甘肃省天水市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)甘05执异28号案外人杨丽，女，1966年12月23日出生，住甘肃省天水市秦州区。案外人李杨，女，1990年3月10日出生，住甘肃省天水市秦州区。共同委托代理人雍应刚，男，1968年11月26日出生，住甘肃省清水县。申请执行人（利害关系人）甘肃第五建设集团公司,统一社会信用代码：916205002248909038，住所地：天水市秦州区精表路26号。法定代表人李恒星，该公司董事长。委托诉讼代理人费寅，上海市嘉华律师事务所律师。申请保全人（利害关系人）陈恩娟，女，1963年7月12日出生，汉族，住福建省长乐市。申请保全人（利害关系人）陈建莺，女，1960年5月5日出生，住福建省长乐市。共同委托代理人崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。共同委托代理人万亚明，甘肃端方律师事务所律师。被执行人（被保全人）清水强盛房地产开发有限公司，组织机构代码：08239924-5，住所地清水县永清镇红崖路18号。法定代表人黄德金，该公司总经理。本院在执行甘肃第五建设集团公司（以下简称五建公司）申请执行清水强盛房地产开发有限公司（以下简称强盛公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杨丽、李杨对本院作出的（2016）甘05民初25-1号民事裁定及（2016）甘05执72号执行裁定查封及轮候查封被执行人强盛公司开发的清水动漫城名流公馆9号商铺向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月27日公开举行了执行听证，案外人杨丽、李杨及委托代理人雍应刚，申请执行人甘肃第五建设集团公司委托代理人费寅，申请保全人陈恩娟、陈建莺及共同委托代理人崔文奎、万亚明，被执行人清水强盛房地产开发有限公司法定代表人黄德金均参加了听证会，本案现已审查终结。案外人杨丽、李杨称：案外人对被执行人强盛公司开发的清水动漫城名流公馆23号商铺享有优先权。事实和理由是：2015年7月5日，案外人杨丽、李杨认购了被执行人强盛公司开发的清水动漫城名流公馆23号商铺，并于2016年7月31日与强盛公司签订了《商品房买卖合同》，至今已累计支付购房款630000元，剩余269803.9元未付，可以随时支付,已付购房款达总房款的70%，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于建设工程优先受偿权问题的批复》中第二条规定：“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后,承包人就该项商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。故提出异议，请求本院解除对上述商铺的查封及轮候查封并交付其使用。申请保全人陈恩娟、陈建莺称，案外人杨丽、李杨与强盛公司所签的认购书并非买卖合同，且申请保全人陈恩娟、陈建莺诉强盛公司、黄德金民间借贷纠纷一案的保全措施在先，案外人杨丽、李杨与被执行人强盛公司之间其后所签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。同时，上述合同并未经房管部门备案，案外人杨丽、李杨更未实际占有房屋。案外人杨丽、李杨与被执行人强盛公司之间的买卖合同纠纷并未经人民法院审判确定，其所提出的异议程序违法。请求本院依法驳回案外人刘爱忠的异议请求。申请执行人五建公司及被执行人强盛公司对案外人杨丽、李杨的异议请求均予认可。
本院查明，2015年7月5日，案外人杨丽、李杨认购了被执行人强盛公司开发的清水动漫城名流公馆23号商铺，并于当天向强盛公司指定的农业银行收款账号6228482116159398066（户名吴建喜）转入330000元，强盛公司向案外人杨丽、李杨出具了330000元收据一张。2015年7月28日，案外人杨丽、李杨又向强盛公司上述指定账户转入300000元，强盛公司向案外人杨丽、李杨出具了一张300000元的收据。以上累计支付购房款630000元。2016年7月31日，案外人杨丽、李杨与强盛公司签订《商品房买卖合同》，其中载明总房款为899803.9元，剩余未付购房款为269803.9元，该合同未经房管部门备案。2016年6月12日，本院因申请保全人陈恩娟、陈建莺诉强盛公司、黄德金民间借贷纠纷一案，作出（2016）甘05民初25-1号民事裁定书，查封了清水县动漫城名流公馆23号商铺。2016年10月26日，本院又因申请执行人五建公司申请执行强盛公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2016）甘05执72号执行裁定书，并对清水县动漫城名流公馆23号商铺予以轮候查封。证明上述事实的证据有：1、名流公馆商品房认购协议书；2、银行打款凭证；3、收款收据；4、商品房买卖合同；5、余款存款凭证。
本院认为，根据案外人杨丽、李杨提供的商品房认购协议书、商品房买卖合同及付款凭证等证据，足以证实其系合法的买受人,且其已实际支付了购买该商铺的大部分款项。同时，案外人与被执行人在本案所涉执行措施釆取之前所签认购书虽在形式上有别于办理产权登记需签订的格式即《商品房买卖合同》，但其实质约定内容和大部分款项支付的事实，均足以认定双方之间商品房买卖合同关系的成立、生效和大部分履行。至于该合同是否经房管部门备案，以及买受人实际占有房屋与否，均非最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《关于建设工程优先受偿权问题的批复》的买受人对该商铺享有相关权利的法定构成要件，且被执行人对案外人的请求及所依据的事实和证据均予以认可，无争议的纠纷何须必经人民法院审判确定。基于上述事实及相关法律规定，案外人向本院提出执行异议其程序并无不当。故此，申请保全人陈恩娟、陈建莺的反驳意见均不能成立，本院不予采纳。申请执行人五建公司作为该在建商品房工程的承包人，虽依据《中华人民共和国合同法》及上述司法解释的有关规定，就包括本案所涉商铺在内的商品房享有工程价款优先受偿权，但其享有的优先受偿权不得对抗已实际支付了购买该商铺大部分款项的案外人。故此，案外人杨丽、李杨所提执行异议成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条及《中华人民共和国民诉讼法》第二百二十七条，
裁定如下：中止对清水动漫城名流公馆23号商铺的执行。案外人、申请保全人及执行当事人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵 憬 时
审判员 高 涛
审判员 ：李小录
二〇一七年七月七日
书记员 ：高佳宁 关注公众号“”