浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终1989号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李龙弟，男，1954年4月19日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶彩莲，女，1957年4月22日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。以上二上诉人共同
委托诉讼代理人：孙克丰，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：李启善，男，1963年1月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：张炘，浙江东瓯律师事务所律师。
上诉人李龙弟、叶彩莲因与被上诉人李启善房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初4373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李龙弟、叶彩莲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除李龙弟与李启善于1999年3月20日订立的卖契，判决李启善立即腾空正在使用的涉案房屋并赔偿李龙弟、叶彩莲自1999年3月至今的租金损失17万元。事实与理由：
一、一审判决事实认定错误。一审判决认为涉案房屋买卖前，李龙弟欠李启善货款，没有事实依据。李龙弟、叶彩莲在一审过程中从未承认曾拖欠李启善货款。李启善在一审并未提供任何证据证明李龙弟欠李启善货款的事实。一审判决认定4万元购房款与货款抵消，没有事实根据。
二、一审判决适用法律错误。本案诉讼过程中，李启善没有任何证据证明其存在所谓的债权债务关系，双方是否结算，金额是否确定为4万元，期限是否届至。在上述事实概不能证明的情况下，无法发生抵消的法律后果。
三、李启善付清购房款属于先履行的义务，在李启善未付清房款时，李龙弟、叶彩莲有权拒绝协助办理产权过户手续。李启善辩称，一、双方对涉案卖契没有异议，涉案房屋买卖合同合法有效；
二、李启善已按约支付了全部的购房款，购房款总共6万元，其中2万元是现金支付，另外4万元系李龙弟欠李启善货款4万元，直接抵扣了购房款。因款项两清后，故在卖契中写明了款项付清。卖契是1999年签订的，李启善从1999年开始居住使用该房屋，后出租给他人使用，还经过翻修。1999年至本案起诉前李龙弟、叶彩莲从未就购房款或房屋所有权主张过权益。
三、李龙弟、叶彩莲应履行合同约定的协助李启善办理房产证、土地证过户手续的义务。虽然目前由于集体土地的性质，无法办理相关权属证件，但在将来条件具备时，李龙弟、叶彩莲应协助完成办证义务。
四、因李启善已支付购房款并一直居住使用涉案房屋，并不存在拖欠购房款的情况，故李龙弟、叶彩莲的反诉请求不能成立。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李启善向一审法院起诉请求：1.确认李启善与李龙弟于1999年3月20日签订的关于坐落在蟾钟村永康路贰间半房屋买卖的《卖契》合法有效；2.李龙弟、叶彩莲协助李启善办理涉案房屋的房屋所有权和集体土地使用权转让变更登记手续。李龙弟、叶彩莲在一审反诉请求：1.解除李龙弟与李启善于1999年3月20日订立的《卖契》；2.李启善腾退坐落于蟾钟村永康路贰间半房屋，并赔偿李龙弟、叶彩莲租金损失17万元（按年租金1万元，从1999年3月起计算至今）。一审法院认定事实：李启善与李龙弟系兄弟关系，李龙弟与叶彩莲系夫妻关系。1999年3月20日李启善与李龙弟签订《卖契》一份，载明李龙弟将坐落于蟾钟村永康路房屋贰间半（东至李光荣，西至李启善，南至道路，北至路）卖给李启善，双方议定价格陆万元现金当日付清，房屋过户费用由李启善自负，办理手续双方协助支持。《卖契》由李龙弟签字、捺印确认，由李启云作为见证人签字，由李唐娒作为执笔人签字，签订《卖契》当日支付购房款20000元。签订《卖契》后，房屋交由李启善居住使用、出租管理至今，出租期间由李启善负责出租、收取租金。1995年12月19日办理的温字第220025号《房屋所有权证》登记的所有权人为李龙弟，房屋为坐落在海滨蟾钟河湾的二层混合结构房屋两间半，建筑面积170.03平方米。房屋买卖前，李启善和李龙弟曾有生意往来，李龙弟尚欠李启善货款。本案审理期间，经发函向不动产登记服务中心了解，根据《温州市农村村民宅基地管理办法》的规定，本案诉争房产不符合宅基地调剂条件，无法办理宅基地使用权转移登记。经示明后，李启善坚持第2项诉讼请求不变更。一审法院认为，本案中，双方签订的《卖契》实为房屋买卖合同，双方争议的焦点是李启善未支付40000元金钱的购房款是否违约。根据庭审陈述，双方对于签订《卖契》前李龙弟欠李启善货款、1999年3月20日签订《卖契》约定买卖房屋并于当天支付购房款20000元、签订《卖契》后房屋交付给李启善使用、管理至今的事实均没有争议。李启善主张以签约当日支付20000元、抵扣拖欠货款的方式已经结清购房款，李龙弟主张其不同意抵扣货款，李启善尚未履行支付购房款40000元的合同义务。鉴于李龙弟对李启善负有支付拖欠货款的金钱给付义务，李启善对李龙弟负有支付购房款的金钱给付义务，金钱并非特定标的物，双方相互负有金钱给付义务时，可相互抵消债务，故对李龙弟的主张，不予采纳。李龙弟与叶彩莲系夫妻关系，温字第220025号《房屋所有权证》的所有权人登记为李龙弟，李启善与李龙弟签订协议受让该房屋属于善意的民事行为，即使李龙弟签订协议未征询妻子叶彩莲的同意，但实际交付房屋给李启善至今已达十余年之久，叶彩莲对房屋买卖且已收取购房款的事应当推定已知晓，叶彩莲以诉争房屋系夫妻共同财产为由主张李龙弟没有权利予以处分的理由不成立，不予采纳。现李启善已经按照协议约定价款履行了支付购房款的义务，李龙弟和叶彩莲在享有《卖契》约定权利的同时，也应承担协议约定的相应义务，除了履行向李启善交付房屋的义务外，在具备办理房屋所有权转让变更登记的条件时，李龙弟和叶彩莲还有按照协议约定协助办理房屋转让变更登记手续的义务，但目前诉争房屋无法办理宅基地使用权转移登记，此系行政登记问题，并非民事诉讼所能解决。经释明，李启善表示不变更诉讼请求，故其该项诉请，不予支持。本案仅确认合同有效，有关合同的履行情况并不影响合同效力。李启善已履行合同义务，李龙弟、叶彩莲反诉主张要求解除合同、支付租金缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：
一、确认李启善与李龙弟于1999年3月20日签订的《卖契》有效；
二、驳回李启善其他诉讼请求。本案本诉受理费1300元，由李龙弟、叶彩莲负担650元；反诉受理费1850元，由李龙弟、叶彩莲负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，诉争房产于1999年交由李启善管业距本案起诉已近20年，李龙弟、叶彩莲对该事实均无异议，现李龙弟、叶彩莲称李启善未足额支付购房款，但在李龙弟与李启善签订的《卖契》中已经注明房款当日付清，且此后李龙弟从未就购房款向李启善提出主张。而李龙弟所称的其与李启善之间的货款争议发生在1999年之前，其称至今尚未结算，明显有悖常理。基于上述事实和理由，
本院认为，一审法院采信李启善的陈述，认定房款余款已由货款折抵，并无不当。李龙弟、叶彩莲的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人李龙弟、叶彩莲负担。本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理
审判员 陈黛锦
二〇一七年七月七日
书 记 员 姜岳良 更多数据：