浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书2017浙06**民初1725号
原告（申请执行人）：白云环境建设有限公司（组织机构代码：70450280X），住所地新昌县南明街道鼓山中路181号。
法定代表人：吕伯安，董事长。
委托诉讼代理人：何亚江，浙江新希望律师事务所律师。
被告（案外人）：梁惠棠，男，1965年10月17日出生（身份证号码：4425271965********），汉族，住广东省东莞市。
被告（案外人）：萧丽云，女，1966年10月10日出生（港澳通行证号码：×××〔9〕），汉族，住广东省东莞市。两被告
委托诉讼代理人：江永乔，广东旗峰律师事务所律师。
被告（被执行人）：浙江十里潜溪旅游开发有限公司（组织机构代码：69828529-7），住所地新昌县七星街道十里潜溪风景区新昌县委党校内。
法定代表人：黄坚，董事长。
委托诉讼代理人：陈科繁，该公司职工。
原告白云环境建设有限公司（下称白云公司）诉被告梁惠棠、萧丽云、浙江十里潜溪旅游开发有限公司（下称潜溪公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年4月12日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月18日、6月20日两次公开开庭进行了审理。原告白云公司的委托诉讼代理人何亚江，被告梁惠棠、萧丽云的委托诉讼代理人江永乔、被告潜溪公司的委托诉讼代理人陈科繁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白云公司向本院提出诉讼请求：准许执行本院2016浙06**民初2986号民事裁定书，查封被告潜溪公司所有的御××住宅区××单元××房产。事实和理由：其诉被告潜溪公司建设工程合同纠纷一案中，因其申请诉讼财产保全，本院作出2016浙06**民初2986号民事裁定书，查封了上述房产。案外人（被告）梁惠棠、萧丽云向本院提出诉讼保全异议，称上述房产系其向潜溪公司购买，并已办理了预告登记手续。本院作出2017浙06**执异3号执行裁定书，裁定解除对上述房产的查封。白云公司不服裁定，提起执行异议之诉。白云公司认为，潜溪公司曾向东莞市莞信小额贷款公司（下称莞信小贷）贷款1000万元，梁惠棠系莞信小贷股东。潜溪公司与梁惠棠、萧丽云签订《新昌商品房买卖合同》并办理商品房预告登记完全是虚假的交易，是对莞信小贷债权的事后救济保护。目前讼争房产仍系潜溪公司所有，本院查封上述房产符合法律规定，请求依法撤销本院（2017）浙0624执异3号裁定书。原告白云公司提出如下理由：1、新昌县公安局经侦大队在侦查另案中获得了潜溪公司负责销售的副总经理刘某的询问笔录，刘称潜溪公司因资金困难以39套房产为进行融资抵押，刘提供的清单一份，载明本案讼争房产也在39套之内。证明本案名为买卖，实为融资抵押。2、从合同约定的房产交易价格来看，每平方米4343.2元，约为同一时期同类房产成交价的4折，交易真实性存疑。3、根据商品房交易有关规定，买方必须将房款汇入房产公司的基本帐户，房产公司必须开具正式发票给买方。而本案中梁惠棠未向潜溪公司基本帐户汇款，证明合同未实际履行。梁惠棠向潜溪公司确认的收款帐户即其股东梁海潜帐户汇款的行为，不能证明梁惠棠履行了付款义务。4、本案中约定的房款总额为330.0007万元，莞信小贷另一股东叶沛华也与潜溪公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定房款总额为670.0004万元，两者相加为1000.0001万元，刚好为潜溪公司向莞信小贷借款的数额。两份合同签订后，潜溪公司与莞信小贷之间的债权债务消灭，进一步证明了本案名为买卖，实为融资抵押的事实。原告白云公司为证明自己主张的事实成立，向本院提交了如下证据：1、经原告申请，本院向新昌县房地产管理局调取的御景湾住宅区商品房预告登记清单一份，证明梁惠棠、萧丽云对御景湾小区麓雅苑3幢1单元1号房产进行了预告登记，其中载明单价为每平方米4344元，明显低于正常销售价格。2、新昌公安局经济犯罪侦查大队于2015年9月14日10：33时和15：04时对潜溪公司原副总经理刘某所作询问笔录各一份，证明潜溪公司在开发建设御景湾住宅区和景悦东方酒店期间，因资金紧张，以开发的御景湾住宅区39套房子作抵押，以房价30%-40%的额度进行民间融资。具体方式为：与出借人签订商品房买卖合同，以30%-40%的价格将房子出售给出借人，待还清借款后，再将房子收回。3、刘某提供的一份《抵押融资汇总表》，证明本案讼争房产也在39套融资抵押房产之列。4、潜溪公司与另外融资对象陈剑鸿、吴建军、徐斌、潘璐璐等人签订的借款协议书若干，证明他们名为购房，实为融资抵押，进而可以推断出梁惠棠、萧丽云也属于同类情形。被告梁惠棠、萧丽云对证据1、2的真实性无异议，但认为证据1无法证明其购房价格明显低于正常销售价格；证据2只是两份笔录，未经生效法律文书确认，不具有证明效力；证据3无潜溪公司盖章，也无相关人员签字，来源无法确定，即使真实性没有问题，也只是潜溪公司单方出具的一个文件，没有得到梁惠棠、萧丽云认可，无法达到原告的证明目的；证据4是复印件，无法质证，即使其真实性没有问题，也与本案无关。被告潜溪公司对证据1的真实性无异议，对证据2、3、4表示不知情。
被告梁惠棠、萧丽云在第一次庭审中答辩称：梁惠棠、萧丽云与潜溪公司签订了真实的《商品房买卖合同》，向潜溪公司及其确认的帐户全额付清了房款，又在新昌县房地产行政管理部门办理了预告登记，讼争房产系梁惠棠、萧丽云所有。之所以到千里之外的新昌来买房子，是为了帮助好朋友梁海潜及其参与投资的潜溪公司解决资金困难。白云公司的诉讼理由不成立，请求法庭依法驳回其诉讼请求。在第二次庭审中，其改变了关于购房目的的陈述，称梁惠棠系莞信小贷的股东，向潜溪公司买房，目的是要潜溪公司取得房款后能归还莞信小贷的贷款。为保证房款能用于归还莞信小贷的贷款，双方约定房款不汇入潜溪公司的基本帐户，而是汇入梁海潜个人帐户，再由梁海潜直接用于归还潜溪公司欠莞信小贷的借款。被告梁惠棠、萧丽云为证明自己主张的事实成立，向本院提交了如下证据：5、新昌县人民法院(2017)浙0624执异3号执行裁定书，裁定解除对本案讼争房产的查封。6、《新昌商品房买卖合同》一份、梁惠棠兴业银行帐户的流水记录两份、潜溪公司出具的收款帐户确认书一份、收款收据两份，证明梁惠棠、萧丽云与潜溪公司签订购房合同，以及向潜溪公司帐户支付首付款99.0007万元，向潜溪公司确认的梁海潜帐户支付余款231万元的事实。7、新昌县房地产管理局出具的《房屋预告登记证明》，证明梁惠棠、萧丽云与潜溪公司已就讼争房产进行预告登记。8、清远仲裁委员会（2016）清仲字第1018号调解书，证明梁惠棠、萧丽云向清远仲裁委员会申请仲裁，并与被申请人潜溪公司自愿达成调解，要求根据调解协议的内容制作调解书，确认双方签订的《新昌商品房买卖合同》合法有效并继续履行，潜溪公司向梁惠棠、萧丽云支付逾期交房、逾期办证的违约金。原告白云公司对证据5的真实性无异议，但认为裁定错误，应予撤销；对证据6不予认可，认为该组证据系各被告为达到融资抵押目的而虚构；对证据7不予认可，认为是各被告向房地产管理局骗取的登记；对证据8不予认可，既然双方对履行《新昌商品房买卖合同》没有纠纷，申请仲裁是画蛇添足，更加说明双方的交易不具有真实性。被告潜溪公司认为证据5、6、7、8真实有效。
被告潜溪公司答辩称：本公司与梁惠棠、萧丽云签订的《新昌商品房买卖合同》，以及其后办理的预告登记是真实合法的，至于讼争房产所有权，请法院依法裁判。被告潜溪公司未向本院提交证据材料。本院依职权调取了以下证据：9、兴业银行梁惠棠帐户（62×××19）、叶沛华帐户（62×××15）以及其他相关帐户的资金明细。该组证据显示：梁惠棠于2015年11月16日16：23时从另一帐户转入该帐户180万元，梁嘉俊（梁惠棠之子）于11月17日10：14时转入该帐户20万元，此时梁惠棠帐户余额250.26万元。梁惠棠于11月17日10：32时汇款231万元给梁海潜，梁海潜于10：35时汇款231万元给袁秀珍（梁惠棠岳母），梁惠棠于10：28时汇款17.5万元给袁秀珍，袁秀珍于10：43时汇款248.5万元给叶沛华，叶沛华于10：45时汇款248.5万元给梁海潜，梁海潜于10：48时汇款248.5万元给袁秀珍，袁秀珍于10：50时汇款220.5万元给叶沛华，叶沛华于10：51时汇款220.5万元给梁海潜，梁海潜于10：57时汇款220.5万元给袁秀珍，袁秀珍于11：02时汇款20万元给梁嘉俊，11：00时汇款48.5万元给梁惠棠，11：06时汇款180万元给梁惠棠。本院于庭审中出示了上述证据，原、被告均无异议。本院认证如下：证据9系本院依法向金融机构调取的转帐汇款原始记录，记录的内容清楚证明梁惠棠于2015年11月16、17日筹集了250余万元资金，循环使用，分三次共计向潜溪公司确认的梁海潜帐户转帐汇款700万元，又通过袁秀珍帐户立即全额退回的事实，其中第一次为梁惠棠向梁海潜帐户汇款231万元，第二次为叶沛华向梁海潜帐户汇款248.5万元，第三次为叶沛华向梁海潜帐户汇款220.5万元，对该组证据本院予以认定。原、被告对证据1、5真实性均无异议，对内容的真实性予以认定。证据2、3系公安机关在侦查他案中取得，来源合法，且证人刘某系潜溪公司负责销售的副总经理，其对公司房产销售、抵押融资情况的陈述具有可信性，予以采信。证据4与本案缺乏关联性，对其证明力不予认定。对证据6，被告梁惠棠、萧丽云以购房真实及已经完成付款为证明目的，本院不予认定，具体理由在
本院认为部分论述。对证据7、8形式真实性予认定，但鉴于该两份证据均基于证据6作出，故对其证明力不予认定。本院认定事实如下：梁惠棠系莞信小贷股东，萧丽云为其妻。潜溪公司曾向莞信小贷借款1000万元，逾期未还。2014年11月3日，梁惠棠、萧丽云与潜溪公司签订了编号为Y2014003738的《新昌商品房买卖合同》一份。双方约定：潜溪公司将其开发的位于新昌县七星街道御景湾住宅区的麓雅苑3幢1单元1号房以人民币330.0007万元的价格出售给梁惠棠、萧丽云，建筑面积759.81平方米，单价为每平方米4343.20元，付款方式为签订合同时支付首付款99.0007元万元，房屋交付时付清余款231万元。2014年10月27日，梁惠棠向潜溪公司帐户汇款99.0007万元，2015年11月17日，梁惠棠向潜溪公司确认的梁海潜帐户汇款231万元，梁海潜于当日向袁秀珍帐户汇款231万元，袁秀珍于当日将该款汇入梁惠棠账户。2016年5月19日，梁惠棠、萧丽云与潜溪公司在新昌县房地产管理局就上述房产办理了预告登记。本院在审理白云公司诉潜溪公司建设工程施工合同纠纷一案中，经白云公司申请，于2016年8月15日作出（2016）浙0624民初2986号民事裁定书，并查封了上述房产。2016年12月13日，清远仲裁委员会受理了梁惠棠、萧丽云的仲裁申请，并根据梁惠棠、萧丽云与潜溪公司自愿达成的调解协议，于2017年1月5日作出（2016）清仲字第1018号调解书：
一、双方签订的《新昌县商品房买卖合同》（合同编号：Y2014003738）合法有效；
二、被申请人同意以房屋交易价格3300007元为基数，按每日万分之三的标准，自2015年11月18日起向申请人支付逾期交房违约金至交房为止；
三、被申请人同意以房屋交易价格3300007元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年7月1日起向申请人支付逾期办证违约金直至办证完成为止；
四、双方继续履行《新昌县商品房买卖合同》（合同编号：Y2014003738）；
五、仲裁费7681元由被申请人承担。2017年2月4日，梁惠棠、萧丽云向本院申请诉讼保全异议，本院于2017年3月21日作出（2017）浙0624执异3号执行裁定书。至本案庭审时，潜溪公司与莞信小贷之间的债权债务关系已经消灭。
本院认为，执行异议之诉的审理范围是审查异议人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立，即其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。本案争议的焦点有三：一是梁惠棠、萧丽云与潜溪公司之间是否存在真实的商品房交易行为，二是梁惠棠、萧丽云对御景湾住宅区的麓雅苑3幢1单元1号房产的预告登记是否能够对抗白云公司基于建设工程合同关系而提出的优先受偿权，三是清远仲裁委员会（2016）清仲字第1018号调解书具有什么法律效力。关于第一点，梁惠棠、萧丽云以已经全额付清房款购买讼争房产并办理预告登记为由，申请撤销本院2016浙06**民初2986号民事裁定书，解除对讼争房产的查封，应当就其主张的事实承担举证证明的责任。根据本院调取的梁惠棠及相关帐户资金明细，梁惠棠虽然向梁海潜账户支付过购房款231万元，但梁海潜于付款当日通过第三人袁秀珍将与支付金额相等的231万元汇还给了梁惠棠。对于汇还231万元款项的具体理由，梁惠棠和潜溪公司均未能作出合理解释和说明并举证证明。根据民事证据高度盖然性证明标准，为了让梁惠棠、萧丽云取得讼争房产的所有权，梁惠棠与潜溪公司相互配合制造了虚假支付231万元房款的兴业银行转账汇款记录的可能性较大。同时，为了实现同一目的，同样由梁惠棠与潜溪公司相互配合形成的《新昌商品房买卖合同》、潜溪公司收款帐户确认书一份、收款收据两份，也无法证明梁惠棠与潜溪公司存在真实的商品房交易。另外，本院调取的商品房预告登记能够证明双方交易价格为4344元，明显低于同时期本地同类房产的市场价格。根据刘某的询问笔录结合原、被告当庭陈述可以确认，潜溪公司与莞信小贷之间之间因民间借贷行为产生债权债务关系，梁惠棠、萧丽云和潜溪公司签订商品房买卖合同之后该债权债务关系消灭，不排除双方以讼争房产作融资抵押或者以物抵债对债权进行事后救济的可能。因此，梁惠棠、萧丽云提供的证据尚不足以证明梁惠棠、萧丽云与潜溪公司进行了真实的商品房交易行为。关于第二点，预告登记的目的在于保全登记申请人所享有的以将来发生不动产物权变动为目的的请求权。纳入预告登记的不动产物权请求权虽然具有排他效力，限制了现实登记权利人违背登记内容的要求而擅自作出处分不动产的行为，但却并不改变请求权本来的法律关系，不会直接导致买受人取得不动产物权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，只有当买受人支付了全部或者大部分房款后，承包人就该商品房所享有的工程价款优先受偿权才不得对抗买受人。本案中，即使梁惠棠、萧丽云与潜溪公司进行了真实的商品房交易，但根据本院审理认定的事实，其中三分之二的房款仅仅只是形式上的流转，实际并未支付。因此，根据最高人民法院相关批复精神，梁惠棠、萧丽云对于本案讼争商品房所作的预告登记不能对抗白云公司基于建设工程合同所享有的工程价款优先受偿权。关于第三点，法院预查封之后，案外人通过仲裁裁决，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。本案所涉清远仲裁委员会（2016）清仲字第1018号调解书，是因梁惠棠、萧丽云与潜溪公司双方要求，根据双方自愿达成的调解协议制作，未对仲裁调解所涉及的商品房交易作全面深入的审查，具有较大局限性。所谓皮之不存，毛将焉附，基于不真实的商品房买卖合同作出的调解书，自身能否成立尚不确定，岂能反过来证明商品房买卖合同的真实性。综上所述，被告梁惠棠、萧丽云就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，原告请求准许执行本院2016浙06**民初2986号民事裁定书，查封被告潜溪公司所有的御××住宅区××单元××房产，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，
判决如下：准许查封浙江十里潜溪旅游开发有限公司所有的御景湾住宅区麓雅苑3幢1单元1号房产。案件受理费80元，由被告梁惠棠、萧丽云负担，限本判决生效后十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绍兴市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费80元，款汇绍兴市非税收收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部]。
审 判 长 潘旭峰
审 判 员 王国民
代理
审判员 张能能
二〇一七年七月七日
书记员陈丽英 来源：百度搜索“”