南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终109号
上诉人（一审被告、反诉原告）:梁本余，男，1967年9月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：毛仲传，广西金益律师事务所律师。
被
上诉人（一审原告、反诉被告）:南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人梁本余因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人黄凤明及其委托诉讼代理人毛仲传、被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁本余上诉请求：1.维持一审法院判决第一、二、三项；2.撤销一审法院判决第四项，改判威宁公司返还梁本余佣金1720元、手续费300元，共计2020元。事实与理由：本案中，威宁公司一直否认收到上诉人的佣金、手续费，但因林创的收款行为是代理威宁公司的行为，代理的行为后果是由威宁公司承担，一审法院已认定威宁公司收取了佣金、手续费的事实，同时也确认涉案租赁合同中并未约定关于佣金、手续费收取的条款，因此，威宁公司收取该费用并无事实与法律依据，根据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。
被上诉人威宁公司辩称，一审判决正确。威宁公司从2007年起对外招租涉案房屋，租赁期限均为一年。承租人在每次竞租成功后，需要交纳1-2个月租金标准的佣金，以及交纳150元的手续费，该佣金和手续费，主要是用于弥补招租过程中发生的成本而收取的。签订租赁合同时，威宁公司已明确告知梁本余需另行交纳佣金、手续费，梁本余亦同意并交纳了2014年度的租赁佣金和手续费。虽然在租赁合同中未约定佣金和手续费的内容，但收取的佣金和手续费，确实是双方在签订租赁合同过程中另行达成的合意，也是梁本余自愿交纳，非威宁公司强行收取，不属于不当得利，梁本余无权要求返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除梁本余与威宁公司之间的房屋租赁合同关系；2.梁本余搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给威宁公司；3.梁本余向威宁公司补交2015年2月1日至2016年3月31日的租金共计12040元，且至其将租赁房屋交还给威宁公司之日止，按860元/月的标准支付房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由梁本余承担。梁本余向一审法院提出反诉请求：1.威宁公司向梁本余返还房屋押金2580元、佣金1720元、手续费300元；2.威宁公司向梁本余赔偿房屋装修损失40000元；3.本案诉讼费由威宁公司承担。一审法院认定事实：威宁公司对涉案房屋有出租管理权。2013年10月11日，威宁公司（甲方，出租方）委托案外人林创与梁本余（乙方，承租方）签订一份《房屋（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）1-1-102、1-2-103号面积为112㎡的房屋临时出租给乙方使用；2.房屋的月租金标准为7.7元/㎡，月租金860元，租赁期限自2013年11月1日至2014年10月31日；3.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金2580元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；4.乙方保证承租上述房屋仅作住宅使用；5.甲方按时将出租的房屋交给乙方使用，并保证水电线路通畅；6.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租房屋及相关设施设备完好交还甲方；7.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，梁本余向林创交付款项9250元，林创出具一份《收据》，载明：“今收到梁本余2013年至2014年签约合同押金5280元，佣金3520元，手续费450元，合计9250元。”之后，梁本余以每月860元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日。另查明：梁本余除了向威宁公司承租本案涉案房屋，还向其承租了南宁市西乡塘区中尧路52号1、2、3、4号作为商铺使用。2015年1月，威宁公司向梁本余送达要求其搬离中尧路52号1、2、3、4号商铺的若干份《通知》，梁本余未按《通知》要求搬离。威宁公司在庭审中陈述，其于2015年3月17日下午两点钟停止对梁本余承租的商铺以及本案诉争房屋的供水供电，梁本余之后未自行通水通电，也未在承租商铺内营业。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括梁本余在内的十余名承租户起诉至该院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。梁本余于2016年6月6日收到该院向其送达的本案起诉状副本、应诉通知书等材料。2016年8月26日，双方就涉案房屋进行交接，梁本余将涉案房屋交还威宁公司。还查明：威宁公司在该院对梁本余的起诉除了本案，还包括（2016）桂7102民初328号案和（2016）桂7102民初332号案。在（2016）桂7102民初332号案中，梁本余对威宁公司提出反诉，其中一项诉请为“要求威宁公司返还房屋押金2700元，佣金1800元，手续费150元”，证实该项诉请的证据《收据》与本案梁本余为证实其反诉请求“反诉被告威宁公司向反诉原告梁本余返还房屋押金2580元、佣金1720元、手续费300元”所提交的证据《收据》为同一份。本案合同的佣金为1720元，手续费为300元。一审法院认为，威宁公司与梁本余于2013年10月11日签订的《房屋（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2013年11月1日至2014年10月31日，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2014年10月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁公司同意梁本余继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。梁本余于2016年6月6日收到该院向其送达的本案起诉状副本、应诉通知书等材料。威宁公司解除合同的意思表示于当日到达梁本余，故认定双方的租赁合同关系于2016年6月6日解除。2016年8月26日，双方就涉案房屋进行交接，梁本余将涉案房屋交还威宁公司。故威宁公司已经收回涉案房屋，对其要求梁本余搬离房屋，交还房屋的诉讼请求，不予支持。关于租金和押金的问题。梁本余将租金交至2015年1月31日。因此，2015年2月1日至2015年3月17日，梁本余应向威宁公司支付租金1347.33元（计算方式：860元×1个月+860元÷30天×17天）。2015年3月17日，威宁公司停止对梁本余承租的商铺以及本案诉争房屋的供水供电，梁本余之后未自行通水通电，也未在承租商铺内营业。威宁公司在双方不定期租赁合同存续期间，未向梁本余提出解除本案合同的要求，单方面停水停电，导致梁本余无法使用房屋，威宁公司存在违约行为，故梁本余无需向威宁公司支付2015年3月18日之后的租金。威宁公司在庭审过程中表示，其收取梁本余合同押金2580元，该押金可抵扣梁本余拖欠的租金。因此，用押金抵扣其拖欠的租金后，梁本余无需另行向威宁公司支付租金。双方的租赁合同关系于2016年6月6日解除，梁本余于2016年8月26日将涉案房屋交还威宁公司。故威宁公司应将抵扣租金后剩余的押金1232.67元返还梁本余。梁本余要求威宁公司返还合同押金2580元，多出的部分不予支持。关于佣金、手续费的问题。梁本余于2013年10月11日即双方签订租赁合同当日向威宁公司签订合同的委托代理人林创交付款项9250元，林创出具载明“收到梁本余2013年至2014年签约合同押金5280元，佣金3520元，手续费450元，合计9250元”的《收据》，威宁公司认可该《收据》的真实性。林创作为威宁公司与梁本余签订房屋租赁合同的委托代理人，于签约当日向梁本余收取合同押金5280元，佣金3520元，手续费450元，并出具《收据》给梁本余收持。林创的收款行为是代理威宁公司的行为，代理行为后果由威宁公司承担。故对威宁公司未收取梁本余的佣金、手续费的答辩意见不予采纳。虽然在双方签订的租赁合同中，并未约定威宁公司可以向梁本余收取佣金、手续费，但在威宁公司要求梁本余支付佣金、手续费时，梁本余并未提出异议，并向威宁公司交纳了该款项。梁本余自愿交纳该费用，双方对收取佣金、手续费达成合意，又未约定该费用可以退还，梁本余要求威宁公司退还该费用于法无据，不予支持。关于赔偿房屋装修损失的问题。梁本余并未提供关于房屋装修损失诉讼请求的有效证据，应承担举证不能的责任，故梁本余要求威宁公司赔偿房屋装修损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、威宁公司与梁本余的房屋租赁合同关系于2016年6月6日解除；
二、威宁公司向梁本余返还押金1232.67元；
三、驳回威宁公司的其他诉讼请求；
四、驳回梁本余的其他反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，威宁公司无异议，梁本余提出异议，认为其于2015年3月底已将涉案铺面内的物品搬出，不再继续使用涉案房屋，但一审并未查明该事实。
本院认为，一审判决查明梁本余在2016年8月26日将涉案房屋退还威宁公司，双方办理了交接，该事实有双方确认的威宁公司租赁资产移交表证实，本院予以确认。梁本余提出的异议，无事实依据，不予支持。经审查，本院确认一审查明的事实。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：威宁公司是否应当返还佣金和手续费？
本院认为，佣金和手续费为威宁公司在竞租成交后，签订合同前向承租人收取的费用，梁本余在签订租赁合同时并未提出异议，是双方当事人达成合意的结果。双方亦未约定上述费用可以抵扣租金或在解除合同后予以返还。故梁本余提出合同佣金和手续费应予以返还的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人梁本余的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元（梁本余已预交），由上诉人梁本余负担。本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年七月七日
书记员 符贵芳 来自