河南省新乡市红旗区人民法院执 行 裁 定 书（2017）豫0702执异38号案外人（异议人）：霍保来，男，汉族，1964年4月23日出生，住新乡市牧野区牧野乡玉河村324号，身份证号4107111964********。
申请执行人：刘廷强，男，汉族，1976年4月29日出生，住新乡市红旗区洪门镇留庄营村，身份证号4107111976********。
被执行人：刘世强，男，汉族，1967年6月22日出生，住新乡市红旗区洪门镇留庄营村86号附2号，身份证号4107211967********。
被执行人：郭荣景，女，汉族，1967年7月21日出生，住新乡市红旗区洪门镇留庄营村86号附2号，身份证号4107211967********。
被执行人：刘雅静，女，汉族，1991年10月6日出生，住新乡市红旗区洪门镇留庄营村86号附2号，身份证号4107111991********。在本院执行刘廷强与刘世强、郭荣景、刘雅静民间借贷纠纷一案中，案外人霍保来于2017年6月26日对本院（2016）豫0702执308号执行案件中查封位于新乡市新中大道681号星海如意大厦301号的房屋不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年7月6日召开听证会，霍保来、刘廷强、刘世强、郭荣景参加了听证，现本案已审查终结。案外人霍保来称，2017年4月26日，我接到物业电话，获知贵院在办理申请执行人刘廷强与被执行人刘世强、郭荣景、刘雅静民间借贷纠纷执行案时，在（2015）红民一保字第51号民事裁定书的基础上又继续查封了位于新乡市新中大道681号星海如意大厦301号的房屋并且要求评估拍卖。该房屋是我于2014年4月25日从刘世强、郭荣景处购买的，我和刘世强、郭荣景签订了《房屋买卖合同》，支付了相应对价，房屋已经交付，没有办理房屋所有权过户手续。2014年8月14日，刘世强、郭荣景在新乡市牧野区公证处办理了委托公证，两人委托我作为代理人办理该套房产出售的所有相关手续，该房屋现归我所有、使用、管理，我有证据可以证实购房的行为。贵院查封拍卖该套房屋将严重侵犯我作为房屋所有人的利益，故依法提出执行异议，请求解除对位于新乡市新中大道681号星海如意大厦301号房屋的查封。申请执行人刘廷强辩称，1、对霍保来的异议，我认为是虚假事实，我根据资料看房产价格与事实不符，存在严重误差，应该异议不成立；2、此房产刘世强在2014年向银行作贷款抵押手续，他是不会出现买卖协议的，买卖协议应该不成立，希望驳回霍保来的申请；3、我曾经在涉案房产内向刘世强要账时见过霍保来两三次，其与我沟通过，说借给他钱，他也是来要账的，霍保来也是想占有房的。被执行人刘世强、郭荣景辩称，1、我们借霍保来的钱已经在执行法官处执行，星海606已经拍卖过，款项已支付，步行街的租金，霍保来也在收着；2、和霍保来有经济往来，其组织资金，我们出2分的利息，刚开始是全打给霍保来，他给他们按1.5分分钱，从中赚取钱财，我们去担保公司借钱，他正好去放钱，所以我们就直接对着了，原来双方借款没有抵押，后来他要求抵押些东西，如户口本、土地证、房产证、结婚证等，我们就配合他。我们是在他要求下让配合什么就签什么，原件都没给我们。但是他却反过来起诉我们，他所谓的房屋买卖合同对应的钱我们并没有拿到，只是做了配合。3、步行街每年40多万的租金，还有部分没有租出去，都是霍保来在收着，本金到今年就应该收够了。
本院查明，刘廷强申请执行刘世强、郭荣景、刘雅静民间借贷纠纷一案,执行依据为已发生法律效力的（2015）红民一初字第1571号民事判决书，诉讼前，本院于2015年7月9日作出（2015）红民一保字第51号民事裁定书，并于2015年7月10日查封了刘世强、郭荣景名下位于新乡市新中大道681号星海·如意大厦一单元3层301号面积1162.76平方米房产一套。本院于2016年3月22日立案执行，执行案号为(2016)豫0702执308号。现案外人霍保来称其系上述房屋的买受人，向本院提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封。霍保来提供了如下证据：1、2014年4月25日其作为购买方（乙方）、刘世强、郭荣景作为出售方（甲方夫妻）所签订的一份房屋买卖合同，该合同其中约定甲方夫妻自愿将位于新乡市新中大道681号星海如意大厦301号一套出售给乙方，房屋所有权证号为2013-0300424，甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担，上述房屋的价款为贰佰万元整，付款方式为一次性付清……。2、2014年3月20日工商银行转账凭证一份，载明当日霍保来向刘世强转款98万元；2014年4月25日刘世强写下的收到条一份，该收到条主要载明：今收到霍保来新中大道681星海如意大厦301号房屋（1单元3层301号房）房款贰佰万元整（￥2000000元）。3、新乡市房产管理局填发的《房屋所有权证》两份，载明：房屋所有权人为郭荣景、刘世强，二人共同共有，房屋坐落于新中大道681号星海·如意大厦301室，登记时间2014年7月23日，建筑面积1162.76平方米，证号分别为新房权证新乡市字第2014166**号、201416630-1号。4、郭荣景与刘世强的结婚证一份、户口本。5、2014年7月23日新乡市红旗区地方税务局开具的销售不动产统一发票一份、税收完税证明一份。销售不动产统一发票载明的付款方为郭荣景，收款方为李辉，单价6349.83322元/㎡，面积755.79平方米，金额4799140.45元，销售的不动产楼牌号为新中大道681号星海·如意大厦301室，开票日期为2014年7月23日，税收完税证明载明纳税人郭荣景于2014年7月23日缴纳产权转移书据印花税2399.6元。6、2014年8月14日河南省新乡市牧野公证处出具的（2014）新牧证民字第644号《公证书》一份、《委托书》一份。该组证据载明：2014年8月14日，刘世强、郭荣景作为委托人出具委托书，主要载明：委托人刘世强和郭荣景共同拥有房产一套，现欲出售，房屋坐落于新中大道681星海·如意大厦301号。现委托人自愿委托霍保来作为代理人，全权办理如下事项：
一、办理上述房产出售的相关手续及签订售房协议等相关手续，收取上述房屋的所有房款；
二、办理房屋产权过户、土地使用权过户、契税等相关手续；
三、办理二手房按揭贷款手续、代收二手房按揭的全部房款……，刘世强、郭荣景并于当日至新乡市牧野区公证处对该委托书进行了公证。听证会期间，刘世强和郭荣景称是为了借款签订的房屋买卖合同，霍保来提供的转账凭证是之前账目结清的情况下又贷给我们的，现在已在执行中，与合同没有关联；收到条和公证书，也都是在霍保来的要求下为了配合其而做的，仅仅是为了方便我们借钱，钱至今也没有给我们。霍保来称200万元房款全部是现金支付，在其家分大概分三次支付，时间大概是2014年三、四月份，对此，刘世强、郭荣景不予认可。另查明，案涉房产于2013年5月24日进行了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司新乡分行，抵押注销时间为2014年6月11日，2014年7月24日，案涉房产再次进行抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司新乡分行，被担保主债权数额为500万元。
本院认为，本案所争议的焦点为霍保来的异议能否成立，能否排除法院对案涉房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方签订房屋买卖合同时间在2014年4月25日，而此前该房屋已于2013年5月24日办理了抵押登记，在2014年8月14日刘世强、郭荣景向霍保来出具委托书时，该房产已再次于2014年7月24日办理抵押登记，且委托事项为办理房产出售相关手续、签订售房协议相关手续、收取房款等，与上述房屋买卖合同相悖，且合同所约定的购房款200万元远低于房屋实际价值；对该200万元购房款虽刘世强向霍保来出具了收到条，但霍保来未能提供相应转账凭证，其称现金支付刘世强、郭荣景并不认可，亦无其他证据相印证；霍保来亦未提供证据证明其在法院查封前已合法占有该房产。综上，案外人霍保来的异议缺乏事实依据，不符合上述相关规定，其异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，
裁定如下：驳回霍保来的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李艳利
人民陪审员 周向东
人民陪审员 赵 定
二〇一七年七月七日
书 记 员 侯 宇 来自：