吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初3417号
原告：安德哲，男，朝鲜族，住：延吉市公园街。
委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。
原告：金艳花，女，朝鲜族，住：延吉市公园街。与原告安德哲系配偶关系。
委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。
被告：长春金鑫房地产开发有限公司(下称金鑫公司)，住所地：延吉市公园街。
法定代表人：王少林，该公司经理。
委托代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。案由：房屋买卖合同纠纷。
原告安德哲、金艳花与被告金鑫公司之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法由
审判员杨雪松独任审理，于2017年6月23日、7月6日两次公开开庭进行了审理。原告安德哲及委托代理人何美凝、被告金鑫公司的委托代理人陆树俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安德哲、金艳花向本院提起诉讼，要求判令：
一、被告支付逾期交付房屋违约金6376元；
二、被告支付逾期办理不动产权证书至本案起诉时止的违约金83368元，并支付原告至实际取得不动产权证书时止的违约金；
三、被告返还房屋差价款5060元；
四、被告立即为原告办理案涉房屋的不动产权证书。事实与理由：二原告分别于2011年12月19日、2013年10月11日，与被告签订了两份商品房预售合同及补充协议，约定原告购买被告开发的延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房和X号楼X层X单元X号房，建筑面积分别为141.38平方米和42.64平方米，房屋价款分别为777590元和229412元，并约定被告至迟于2012年9月30日和2013年10月11日前将案涉两个房屋分别交付二原告使用，并应于房屋交付使用后360日内办理不动产权证书，否则应依约承担违约责任。二原告之后向被告交清购房款以及办理不动产权证书的所有税费后，被告并未按照合同约定时间交付房屋和办理不动产权证书，其中X号楼X层X单元X号房屋逾期82天交付，并至今未为二原告办理案涉两个房屋的不动产权证书。同时，原告于2015年7月20日和2016年4月14日到被告处换取销售不动产统一发票时，发现被告多收取房屋面积差价款5060元。因与原告协商未果，故诉至人民法院，要求作出前述判令，以维护二原告的合法权利。
被告金鑫公司答辩称，原告所诉称的事实基本属实，被告确实至今被告尚未为原告办理不动产权证书，愿意积极为其办理，同时对原告第三项诉讼请求即要求被告返还房屋差价款5060元予以认可，对原告要求被告支付因逾期办理丽水宜家X号楼X层X单元X号房不动产权证书而要求赔偿损失的诉讼请求不持异议。但被告向原告交付涉案的延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房屋的时间是2012年12月19日，与合同约定的2012年9月30日交付房屋虽然逾期80天，但其主张逾期交付房屋的诉讼时效起算点应是2012年10月1日，至迟应在2014年9月30日前向人民法院提起诉讼，所以原告的该部分诉讼请求已经超过诉讼时效；为该房屋办理不动产权证书的违约时间应从2014年12月12日起算，因此原告至2016年12月11日前诉讼时效期间届满，原告于2017年5月25日向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。故请人民法院依法驳回原告的部分诉讼请求。本院
经审理查明如下事实：二原告分别于2011年12月19日、2013年10月11日，与被告签订了两份商品房预售合同及补充协议，约定原告购买被告开发的延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房和X号楼X层X单元X号房，建筑面积分别为141.38平方米和42.64平方米，房屋价款分别为777590元和229412元，并约定被告至迟于2012年9月30日和2013年10月11日前将案涉两个房屋分别交付二原告使用，并应于房屋交付使用后360日内办理不动产权证书，否则应依约承担违约责任。另查明，根据二原告与被告之间订立的补充协议，案涉延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房，被告于2013年12月21日交付原告使用，应于2013年12月16日为原告办理备案登记，于2014年12月11日前为原告办理不动产权证书。案涉延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房的实际交付时间为2013年10月15日，被告应于2014年10月10日前为原告办理备案登记，于2015年10月5日前为原告办理不动产权证书。同时查明，原告向被告交清购房款以及办理不动产权证书的所有税费40295元。案涉X号楼X层X单元X号房屋逾期80天交付，并至今未为二原告办理案涉两个房屋的不动产权证书。被告多收取房屋面积差价款5060元。上述事实，有原告提交的商品房预售合同、销售不动产统一发票、中国建设银行持卡人存根、收入凭单及收据，被告提供的业主住房验房表等证据，以及记录在卷的当事人陈述和答辩、质证意见等加以证实，本院予以采信。本案因被告只对原告的部分请求以超过诉讼为理由加以抗辩，故审理焦点为被告的抗辩理由是否成立，本案系商品房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》加以解决。
本院认为，案涉延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房屋的实际房款应为772530元，但被告收取原告的购房款为777590元，房屋差价为5060元，被告对此事实不持异议，本院予以认定；对原告要求被告赔偿第二份合同项下即案涉延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房屋逾期办证违约金13696元的诉讼请求无异议，本院加以认定。关于原告主张的案涉的延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房屋逾期交付是否已过诉讼时效的问题。因被告已经于2013年12月21日交付原告使用，实际逾期80天，依合同约定，违约金应为777590元×万分之一×80天﹦6220.72元，但该部分违约所发生的时间截止至2013年12月21日交付房屋时止，原告此时已经知道违约发生的事实，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条和第一百三十五条的规定，原告至迟应在2015年12月20日前向人民法院提起诉讼，但原告却在2017年5月25日才向人民法院提起诉讼，故诉讼时效已经超过，被告的此项抗辩理由成立，本院予以采纳，故对原告的此项诉讼请求不予支持。关于原告主张的案涉延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房屋逾期办证违约金是否已过诉讼时效，以及违约金的计算问题。根据原、被告之间订立的合同中的约定，该房屋的逾期办住证违约金是以日万分之一计算的，即每过一天即产生一天的违约金，每天产生的违约金数额都是固定的，为继续性债务。换言之，在被告为原告办理不动产权证书之前一直持续地处于违约状态，这种违约状态只能以被告为原告办理完不动产权证书时止消除，亦即原告可以违约状态消除时作为《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定中从权利知道或者应当知道权利被侵害时起计算的起始点。但届至当前，被告仍未为原告办理案涉房屋的不动产权证书，即违约事实尚未消除，原告有权向被告主张因其违约所造成损失的赔偿。对此，本院参照《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)关于逾期办证违约金诉讼时效的计算方式，即当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在被告计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往时间倒2年，此2年的内发生的违约金没有超过诉讼时效，故被告以原告就逾期办证违约赔偿请求已经超过诉讼时效的抗辩理由不成立，原告主张的赔偿请求应以本院立案之日即2017年5月25日倒推2年至2015年5月26日计算违约金，违约金数额为：777590元×万分之一×730天﹦56764.07元。上述逾期办证违约金数额为案涉延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房屋逾期办证违约金13696元，案涉延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房屋逾期办证违约金为56764.07元，两项相加为70460.07元。关于被告为原告办理不动产权证书的问题。原告表示愿意为被告积极办理，即愿意继续履行合同，与原告的诉讼请求相符，且符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以尊重。因此，原告在本案审理中改变诉讼请求，不要求被告返还已经收取的办理案涉两个房屋不动产权证书的各种税费40295元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，
判决如下：
一、被告于本判决生产后立即为原告办理案涉房屋--延吉市丽水宜家X号楼X层X单元X号房和X楼X层X单元X号房(建筑面积分别为141.38平方米和42.64平方米)的不动产权证书。
二、被告于本判决生产后立即退还原告多交的购房款5060元。
三、被告于本判决生效后立即赔偿原告逾期办证违约金共计70460.07元。
四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3002元（原告已预交），减半收取1501元，由被告长春金鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 杨雪松
二〇一七年七月七日
书记员 李 越 更多数据：搜索“”来源：