河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初4514号原告赵宇飞。委托代理人游远航、安森（实习），北京德和衡（郑州）律师事务所律师。被告赵向彬。委托代理人刘增全、常显信，河南京港律师事务所律师。被告郑州恋之家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区郑花路59号21世纪居住社区二期三区14号楼1层东7号。法定代表人高洋。委托代理人周理。
原告赵宇飞诉被告赵向彬、郑州恋之家房地产营销策划有限公司（以下称恋之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵宇飞及其委托代理人游远航，被告赵向彬委托代理人刘增全，被告恋之家公司委托代理人周理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年6月27日，原告与被告赵向彬、被告恋之家在恋之家公司位于金水区郑花路21世纪社区的营业场所内，签订了恋之家公司提供的编号为xxxxxx的房屋买卖合同。合同约定由被告赵向彬将其位于金水区郑花路xx号xxx国道西沙门路南x号楼西x单元x层东户，面积103.38㎡的房屋，作价120万元出售给原告，付款方式为按揭。之后，原告依约向被告恋之家公司交付了50000元的定金，由被告恋之家公司出具收据代收并代管。随后，在实际履行过程中，因郑州楼市疯涨，被告赵向彬最终未能按捺那颗随楼市行情加剧跳动的心，在向原告提出加价无果的情形下，于2016年9月11日，公然违背契约精神，向原告发出了解除合同通知书，并明确告知原告其解除合同的理由之一竟然是“你不愿意按照现在的市场价值变更房价，给我造成一定的损失”。原告2016年9月13日签收，随后通过被告恋之家公司同被告赵向彬多次沟通，无果，且被告恋之家公司迟迟不愿全额退还定金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：
一、确认合同编号为0012407的房屋买卖合同解除；
二、被告赵向彬向原告支付违约金100000元，赔偿原告为履行合同及维权而实际支付的费用损失7000元；
三、被告恋之家公司向原告全额退还其代收代管的定金50000元；
四、被告赵向彬承担本案诉讼费用。
被告赵向彬辩称：
一、我没有在本案原告诉称的房屋买卖合同上签名，也没有委托任何人出售我的房屋，该合同对我不具有拘束力。根据我送达给原告的解除合同通知书内容可知，该合同未经我本人签字确认，说明我没有追认该合同的效力，据此该合同对我来说不具有拘束力。
二、退一步说，假设该合同有效，因为我对该合同已经解除，原告因为未依法在合同解除后法定的3个月异议期之内提出异议，在合同解除后长达9个月之后才向法院起诉，法院依法不予支持其无理诉请，应判决驳回其诉讼请求；
三、假定房屋买卖合同有效，但是随着合同的解除，合同中的约定的权利和义务依法终止，任何一方均无权按照要求对方履行合同，否则，法律规定的合同解除就失去了意义。同理，原告作为证据的房屋买卖合同因为我已经通过法定程序进行了解除，那么，该合同约定的权利义务终止，违约条款也不具有约束力，原告再依据合同中的违约条款主张权利已经失去了基础，其主张将成为无源之水、无本之木，无法得到法院的支持。综上所述，原告据以主张的房屋买卖合同依法解除，其起诉超过了三个月的期限，故请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。
被告公司辩称：我们没有违约行为，我们所做的一直是积极促成交易。原告提交证据如下：
一、房屋买卖合同一份；
三、被告赵向彬房产证复印件一份；
四、收据复印件两页；
五、解除合同通知书一份、邮件查询单两页；
六、聊天截图一页；
七、律师费票据一张。二被告未提交相关证据。
经审理查明:2016年6月27日，原告与席红玫、被告恋之家公司签订房屋买卖合同一份，约定：卖方（甲方）赵向彬，代理人席红玫，买方（乙方）赵宇飞，居间方（丙方）恋之家房产；乙方自愿购买甲方位于金水区郑花路xx号xxx国道西沙门路南x号楼西x单元x层东户的房产；甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为120万元；付款方式为按揭贷款；乙方应支付定金5万元，由丙方代为保管；若甲乙双方任何一方违约须赔偿守约方10万元；等等。在本案审理过程中，原、被告确认：本案所涉房屋是赵向彬的，签合同时赵向彬本人并未签字。在庭审中被告公司称，在签订合同时席红玫未出具赵向彬的委托手续。2016年9月1日被告恋之家公司收取原告购房定金48000元。2016年9月9日被告恋之家公司收取原告购房定金2000元。2016年7月14日原告支付代办按揭费用4000元。原告提交的2016年10月25日发票载明：原告支付律师费3000元。
本院认为：房地产经纪公司作为房屋买卖居间人应当熟悉房产交易相关法律法规，了解交易流程，在有其参与的房地产交易中通常起到主导作用，且房地产经纪公司向买卖双方或一方收取较高居间服务费用，其居间义务不应仅限于向买卖双方提供订约机会，促成双方签订买卖合同，也应该包含核实合同当事人身份、资格，以及代理人有无授权委托等事项，以促成买卖双方有效、顺利完成交易。结合本案，席红玫作为卖方代理人未出具房屋所有权人书面授权委托，被告恋之家公司作为居间人也未向原告明确说明，基于对被告恋之家公司专业上的信赖原告签订后向公司支付购房定金5万元，现卖方以“该合同未经我本人签字确认”为由未追认该买卖合同的效力，并不再按照该买卖合同约定继续履行，致使原告未能实现买卖合同目的，并致使原告产生损失。故被告恋之家公司在该居间活动中存在未尽到审核义务之过错，应对原告损失予以相应赔偿。因原告已实际支出定金5万元，相对于原告而言，不论定金罚则适用对象，但定金罚则适用条件已成就，原告即存在获得定金双倍罚则的期待利益，以弥补其未能实现买卖合同目的损失。因被告恋之家公司实际收取该5万元定金，在原告及被告恋之家公司签字对居间合同内容认可的情况下，被告恋之家公司应对原告该10万元损失予以赔偿。因被告赵向彬未在该合同上签字，也未追认该合同效力，故该合同对其未产生约束力，原告主请求赵向彬支付违约金10万元，无合同依据，本院无法予以支持。原告还请求赔偿贷款服务费4000元及律师费3000元，存在事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第四十八条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告郑州恋之家房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内向原告赵宇飞赔偿107000元。
二、驳回原告赵宇飞其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3440元，由被告郑州恋之家房地产营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 郑文文
人民陪审员 史 健
人民陪审员 杨巧云
二〇一七年七月七日
书 记 员 田 硕 关注微信公众号“”