甘肃省天水市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)甘05执异31号案外人邱丽，女，1988年6月24日出生，住甘肃省天水市麦积区。申请执行人（利害关系人）甘肃第五建设集团公司,统一社会信用代码：916205002248909038，住所地:天水市秦州区精表路26号。法定代表人李恒星，该公司董事长。委托诉讼代理人费寅，上海市嘉华律师事务所律师。申请保全人（利害关系人）陈恩娟，女，1963年7月12日出生，汉族，住福建省长乐市。申请保全人（利害关系人）陈建莺，女，1960年5月5日出生，住福建省长乐市。共同委托代理人崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。共同委托代理人万亚明，甘肃端方律师事务所律师。被执行人（被保全人）清水强盛房地产开发有限公司，组织机构代码：08239924-5，住所地:清水县永清镇红崖路18号。法定代表人黄德金，该公司总经理。本院在执行甘肃第五建设集团公司（以下简称五建公司）申请执行清水强盛房地产开发有限公司（以下简称强盛公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人邱丽对本院作出的（2016）甘05民初25-1号民事裁定及（2016）甘05执72号执行裁定查封及轮候查封被执行人强盛公司开发的清水动漫城名流公馆5号商铺向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月27日公开举行了执行听证，案外人邱丽,申请执行人甘肃第五建设集团公司委托代理人费寅，申请保全人陈恩娟、陈建莺及共同委托代理人崔文奎、万亚明，被执行人清水强盛房地产开发有限公司法定代表人黄德金均参加了听证会，本案现已审查终结。案外人邱丽称：其对被执行人强盛公司开发的清水动漫城名流公馆5号商铺享有优先权。事实和理由是：2015年4月1日，案外人邱丽认购了被执行人强盛公司开发的清水动漫城名流公馆5号商铺，总房款533000元。案外人邱丽通过强盛公司拖欠其独资公司天水润和设备服务有限公司（以下简称润和公司）电梯款及安装费432000元折抵房款，剩余101000元未付，可以随时支付。已付购房款已达总房款的81%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于建设工程优先受偿权问题的批复》中第二条规定：“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后,承包人就该项商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。故提出异议，请求本院解除对上述商铺的查封及轮候查封并交付其使用。申请保全人陈恩娟、陈建莺称，案外人邱丽与强盛公司所签的认购书并非买卖合同，且申请保全人陈恩娟、陈建莺诉强盛公司、黄德金民间借贷纠纷一案的保全措施在先，案外人邱丽与被执行人强盛公司之间其后所签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。同时，上述合同并未经房管部门备案，案外人邱丽更未实际占有该房屋。案外人邱丽与被执行人强盛公司之间的买卖合同纠纷并未经人民法院审判确定，其所提出的执行异议程序违法。请求本院依法驳回案外人邱丽的异议请求。
本院查明，2015年4月1日，案外人邱丽认购了被执行人强盛公司开发的清水动漫城名流公馆5号商铺，总房款为533000元。2015年5月1日，润和公司与强盛公司签订《5台上海富士电（扶）梯订货合同》，合同价款为932000元。合同履行后，强盛公司分别于2015年8月17日及9月23日累计向润和公司支付货款500000元，余款432000元尚未支付。后经三方协商同意以此未付款项用于折抵案外人邱丽因购买清水动漫城名流公馆5号商铺的购房款，折抵后剩余购房款为101000元。该合同未经房管部门备案。2016年6月12日，本院因申请保全人陈恩娟、陈建莺诉强盛公司、黄德金民间借贷纠纷一案，作出（2016）甘05民初25-1号民事裁定书，查封了清水县动漫城名流公馆5号商铺。2016年10月26日，本院又因申请执行人五建公司申请执行强盛公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2016）甘05执72号执行裁定书，对清水县动漫城名流公馆5号商铺予以轮候查封。证明上述事实的证据有：1、名流公馆商品房认购协议书；2、银行打款凭证；3、收款收据；4、电梯销售合同；5、发票，6、三方抵帐协议。
本院认为，根据案外人邱丽提供的商品房认购协议书、电梯销售合同，房款支付协议等证据，足以证实其系本案所涉商铺的合法买受人，且该买受人通过债务冲抵的方式已实际支付了购买涉案商铺的大部分款项。同时，被执行人对案外人的请求及所依据的事实和证据均予以认可，足以认定案外人和被执行人之间房屋买卖合同关系的成立、生效和大部分履行的事实。申请执行人五建公司作为涉案在建商品房工程的承包人，虽依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于建设工程优先受偿权问题的批复》司法解释的有关规定，就包括本案所涉商铺在内的商品房享有工程价款优先受偿权，但其享有的优先受偿权不得对抗已实际支付了购买该商铺大部分款项的本案案外人。故此，案外人邱丽所提异议成立，本院依法予以支持。申请保全人陈恩娟、陈建莺的反驳意见不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条及《中华人民共和国民诉讼法》第二百二十七条，
裁定如下：中止对清水动漫城名流公馆5号商铺的执行。案外人、申请保全人及执行当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵 憬 时
审判员 高 涛
审判员 ：李小录
二〇一七年七月七日
书记员 ：高佳宁 更多数据：搜索“”来源：