，务农，中共党员，住安徽省休宁县，
委托诉讼代理人：李凤云（王灶兴妻子），女，1962年9月15日出生，汉族，小学文化，务农，中共党员，住安徽省休宁县，委托代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：胡军甫，安徽昌法律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。
原告常燕与被告王灶兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为普通程序并再次公开开庭进行了审理。原告常燕的委托诉讼代理人刘二龙、被告王灶兴及委托诉讼代理人李凤云和胡军甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常燕向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告的房屋租赁合同；2、依法判令被告赔偿损失71428元；3、依法判令被告退还租赁费7500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告常燕为便于到休宁旅游度假，经与被告王灶兴友好协商，就位于休宁县××××号房屋租赁事宜达成协议，双方于2016年5月1日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁该房屋10年，并由原告对该房屋进行必要的维修翻新，同时对原被告双方的权利和义务进行约定。《房屋租赁合同》生效后，原告依据约定交付了前5年的租赁费，并出资71428元对该房屋进行了维修翻新和装潢，但被告违反约定，未全部交付租赁的房屋给原告使用，且在原告回原籍上班期间擅自砸开租赁房屋的门锁，使用原告租赁的房屋，更为严重的是未经原告同意擅自报停租赁房屋的供电，导致原告无法正常使用该租赁房屋。原告在向被告进行交涉时还遭受被告的谩骂和侮辱，原告花费巨资租赁和维修房屋，就是为了方便在休宁旅游和居住，提高生活质量，但被告的种种违约行为损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法向法院提起民事诉讼，望审查后公正裁判。王灶兴辩称，原被告双方于2016年5月1日签订房屋租赁合同属实，且在合同中约定了双方的权利义务。被告没有恶意砸出租房屋的门锁，是因为装潢没有结束，装修材料及垃圾仍然乱堆放在租赁房屋内，被告要进行清理并对二楼卫生间内的水电进行整改和装修，才将卫生间锁打开，不存在原告所说的违约行为。被告没有恶意停原告的电，是因为原告没有付电费才到供电部门报停供电，但报停后并不影响原告正常使用该租赁房屋，在本起案件第一次开庭审理期间，原告及其家人仍然居住在该租赁房屋内，后来是被告去交了电费，而且在第一次开庭审理后，被告已经向供电部门开通了该租赁房屋的供电。原告没有将装潢完工，被告进行后续装潢，花费油漆、窗帘等费用共计20000元。原告在合同中承诺租赁房屋装潢好后给被告用来做农家乐，原告不在的时候，出租房屋的一楼被告可以使用，但是原告没有兑现诺言。装潢期间原告在被告家吃住48天，原告丈夫吃住20天，总共68天，包吃住60元/天。被告没有主动骂原告，原告从正月初五以来，一直和村民勾结起来攻击被告，说被告不好，叫被告拿房产证给原告看，还说要高价请律师把李凤云搞倒。原告去报警又撤回报警，派出所处理后，原告丈夫同意支付其吃住68天的费用。原告把出租房屋的门从大年初八锁到现在，已经影响了被告家做农家乐，不能接待客人。被告认为原告起诉要求解除租赁合同没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交7组证据，被告提交2组证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对被告无异议的原告提交的证据1原告身份证复印件、证据3装修费用清单的三性予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据2房屋租赁合同、证据4齐云山供电所出具的情况说明、证据7国家电网发票打印件的三性予以认定。对原告提交的证据5照片8张及微信聊天记录打印件、证据6收条2张的真实性、合法性予以认定，但证明目的不予认定。对被告所举证据1房屋租赁合同、证据2齐云山供电所出具的证明的三性予以认定。本院
经审理认定事实如下：2013年“五一”节期间，原告到齐云山旅游，在被告家开办的“晨兴农家乐”吃住时结识了被告夫妻。2014年和2015年，被告又到齐云山旅游，仍在被告家开办的“晨兴农家乐”吃住，双方以朋友关系相处。原告被齐云山美景吸引，提出常年租赁被告家老房子，以方便家人在休宁县旅游和居住，提高生活质量，双方口头商定由原告出资并由被告组织人员对被告家的老房子进行维修翻新和装潢。2016年4月18日开始，原告在被告的协助下对租赁房屋进行翻新改造，新增两个卫生间，铺设了全屋的地面，翻新并粉刷了全屋的墙面等。2016年5月1日，原被告签订书面《房屋租赁合同》，约定被告将位于休宁县齐云山镇东亭村南坑组66号老房屋租给原告使用，自2016年5月1日至2026年5月1日，租期10年，第一年租金2000元，以后每年上浮15%，原告一次性支付被告前5年房租1万元，上浮部分每年另行以现金支付方式支付。原告在合同中承诺：积极协助被告开办农家乐，原告不在本地居住时，房屋一层交由被告经营管理，原告在本地居住期间，一层有空房间时被告可以安排客人住宿；原告在居住期间及时维护房屋，保障房屋内设施完好，安全使用，缴纳水、电、收视费等各项费用。被告在合同中承诺：在原告不在租赁房屋居住期间，应保持该房屋设置原样以及卫生整洁，缴纳在此期间发生的水、电、收视费等各项费用。同日，原告向被告支付房租1万元，双方对翻新改造的费用71428元进行了书面确认。2016年5月31日，原告向被告支付了由被告经手的砖工、小工费用10320元及工人就餐费用1030元。2016年6月3日原告离开租赁房屋回去。2016年7月20日，被告妻子李凤云通过微信向原告丈夫邓新南发出一张金额为938.85元的电费发票图片，次日，李凤云通过微信向邓新南称：租赁房屋有独自的电表，这是装修两个月用的电费，其已垫交，不然供电所连其家电都要停掉，并称原告一大早没打招呼就走，房子最后一套油漆也没做。邓新南回复到：事出有因，中间有很多矛盾。邓新南让李凤云保留好票据，等其回来处理。后被告未与原告沟通，对租赁房屋继续进行了装修。2017年2月1日，原告来到租赁房屋后，被告家人上门找原告讨要租赁房屋翻新改造期间产生的电费、原告夫妻装修期间在被告家吃住的费用及后续装修的费用，原告以装修电费数额没有这么多、被告曾表示不收装修期间吃住费用及后续装修未经其同意为由提出异议，双方协商未果。2017年2月4日，被告向供电部门报停对租赁房屋的供电，原告为使生活能够正常进行，接通邻居家的电使用。2017年2月7日，双方再次为相关费用的支付发生纠纷，原告报警，经警方调解双方未达成一致意见，原告则将租赁房屋锁住，不再让被告自由进出。2017年2月24日，原告向本院起诉，要求判如所请。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行。水和电的使用是当今人们生活的基本物质保障，出租方除依约履行外，还必须保证租赁方有基本的物质保障和使用条件。被告妻子李凤云通过微信与原告丈夫邓新南联系要求原告方支付装修期间的电费938.85元，而双方在庭审中一致确认的装修期间的电费金额为69.60元，可见原告未付电费事出有因。双方在装修进行后才签订房屋租赁合同，没有约定装修应当进行到何种程度，被告进行后续装修亦未得到原告的认可，被告讨要后续装修费用于法无据。被告因讨要有争议的电费、后续装修费及与履行合同无关的吃住费用未果后将出租房屋的供电报停，原告不得已使用邻居家电，被告虽于2017年5月3日对出租房屋恢复通电，但已影响了原告的正常生活，且被告未将出租房屋内的杂物全部搬走，亦无证据证明原告认可其占用，原告签订合同目的难以实现，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告在纠纷发生后合同未解除前，将出租房屋锁住不让被告自由进出，违反合同中关于其不在本地居住时房屋一层交由被告经营管理的约定，亦有一定过错，对其要求被告赔偿损失71428元的诉讼请求不应全部支持，本院酌定被告赔偿47000元。因双方均已违约，且被告违约在先，故合同解除后预付的租金应予返还，双方约定第一年租金为2000元，以后每年上浮15%，第二年租金应为2300元，原告使用租赁房屋第二年不足3个月，请求退还租金7500元，本院应予支持。被告在独任庭庭审中提出要求原告赔偿相关损失的类似于反诉的请求，但在合议庭庭审中未提出明确的反诉，亦未表示合议庭审理中未提出的主张依独任庭审理中的提出的主张，本院视为被告未提反诉。综上所述，当事人违反合同约定，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，
判决如下：
一、解除原告常燕与被告王灶兴签订的房屋租赁合同；
二、被告王灶兴在本判决生效后十日内赔偿原告常燕损失47000元；
三、被告王灶兴在本判决生效后十日内退还原告常燕租赁费7500元；
四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1773元，原告常燕负担550元，被告王灶兴负担1223元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市市中级人民法院。
审 判 长 张远中
审 判 员 刘玉保
人民陪审员 邱青松
二〇一七年七月七日
书 记 员 王 惠 微信公众号“”