安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终1181号
上诉人（一审被告）：绿地集团芜湖置业有限公司，住所地安徽省芜湖市黄山东路延伸段。
法定代表人：杨敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周宇浩，安徽宇浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡骏，该公司法务。
被
上诉人（一审原告）：陈伦义，男，1946年11月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
被
上诉人（一审原告）：姜纯珠，女1949年10月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。两被上诉人共同的
委托诉讼代理人：骆臣飞，安徽国伦律师事务所律师。两被上诉人共同的
委托诉讼代理人：黄小茹，安徽国伦律师事务所律师。一审
被告：安徽瑞强投资有限公司，住所地安徽省芜湖市高新区中山南路302号B7-2号楼。
法定代表人：毕可宏，该公司董事长。上诉人绿地集团芜湖置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人陈伦义、姜纯珠、原审被告安徽瑞强投资有限公司（以下简称瑞强公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民一初字第00942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1、撤销一审法院判决第一、二项，改判驳回被上诉人陈伦义、姜纯珠的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》，实质是履行上诉人与原审被告瑞强公司签订的《商业投资意向书》中的相关约定义务，而非独立的商品房买卖合同，上诉人与被上诉人之间的合同履行的前提是瑞强公司已按《商业投资意向书》履行义务，但因瑞强公司一再违约，上诉人与瑞强公司签订的《商业投资意向书》已停止执行，所造成的后果应由瑞强公司承担。2、上诉人与瑞强公司之间的协议已经解除，瑞强公司于2013年8月12日、2014年1月24日向绿地公司出具的两份承诺函，其内容均有如瑞强公司未按承诺履行，双方签订的《商业投资意向书》停止执行，产生的法律责任均由瑞强公司承担。一审判决以瑞强公司法定代表人未收到合同解除通知书为由认定通知不能证明为有效送达的，系认定事实错误。鉴于上诉人与瑞强公司之间的合同早已解除，上诉人对被上诉人交付房屋的前提已不存在，故一审法院判令上诉人承担交房义务及逾期交房的违约责任显属不当。陈伦义、姜纯珠未提交书面答辩意见。陈伦义、姜纯珠向一审法院起诉请求：1、确认绿地公司解除合同行为无效；2、绿地公司继续履行与陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》；3、绿地公司支付逾期交房违约金；4、本案诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：2012年3月20日，绿地公司与瑞强公司签订《商业投资意向书》一份，约定：协议所涉房源位于绿地新都会办公C#楼、商业C#楼和商业G#楼；办公C#楼底商38间商铺、商业C#楼43间商铺、商业G#楼（售楼中心）建筑面积约5000平方米；在甲方（绿地公司）取得按乙方（瑞强公司）要求定向开发的房源预售许可证后，乙方须购买该房源，双方商定价款及支付方式：办公C#楼底商的单价为6357元／平方米、办公C#楼办公的单价为6145元／平方米、商业C#楼商业的单价为14553.38元／平方米、商业G#楼商业的单价为12000元／平方米；对办公C#楼底商（即本案所涉房屋），乙方在签订意向书时向甲方支付400万元作为施工建设的保证金。甲方在合同签订后30日内领取到该房源预售许可证后，乙方在接到甲方签订正式《商品房买卖合同》的通知后七日内按甲方通知的时间、地点来办理相关的购房手续，并同时支付30%的首付款6950216元（含保证金）、2012年12月31日前支付40%的房款9266955元、余款则应在2013年6月30日前支付；合同对办公C#楼办公、商业C#楼商业和商业G#楼也进行了相应的约定；合同第五条约定：在甲方按乙方要求定向开发的房源取得预售许可证后，双方签订商品房买卖合同交付时间与条件约定为：甲方应当按双方签订的商品房买卖合同上约定的交付时间，依照国家和人民政府的有关规定，经验收合格后交付乙方。第六条关于产权过户的约定为：自合同约定的交付时间之日起90日内，出卖人向买受人提供办理产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人未在上述时间内提供按规定由出卖人提供的材料，而影响了买受人办理房屋所有权证的，超过90日的，出卖人按已付房价款按日万分之0.02向买受人支付违约金，出卖人在90日内完成办理初始登记证的时间系合同约定交付的时间开始计算，合同还约定了物业管理等其他条款。合同生效后，瑞强公司向绿地公司支付保证金900万元。自2013年8月12日起至2014年3月13日，绿地公司与瑞强公司为履行上述合同多次书面函件往来，但瑞强公司未能按照合同约定及函件承诺时间再支付购房款，绿地公司也未按照瑞强公司的要求为包括本案在内的办公C#楼底商已签合同的购房人开具正式发票。绿地公司于2014年5月20日向瑞强公司邮寄《解除合同通知书》，投递结果显示门卫代收，庭审中，瑞强公司法定代表人称未收到该通知书。2013年6月25日，陈伦义、姜纯珠与绿地公司签订《商品房买卖合同》，陈伦义、姜纯珠购买镜湖区镜湖世纪城绿地新都会办公楼C#楼108商业用房，建筑面积75平方米，商品房毛坯单价为每平方米6357元，总金额476775元，买受人于2013年6月25日一次性付清总房款。出卖人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第七条约定：出卖人逾期交房，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，自合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他内容。合同生效后，绿地公司于2013年8月12日开具销售不动产统一发票（自开）一张，预收该房购房款476775元，该发票付款方名称为瑞强公司，备注栏注明：此票不予办证，（陈伦义）该发票仅为瑞强付款凭证、实质购房条款按绿地和瑞强签订的投资意向书承诺函执行。绿地公司于2015年1月6日向陈伦义、姜纯珠邮寄《解除合同通知书》，陈伦义、姜纯珠收到该通知。一审法院认为，本案的争议焦点为绿地公司与瑞强公司签订的《商业投资意向书》与陈伦义、姜纯珠与绿地公司签订的《商品房买卖合同》之间的关系问题。从现已查明的事实可以看出，陈伦义、姜纯珠与绿地公司签订的关于涉案商铺的单价确系绿地公司与瑞强公司商定的协议价，绿地公司开具的预收购房款发票也证明陈伦义、姜纯珠交付的购房款为瑞强公司代交，之所以绿地公司没有按照瑞强公司函请要求为陈伦义、姜纯珠出具正式购房发票，原因在于瑞强公司没有继续再支付购房款，故绿地公司抗辩称其与陈伦义、姜纯珠签订购房合同是履行与瑞强公司所定协议的义务的意见是符合客观事实的，两份合同均为有效合同。绿地公司向陈伦义、姜纯珠发出解除合同通知后，陈伦义、姜纯珠在规定的期限内提出异议，绿地公司与陈伦义、姜纯珠之间既无约定解除合同也无法定解除合同的依据，绿地公司解除与陈伦义、姜纯珠之间的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，绿地公司应继续履行与陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》。陈伦义、姜纯珠系瑞强公司指定的房屋买受人，绿地公司应向陈伦义、姜纯珠履行房屋出卖人应尽的合同义务。绿地公司出具的预售购房款发票证实陈伦义、姜纯珠作为涉案房屋的买受人已支付了全额购房款，履行了支付价款的义务，绿地公司即应在合同约定的交房期限将房屋交付给陈伦义、姜纯珠使用，履行出卖人交付房屋的义务，绿地公司至今未履行交房义务，其行为已构成违约，应按照合同约定即已付购房款的日万分之5承担逾期交房的违约责任。绿地公司虽向瑞强公司发出《解除合同通知书》，依据合同法关于合同的法定解除权条款的规定，解除合同通知书到达对方时发生解除合同的效力。现有证据证实通知书为门卫代为签收，尚不能证明通知书已有效送达，庭审中，瑞强公司法定代表人明确表示不知绿地公司要求解除协议的事实，绿地公司也未就合同解除后相关事宜再同瑞强公司进行协商或提起诉讼，故对绿地公司主张合同已依法解除的反驳意见不予采信。瑞强公司未按合同约定全面履行与绿地公司签订的《商业投资意向书》，绿地公司可另案诉讼。综上，一审法院判决：
一、绿地集团芜湖置业有限公司解除与陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》无效，陈伦义、姜纯珠与绿地集团芜湖置业有限公司于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》继续履行；
二、绿地集团芜湖置业有限公司于判决生效之日起十日内支付陈伦义、姜纯珠逾期交房违约金（按房价款476775元的日万分之5计算标准，自2013年7月1日起至实际交付房屋之日止）。二审中，绿地公司提交绿地新都会办公B#楼三份房屋买卖合同，证明与陈伦义、姜纯珠所购房屋同地段的市场价格达到每平方两万左右，陈伦义、姜纯珠能以每平方6357元购买商品房是基于绿地公司与瑞强公司签订的《商业投资意向书》。陈伦义、姜纯珠质证认为，这三份合同与本案无关联性，且不同时期房屋销售价格也不一样，陈伦义、姜纯珠所购房屋价格是经过双方协商一致认可的，绿地公司如对此价格有异议，应在一年内行使撤销权。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明:陈伦义、姜纯珠因受让了案外人鲍慧芳在瑞强公司的140万元债权而成为瑞强公司新的债权人，瑞强公司通过代陈伦义、姜纯珠支付购房款的形式抵偿债务，因此，绿地公司在与陈伦义、姜纯珠签订商品房买卖合同时，同意购房款由瑞强公司代为支付，并在瑞强公司付款后出具了购房发票。
本院认为,一、上诉人绿地公司与被上诉人陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。本案中，陈伦义、姜纯珠已按合同约定通过由瑞强公司代付购房款的方式履行了付款义务，绿地公司亦予以认可并出具了购房发票，绿地公司理应按照合同约定继续履行向陈伦义、姜纯珠交付房屋的义务，不得擅自解除合同；
二、绿地公司与陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》，并非是绿地公司与瑞强公司签订的《商业投资意向书》的从合同，从合同的主要特点在于其附属性，即它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提，而本案中的《商品房买卖合同》系独立存在的合同，不以《商业投资意向书》的存在为前提。故绿地公司认为涉案的《商品房买卖合同》实际上是绿地公司与瑞强公司履行协议的一部分而非独立的商品房买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳；
三、双方在签订《商品房买卖合同》时，绿地公司也同意购房款由瑞强公司代为支付，并在瑞强公司付款后出具了购房发票。陈伦义、姜纯珠已通过由瑞强公司代付购房款的方式按合同约定按时履行付款义务，现绿地公司以瑞强公司未能按约履行与其签订的《商业投资意向书》为由，解除其与陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》于法无据，本院不予支持；
四、瑞强公司于2013年8月12日、2014年1月24日向绿地公司出具的承诺函系其单方承诺的意思表示，不得对抗善意第三人，瑞强公司未按合同约定全面履行与绿地公司签订的《商业投资意向书》，绿地公司可另案诉讼追究瑞强公司的法律责任；
五、绿地公司在二审期间提交三份同地段房屋买卖合同市场价格远高于陈伦义、姜纯珠所购房屋价格，以此证明涉案房屋的购买价格是基于其与瑞强公司签订的《商业投资意向书》而存在。虽然绿地公司与陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋价格基于《商业投资意向书》所议定的价格，但也系双方当事人真实意思的表示，如果绿地公司认为销售价格明显偏低显失公平，应在一年内请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销；
六、绿地公司与陈伦义、姜纯珠签订的《商品房买卖合同》依法成立，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。陈伦义、姜纯珠作为涉案房屋的买受人已履行了支付房屋价款的义务，绿地公司即应在合同约定的交房期限履行将房屋交付给买受人的义务，但绿地公司至今未履行交房义务，其行为已构成违约，故一审法院判决绿地公司按已付购房款的日万分之5承担逾期交房的违约责任并无不当；
七、绿地公司向瑞强公司发出的《解除合同通知书》已由瑞强公司的门卫签收，应视为已向瑞强公司送达，一审判决以瑞强公司法定代表人未收到合同解除通知书为由认定通知不能证明为有效送达的观点系错误的，本院予以纠正。综上所述，绿地集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人绿地集团芜湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 智
审判员 王习芸
审判员 吴丽群
二〇一七年七月七日
书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 百度搜索“”