上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初37737号
原告：罗曦光，女，1979年7月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：刘双与(系原告罗曦光之夫)，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈必泓，上海市华天成律师事务所律师。
被告：陈守润，男，1965年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：周宪君，北京大成(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京大成(上海)律师事务所律师。
原告罗曦光诉被告陈守润房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理，原告罗曦光的委托诉讼代理人刘双与、陈必泓、被告陈守润的委托诉讼代理人周宪君、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗曦光诉称，2016年9月29日，原、被告就上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称枣庄路房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》与《房地产买卖合同之补充协议》。原告已按约支付房款人民币(下同)13,350,000元。因被告尚未完全交房，因此双方达成口头协议，待被告完全交房后，原告再给付被告尾款100,000元。但被告未按约在办理上述房屋过户前将该房屋原有户口迁出。为此，原告诉至法院，要求被告按日万分之五支付房屋实际成交价13,450,000元自2017年3月4日起至2017年4月8日止的违约金。
被告陈守润辩称，不同意原告诉讼请求。被告不存在违约。被告及家人的某某均不在枣庄路房屋内，不存在被告需迁出户口的问题。在房屋过户和交付后，原告发现枣庄路房屋内有案外人的某某，被告对此不知情。根据相关规定，如果户口要迁入迁出，必须经户主签名，但陈某某的某某迁入迁出，被告均没有签过名，且被告也不认识陈某某。此外，被告已经交付了房屋，但原告尚有100,000元的尾款未支付，被告保留另案追究原告责任的权利。原告已在在装修枣庄路房屋，因此不存在因户口的迁入迁出导致原告损失，原告的合同目的已经实现。即使原告所称的违约成立，原告主张的违约金及计算方式不当，应根据合同价8,500,000元为基数，实际过户日期是2017年3月16日，而非2017年3月4日，陈某某的某某于2017年4月8日迁出的，因此违约金应该从2017年3月16日计算到2017年4月8日，违约金按照日万分之五计算过高，同意按照每天60元计算。
经审理查明，2016年9月29日，被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方)，双方就买卖枣庄路房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定枣庄路房屋的转让价格为8,500,000元；甲、乙双方在2017年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理申请转让过户手续；上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；补充条款(一)第3条约定双方应于抵押登记注销(若有)、贷款审核通过(若有)、公证书出具(若有)后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴房地产交易中心办理过户手续等；补充条款(一)第4条(以下简称第4条)约定甲方应于过户前，办理原有户口(若有)的迁出手续，否则应按该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口(若有)迁出时止；补充条款(一)第9条约定若甲方已经在该房地产权证上设定密码，且甲方在过户时未能正确输入密码导致本次交易延迟履行或无法履行的，甲方应当承担违约责任。同日，原、被告还签署《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定枣庄路房屋的实际成交价为13,450,000元，其中合同价8,500,000元，装修补偿款4,950,000元；本补充协议为房地产买卖合同不可分割的一部分，若与房地产买卖合同约定不一致，则以本补充协议为准。2017年3月4日，原、被告至上海市浦东新区房地产交易中心办理枣庄路房屋的转让过户手续，2017年3月16日，上述房屋产权经核准登记至原告名下。另查明，自2016年9月19日至2017年4月10日期间，原告共计支付购房款13,350,000元。枣庄路房屋系学区房。还查明，2011年3月9日，案外人陈某某的某某经案外人顾某(当时的户主)同意接收并经上海市公安局罗山新村派出所批准，从上海市徐汇区关港村池家塘迁入枣庄路房屋，2017年4月8日，陈某某的某某从枣庄路房屋迁出。审理中，原告称第4条中的过户应理解为买卖双方到房地产交易中心递交办理产权过户所需材料之日即2017年3月4日，被告称上述过户应理解为户名变更核准之日即2017年3月16日。另被告还称其于2009年从顾某处购买枣庄路房屋，并于同年5月1日办理过户手续，其取得该房屋后，并未将其户口迁入，亦未查询过该房屋内的某某情况。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份、《房地产买卖合同之补充协议》一份、定金收据一份、收款收据七份、常住人口、居民身份证申领登记表摘抄一份，被告提供的上海市不动产产登记簿一份(3页)、旁系亲属入户审批表摘抄一份、常住人口登记卡摘抄一页、户口接收证明一份、关于户口迁移的申请一份、房屋产权人、承租人、农业户户主同意接受申请人入户意见书一份以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应遵照履行。根据相关合同约定，被告应于过户前将枣庄路房屋的原有户口迁出，而案外人陈某某的某某直至过户后，于2017年4月8日才从枣庄路房屋内迁出，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告主张其和家人的某某均不在枣庄路房屋内，不存在迁出户口的问题，但从相关合同约定的“原有户口迁出”，按通常理解应为涉案房屋内原有的所有户口，而非仅指被告及其家人的某某，故本院对上述主张不予采信。被告还称其并不知晓陈某某的某某迁入迁出枣庄路房屋的情况，但从被告所述来看，其作为枣庄路房屋的权利人在取得该房屋产权后，并未对该房屋内的某某情况进行核实，系其自己的疏忽，并不能因此免除其迁出该房屋内原有户口的义务，故本院对上述主张亦不予采信。审理中，原、被告对第4条中过户的理解不一，但从合同中多处和过户相关的约定来看，第4条中的过户应当理解为原、被告双方至房地产交易中心办理转让过户手续之日即2017年3月4日，因此违约金应自2017年3月4日起算至案外人陈某某户口迁出之日即2017年4月8日止。被告还主张双方约定的违约金标准较高，请求予以调整，对此，本院根据本案的实际情况酌情确定按每天100元计算。综上所述，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，
判决如下：
一、被告陈守润于本判决生效之日起十日内按每天人民币100元的标准给付原告罗曦光自2017年3月4日起至2017年4月8日止的逾期迁出户口违约金；
二、驳回原告罗曦光的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,830元，减半收取计2,415元，由原告罗曦光负担2,390元，被告陈守润负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一七年七月七日
书记员 李佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”