北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终5990号
上诉人（原审被告、反诉原告）：田一涵，女，1987年11月5日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘永志，北京市墨风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦东伟，北京允元律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：张劭辉，男，1980年1月20日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：曹玲湘，北京市中银律师事务所律师。
上诉人田一涵因与被上诉人张劭辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初25090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月08日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田一涵及其委托诉讼代理人刘永志、秦东伟，被上诉人张劭辉之委托诉讼代理人曹玲湘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田一涵上诉请求：撤销一审判决，驳回张劭辉全部诉讼请求，并支持田一涵的一审全部反诉请求；本案一、二审诉讼费由张劭辉承担。事实与理由：
一、一审法院将“房屋所有权转移登记手续”错误认定为“房屋所有权转移登记日”，背离合同约定。根据双方当事人房屋买卖合同《补充协议》第二条第6项的约定及《房屋登记办法》的规定，房屋所有权转移登记手续是一个过程，始于当事人的申请，而申请书的取得需要双方在房屋登记部门进行网签后打印，所以房屋所有权转移登记手续起始于网签，终止于买方取得房屋所有权登记证书。2016年3月3日，双方已经办理网签手续，双方的房屋所有权转移登记手续已经开始办理，张劭辉应该按照合同约定在2016年3月15日前支付首付款328万元。
二、关于合同变更，根据法律规定，当事人双方对付款时间的变更应重新书面约定而非推定变更。本案中双方从未就付款日期变更达成书面补充协议，一审法院以当事人的行为推定田一涵同意变更付款时间，明显不妥。对此中介链家公司店长李某1也出庭证实：根据该公司店规和交易规则，遇到本案中付款日期变更的这种情况，必须由中介公司召集双方当事人当面协商，待达成一致意见后，并订立书面补充协议书签名盖章后方为有效，否则仍按原协议订立，违约方应承担合同约定的违约责任。
三、关于合同目的。张劭辉的合同目的是取得该房屋的所有权及使用权。而田一涵的合同目的是及时拿到卖房价款并置换房屋。张劭辉一再拖延支付房款的行为，致使田一涵的合同目的面临落空的风险。
四、田一涵积极履行合同义务，并且在张劭辉已经违约但尚未达到合同约定的根本违约时间前，仍按照中介方的要求履行协议。该行为不能成为其默认变更合同条款的行为。张劭辉不积极履行支付房款的义务，且超过了合同约定的付款期限15日，已构成根本违约。张劭辉辩称，不同意一审判决第五项，但是张劭辉没有提出上诉，同意一审判决其他判项。不同意田一涵的上诉请求。第一，从字面解释来说，首付款的支付时间就是房屋所有权转移登记日前五日，按惯例来说就是指过户登记日当日。田一涵向张劭辉发的解除通知中认可过户登记日就是3月20日。付款时间无需改变，一审判决并未改变付款时间。第二，关于合同目的，正是由于田一涵的违约导致不能实现张劭辉获得房屋所有权的合同目的。第三，关于违约金，田一涵支付5万元解租与张劭辉没有关系，张劭辉没有任何违约行为。张劭辉向一审法院起诉请求：判令田一涵继续履行与张劭辉签订的房屋买卖合同，并支付违约金916000元。田一涵向一审法院反诉请求：1.确认双方于2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年4月5日解除；2.张劭辉支付违约金916000元。一审法院认定事实：2015年12月25日，田一涵（出卖人）与张劭辉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人应于2016年2月28日前办理抵押注销手续；房屋成交价格285万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价173万元；买受人向出卖人支付定金10万元，向公积金管理中心申办抵押贷款120万元；办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人；逾期交房，逾期在15日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款，逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时，双方与链家公司签订《补充协议》，约定乙方（张劭辉）于2015年12月25日支付定金10万元；甲方（田一涵）最迟应于2016年3月5日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款326万元以理房通托管的方式支付给甲方；甲乙双方应于2016年1月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2016年3月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，办理物业交割当日，乙方支付甲方物业交割保证金2万元；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。2015年12月26日，张劭辉支付田一涵定金10万元。张劭辉称2016年2月22日链家公司通知已办理完毕解除抵押登记手续，但因房本面积有误需要更改，2月28日后更改完毕。3月6日双方办理完毕网签手续。之后，进行了房屋评估。3月23日办理公积金贷款手续，因张劭辉账户问题及田一涵工作安排的原因，至3月28日办理完毕手续。3月31日张劭辉缴纳了房屋买卖契税，北京住房公积金管理中心于4月1日予以审核确认公积金贷款。后，链家公司预约房屋所有权转移号，预约到5月4日的过户号。4月3日，田一涵与链家公司工作人员微信称“根据合同，咱们没有在约定时间内完成过户，已经造成根本违约，合同已经解除了。按合同，还应赔付我们20%房屋总价款的违约金。我今天已经将相关书面通知发出，请注意查收。”并发送通知的图片，要求链家公司工作人员发给张劭辉。4月4日晚，张劭辉收到田一涵发出的《通知》，内容为从明日（即2016年4月5日）起，即构成根本违约，据此，甲方特向乙方提出：1、主张违约金；2、解除合约；3、乙方及时与甲方共同撤销网签。田一涵称根据《补充协议》的约定，因尚未超过15日，故在3月23日和28日进行了公积金贷款面谈，如果张劭辉支付款项，可以继续履行合同，但张劭辉一直未予支付，因此提出解除合同。关于双方合同履行过程中的情况，张劭辉提交了微信记录、短信记录，并申请证人王某和李某1出庭作证。其中田一涵与链家公司工作人员的微信记录始于2016年3月2日。王某称田一涵在2016年2月28日通知办理完毕解除抵押登记手续。证据显示预约的房屋所有权转移登记手续日期为2016年5月4日。田一涵认可其与链家公司工作人员微信记录和李某1证言的真实性，不认可其他证据的真实性。田一涵申请证人邓某出庭作证，证明证人曾与链家公司工作人员联系，工作人员认为张劭辉有违约行为。张劭辉不认可证据的真实性。为了证明田一涵违约造成的损失，张劭辉提交了房屋买卖合同等予以佐证。田一涵认可证据的真实性，不认可关联性和证明目的。庭审中，张劭辉表示同意一次性支付剩余房款，并在物业交接后支付物业交割保证金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张劭辉与田一涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定，双方在2016年3月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续，张劭辉在此之前5个工作日内支付第一笔首付款。根据该约定，首付款的支付日期取决于房屋所有权转移登记日，若房屋所有权转移登记日发生变更，首付款支付日期也将随之变更，即或早或晚于3月15日。从本案查明的情况来看，双方直到3月23日才开始办理公积金贷款面谈，后因张劭辉和田一涵的原因，至3月28日才办理完毕手续，并在3月31日办理缴纳税费手续。办理房屋所有权转移登记手续的前提条件是已缴纳了相关税费，在未能于3月20日之前完成房屋所有权转移登记手续的情况下，双方之后继续履行后续房屋买卖手续，以行为顺延办理贷款和缴纳税费的时间。因贷款和缴纳税费时间的顺延及当时预约房屋过户等交易的现实情况，必然导致房屋过户时间的顺延。按照过户前5个工作日内支付首付款的约定，张劭辉未在3月15日或4月4日前支付首付款，并未构成违约或根本违约。田一涵要求确认双方于2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年4月5日解除，并要求张劭辉支付违约金916000元，法院不予支持。张劭辉同意一次性支付剩余房款和物业交割保证金，田一涵应当继续履行与张劭辉签订的房屋买卖合同，协助张劭辉办理房屋产权转移登记手续并交付房屋。张劭辉尚未支付首付款，田一涵据此未履行后续买卖手续，未构成违约。张劭辉要求田一涵支付违约金，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第64条之规定，一审法院判决：
一、田一涵继续履行与张劭辉于2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、张劭辉于判决生效后七日内支付田一涵房款四百四十六万元；
三、田一涵于收到判决第二项房款四百四十六万元后七日内协助张劭辉办理北京市朝阳区力源里×号楼×层×号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至张劭辉名下；
四、田一涵于房屋产权转移登记完成后三日内将北京市朝阳区力源里×号楼×层×号房屋交付张劭辉，张劭辉同时支付田一涵物业交割保证金二万元；
五、驳回张劭辉的其他诉讼请求；
六、驳回田一涵的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田一涵向本院提交使用修改软件后的微信截图，旨在证明微信截图可以通过软件进行修改，张劭辉提供的一审微信截图中有经过修改的部分。张劭辉对该证据材料的真实性、证明目的均不认可。对当事人二审争议的其他事实，本院认定如下：虽然田一涵举证证明微信记录可以通过软件修改，但未提供其他证据证明张劭辉于一审期间提交的微信沟通内容系经软件修改，故
本院认为，该证据仅能证明微信记录可以通过技术手段加以修改，但田一涵未就张劭辉提交的微信记录提供其他相反的微信记录，因此其对待证事实未形成完整的证据链，故本院不予采信。本院认定的其他事实与一审查明无异，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于田一涵能否以张劭辉未按合同约定期限支付首付款为由行使合同解除权。双方于补充协议第4条中约定首付款326万元的付款时间为过户前5个工作日内且以理房通托管方式支付；双方又于该协议第6条约定权属转移登记时间为2016年3月20日前。根据协议条款可见，首付款的付款时间取决于具体的过户时间。而由于链家公司经纪人预约的过户时间晚于协议约定时间系由于不可归责于买卖双方的客观原因所致，因此张劭辉未在合同原定的2016年3月20日前5个工作日内支付首付款不构成违约。当客观情况发生变化时，田一涵应本着有利于实现合同目的以及善意诚信的原则在合理期限内向张劭辉主张支付首付款。然而，田一涵仍以2016年3月15日为张劭辉逾期付款的起算时间，在15日后向张劭辉书面发出解除合同通知，解除的理由不能成立，因此，一审法院关于张劭辉并未构成迟延支付首付款的违约行为，认定事实清楚，对双方诉讼请求的处理结果正确，应予维持。综上所述，田一涵的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费43440元，由张劭辉负担12960元（已交纳），由田一涵负担30480元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费21720元，由田一涵负担（已交纳）。二审案件受理费43440元，由田一涵负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理
审判员 张 弘
二〇一七年七月七日法官 助理 张日广
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