上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5537号上诉人(原审原告)：汪厚安，男，1975年11月8日生，汉族，住所地上海市嘉定区。上诉人(原审原告)：张梦云，女，1981年11月9日生，汉族，住所地上海市嘉定区。上列两上诉人共同
委托诉讼代理人：潘素梅，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：周静纳，女，1983年12月27日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。
上诉人汪厚安、张梦云因与被上诉人周静纳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初10980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪厚安、张梦云上诉请求：撤销一审判决，依法改判周静纳按人民币(以下币种均为人民币)300元/日的标准支付自2016年3月1日起至实际迁出户口之日止的逾期迁出户口违约金。事实和理由：
一、一审法院将违约金的标准调整得过低，对己方极为不公。对户口迁出问题，法律并不能直接解决，故双方才约定了较高的违约金。但一审将违约金调整得过低，对周静纳违约行为的惩罚力度过低。
二、一审法院对于周静纳已经履行了主合同义务的认定系错误的。对卖房人来说，其三大义务包括房屋过户、房屋交付及将户口迁出，故卖房人将户口迁出也是其主要合同义务之一。
三、一审认定己方没有实际损失是错误的。己方本想出售系争房屋，但由于周静纳不将户口迁出故现在无法出售房屋，实际上给己方造成了客观上的重大影响。己方不可能在明知此情况下强行出售房屋，从而引起新的纠纷来证明实际损失。周静纳未发表答辩意见。汪厚安、张梦云向一审法院起诉请求：判令周静纳以180万元为基数，按照日万分之五的标准，支付自2016年2月28日计算至实际迁出户口之日止的逾期迁出户口违约金。一审法院认定事实：2015年11月29日，汪厚安、张梦云(买受人，乙方)与周静纳(卖售人，甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由甲方将位于上海市嘉定区双河路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)作价180万元出售给乙方；双方应于2016年2月29日之前申请办理转让过户手续，甲方应于收到银行贷款后3日内将系争房屋交付乙方。合同补充条款(一)第4条约定，甲方应于办理产权转让过户手续前，办理原有户口(若有)的迁出手续，否则应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口(若有)迁出时止。该合同对付款时间和付款方式约定如下，合同签订后，乙方已支付的定金2万元转为部分首期房价款，待签约当日内乙方再向甲方支付部分首期房价款66万元，以上款项共同构成首期房价款68万元。乙方通过贷款方式支付第二期房价款110万元；乙方应于合同签订后及时向银行申请贷款，若贷款申请未在过户前获得足额审批，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足；该房地产交付且甲方将户口迁出当日内，乙方应支付给甲方尾款2万元。合同签订后，双方于2016年2月28日申请办理了系争房屋的过户手续。同年3月15日，系争房屋产权登记至汪厚安、张梦云名下。汪厚安、张梦云已按约向周静纳支付了房款178万元，并在一审审理中表示愿意在周静纳迁出户口后支付尾款2万元。周静纳已将系争房屋交付给汪厚安、张梦云。经查询，系争房屋内尚有周德刚、周静纳、王乃珠的户口登记。一审法院认为，汪厚安、张梦云与周静纳签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，双方应于2016年2月29日之前申请办理转让过户手续，周静纳应于办理产权转让过户手续前，办理原有户口的迁出手续。双方也已于2016年2月28日申请办理了系争房屋的过户手续。故周静纳最迟应于2016年2月29日前办理原有户口迁出手续，但至今仍未办理，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故对汪厚安、张梦云要求周静纳支付自2016年3月1日计算至实际迁出户口之日止的逾期迁出户口违约金的诉讼请求，法院予以支持。但因双方约定的总房价日万分之五的违约金标准明显过高，周静纳已按约履行了合同主要义务，且汪厚安、张梦云未提供因周静纳违约造成其实际损失的依据，法院酌情将违约金标准调整为100元/日。一审审理中，周静纳无正当理由不到庭，其放弃答辩、举证、质证的后果自负。判决：周静纳应于判决生效之日起十日内按100元/日的标准支付汪厚安、张梦云自2016年3月1日至实际迁出户口之日止的逾期迁出户口违约金。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方订立的买卖合同，周静纳应于办理产权转让过户手续前办理原有户口的迁出手续，否则应按照该房地产总价款的日万分之五向汪厚安、张梦云支付违约金，直至原有户口迁出时止。现周静纳未按约迁出户口，构成违约，应当承担合同约定的违约责任。汪厚安、张梦云主张周静纳应按每日300元的标准支付逾期迁出户口违约金，未超出合同约定的违约金标准，于法有据，本院予以支持。综上所述，汪厚安、张梦云的上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，
判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初10980号民事判决；
二、周静纳应于本判决生效之日起十日内按人民币300元/日的标准支付汪厚安、张梦云自2016年3月1日至实际迁出户口之日止的逾期迁出户口违约金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币2,748元，由汪厚安、张梦云负担人民币1,832元，周静纳负担人民币916元。二审案件受理费人民币2,748元，由周静纳负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理
审判员 陈家旭
二〇一七年七月七日
书 记 员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”