贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终3162号
上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳市国有资产投资管理公司，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路86号。
法定代表人：蒋贤芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田宪鹏，贵州君跃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾璇，贵州君跃律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：万林，男，1979年2月4日出生，汉族，住四川省荣县。
委托诉讼代理人：王怀利，贵州鼎威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林东，贵州鼎威律师事务所律师。
上诉人贵阳市国有资产投资管理公司（以下简称国有资产公司）与上诉人万林房屋租赁合同纠纷一案，均不服贵阳铁路运输法院(2017)黔8601民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国有资产管理公司的委托诉讼代理人田宪鹏、曾璇，上诉人万林及其委托诉讼代理人王怀利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人国有资产公司上诉请求：1、维持原判第一项、第二项、第三项、第七项；2、撤销原判第四项，改判为：对方向其公司支付场地占用费（按《房屋租赁合同》约定的日租金2303.94元2倍，即4607.88元/天），自本案起诉之日起计算至被上诉人实际搬离日止；3、撤销原判第五项，改判为：对方向其公司支付违约金187487.82元（按未付租金的30%计算）；4、撤销原判第六项，改判为：对方向其公司支付律师费31873元，依附于租赁房屋的装修归上诉人所有；5、一、二审诉讼费用由对方负担。事实与理由：《房屋租赁合同》约定的场地占用费为原租金的20倍，起诉时其公司已经主动调低至原租金的2倍，原审法院仍按租金标准支持该费用，违背契约自由原则。双方合同约定的违约金为合同总金额的20%，其公司起诉时主动调低至未付租金的30%，原审判决轻易调整至未付租金的10%，超出了司法干预的合理范畴。合同约定合同解除后依附于房屋的装修归属出租人，原判对此认定不清。原审没有支持律师代理诉讼费用不当。上诉人万林上诉请求：1、撤销原判第一项至第五项，改判驳回对方的原审全部诉讼请求；2、撤销原判第七项，改判支持其原审反诉请求；3、一、二审案件受理费由对方公司承担。事实与理由：原判认定其根本违约不当,其没有及时缴纳租金是因为国有资产公司不能提交房屋产权证,其不能办理相关经营证照,不能正常使用涉案房屋,合同目的不能实现,相应装修及经营损失应由对方承担。
上诉人国有资产公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告2015年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2016年1月1日至2017年1月10日止的租金624959.4元，自2017年1月11日起按69118.2元/月支付租金至返还租赁房屋止；3.判令被告向原告支付违约金187487.82元（按未付租金的30%计算）；4.判令被告搬离租赁房屋，并将房屋交还原告，依附于该房屋的装修归原告所有；5.判令被告向原告支付场地占用费（按房屋租赁合同约定的日租金2303.94元的2倍即4607.88元/天，自本案起诉之日起计算至被告实际搬离之日止）；6.判令被告向原告支付律师费31873元；7.判令被告承担本案的诉讼费用。上诉人万林向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》约定的义务，将房屋产权证、消防验收合格证、房屋结构图交付反诉原告；2.判令反诉被告立即将出租房屋水、电及排水设施接通；3.判令反诉被告赔偿反诉原告于2014年10月装修完毕至今停业损失费100万元；4.判令在反诉被告不能履行合同义务的情况下，赔偿反诉原告装修损失300万元：5.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2005年9月，贵阳黔良友食品工业有限公司与贵阳魅力元素娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》，贵阳黔良友食品工业有限公司将位于贵阳市××中××大厦××楼（即本案涉案房屋）租赁给贵阳魅力元素娱乐有限公司使用，租赁期限为2005年9月8日至2014年7月7日，该合同对双方权利义务进行了约定；2008年5月14日，被告（反诉原告）万林作为经营者以涉案房屋作为营业场所注册个体工商户营业执照，字号为贵阳云岩魅力之夜酒吧。2009年8月25日，贵阳市市级行政事业单位经营性资产管理改革工作领导小组办公室下发《关于印发第一批委托贵阳市国有资产投资管理公司统一管理经营性资产的市级行政事业单位名单的通知》（筑行改办〔2009〕3号），将本案涉案房屋委托给原告（反诉被告）国有资产公司统一管理，之后，2009年12月17日万林以贵阳云岩魅力酒吧的名义与国有资产管理公司就涉案房屋重新签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁期限与2005年贵阳黔良友食品工业有限公司与贵阳魅力元素娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》一致，即自2005年9月8日起至2014年7月7日止，合同还对租金及支付方式、租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、房屋交付及收回的验收、双方违约责任等进行了约定。该合同到期后，被告（反诉原告）万林继续使用该租赁房屋。2015年1月1日，被告（反诉原告）万林以贵阳云岩魅力元素娱乐有限公司（乙方）的名义与原告（反诉被告）国有资产管理公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，国有资产管理公司将其管理的贵阳市××中××大厦××楼共1140平方米的房屋租给被告作为商业使用，租赁期限为42个月，即自2014年7月1日至2018年1月1日；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）……。关于租金及支付方式，合同约定：该房屋每月租金为62700元，年租金为752400元，且逐年递增，即2014年7月1日至2015年12月31日租金为62700元/月，2016年1月1日至2016年12月31日租金为65835元/月，2017年1月1日至2017年12月31日租金为69118.2元/月；乙方应当按照先交租后使用的原则，于每季末5日内将下一季度的租金交存到甲方指定银行账户内；关于房屋修缮、使用等，合同约定：……乙方如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或者因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：⑴依附于房屋的装修归甲方所有，⑵要求乙方恢复原状，⑶向乙方收取恢复工程实际发生的费用；关于房屋的交付及收回的验收，合同约定：1.甲方应当保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2.移交验收时双方共同参与，如对装修器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，乙方当场难以检测判断的，应于5个工作日内向甲方提出异议；关于甲方的违约责任，合同约定，1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而至解除合同的，应支付乙方本合同租金总金额20%的违约金；2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；关于乙方的违约责任，合同约定，1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……⑸逾期十天未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（包括租金）；2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（包括租金）的，每逾期一天，则应按上述费用总额的20%支付甲方滞纳金，直至全款付清，甲方解除合同的不免除乙方支付该违约金的义务；……4.租赁期届满或者甲方解除合同，乙方拒绝搬离租赁房屋，则每逾期一日应向由方支付原日租金20倍的违约金，直至乙方搬离之日止，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。当乙方去向不明的情况或者无法联系30日后，乙方同意甲方自行进入租赁房屋，并放弃房屋内物品的所有权。该合同签订后，被告（反诉原告）继续使用该房屋，但自2016年1月起，其未依照合同约定支付房屋租金。2016年4月1日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）支付的房屋租金188100元。
原告（反诉被告）于2016年11月22日委托贵州君跃律师事务所向被告（反诉原告）送达律师函，催收所欠租金及要求支付相应的违约金，被告（反诉原告）在签收律师函后未支付所欠租金。另查明，原告（反诉被告）于2015年12月4日向被告（反诉原告）出具了租用的贵阳市××中××大厦××楼，其产权属贵阳市人民政府，并由国有资产公司管理的证明，用于办理工商相关手续。还查明，被告万林经营的贵阳云岩魅力元素娱乐有限公司未办理工商登记。一审法院认为，原告（反诉被告）国有资产管理公司与被告（反诉原告）万林双方订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。
原告（反诉被告）已依合同约定将贵阳市延安中路40号兴中元大厦二楼房屋交付被告（反诉原告）使用，但被告（反诉原告）自2016年1月起未依合同约定履行向原告（反诉被告）支付房屋租金的义务，已构成根本违约，应当依法承担违约责任。虽合同中约定原告（反诉被告）有提供房产证或具有出租权的有效证明的义务，然而并未约定履行期限，被告（反诉原告）可随时要求原告（反诉被告）提供，但须给对方必要的准备时间。经被告（反诉原告）要求，原告（反诉被告）已于2015年12月4日向被告（反诉原告）出具了租用的贵阳市××中××大厦××楼，其产权属贵阳市人民政府，并由国有资产公司管理的证明，倘若该证明不足以协助被告（反诉原告）办理工商登记、消防安全许可等事宜，被告（反诉原告）也未提供充足证据证明其已再次要求原告（反诉被告）履行协助义务，且原告（反诉被告）予以拒绝或故意拖延的事实。故被告（反诉原告）以上述协助义务未得到履行而作为拒绝支付租金这一主履行义务的抗辩理由不成立。根据双方当事人合同约定，原告（反诉被告）有权解除合同，要求被告（反诉原告）搬离所租房屋，并支付违约金，予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付自2016年1月1日起至2017年1月10日止的房屋租金624959.40元，以69118.2元/月的标准支付自2017年1月11日起至返还租赁房屋止房屋租金的诉请，鉴于该诉请扣除了被告（反诉原告）已支付的188100元，经庭审核实，予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）所支付违约金的数额，考虑到原告（反诉被告）实际损失情况，其主张的违约金数额过高，酌情支持未付租金的10%，即62495.94元为宜。关于房屋占用费用的诉请，原告（反诉被告）主张标准过高，酌情支持以1333.34元/天的标准进行计算。关于依附于房屋的装修归原告（反诉被告）所有的诉请，原告（反诉被告）未明确说明依附于房屋上的装修物质，即该项诉请不明确，不予支持。关于律师费的主张，于法无据，不予支持。关于被告（反诉原告）停业损失费100万元的主张，因其未提供足够证据证明该损失与原告（反诉被告）有直接的因果关系，不予支持。关于被告（反诉原告）装修损失300万元的诉请，被告（反诉原告）未举证证明该装修已取得原告（反诉被告）的同意，不予支持。关于原告（反诉被告）要求将出租房屋产权证、消防验收合格证、房屋结构图交付被告（反诉原告）的诉请，因合同未明确约定，不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）立即将接通出租房屋水、电及排水设施接通的诉请，被告（反诉原告）未举证证明原告（反诉被告）未接通出租房屋水、电及排水设施而使其不能正常营业的事实，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：
一、解除原告贵阳市国有资产投资管理公司与被告万林于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告万林自本判决生效之日起十日内向原告贵阳市国有资产投资管理公司返还位于贵阳市××中××大厦××楼的房屋（1140平方米）；
三、被告万林自本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市国有资产投资管理公司房屋租金624959.40元（2016年1月1日至2017年1月10日），以69118.2元／月的标准支付自2017年1月11日起至本判决生效之日止的房屋租金；
四、被告万林自本判决生效之日起至实际返还租赁房屋之日止以2303.94元／天的标准向原告贵阳市国有资产投资管理公司支付房屋占用费；
五、被告万林自本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市国有资产投资管理公司违约金62495.94元；
六、驳回原告贵阳市国有资产投资管理公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告万林的全部反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取6122元，由原告贵阳市国有资产投资管理公司负担1137元，被告万林负担4985元（此款原告已预交，被告在履行本判决时径行给付原告）；反诉受理费减半收取19400元，由反诉原告万林负担。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本案事实有当事人身份证明、营业执照、工商登记查询及个体工商户营业执照、房屋租赁合同、贵阳市市级行政事业单位经营性资产管理改革工作领导小组办公室下发的筑行改办〔2009〕3号文件及第一批委托贵阳市国有资产投资管理公司统一管理的行政事业单位经营性资产名单、贵阳市国有资产投资管理公司向贵阳市工商管理局云岩分局的《证明》、律师函、更改声明、说明、当事人陈述等证据在卷佐证，且经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一是涉案房屋租赁合同是否应当解除；二是合同解除的违约责任如何确定；三是原判认定的场地占用费用标准是否妥当；四是相关律师代理费用、装修、停业损失等是否应予支持。关于争议焦点一，第一、双方当事人订立的《房屋租赁合同》，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。第二、上诉人国有资产公司依合同约定将贵阳市延安中路40号兴中元大厦二楼房屋交付上诉人万林使用，但万林自2016年1月起未依合同约定履行支付房屋租金的义务，已构成根本违约，上诉人国有资产公司主张解除双方租赁合同，原审判令解除涉案租赁合同，于法有据，本院予以维持。关于争议焦点二，第一、上诉人万林未依合同约定履行支付房屋租金的义务，也是万林未履行最为主要的合同义务，依法应当承担违约责任。第二、双方合同中约定上诉人国有资产公司有提供房产证或具有出租权的有效证明的义务，根据上诉人国有资产公司提交的贵阳市市级行政事业单位经营性资产管理改革工作领导小组办公室下发的筑行改办〔2009〕3号文件及第一批委托贵阳市国有资产投资管理公司统一管理的行政事业单位经营性资产名单、贵阳市国有资产投资管理公司向贵阳市工商管理局云岩分局出具的《证明》，已经证明了国有资产公司具有涉案房屋的出租权并且协助上诉人万林办理相关工商手续的事实，本院注意到上诉人万林在2008年5月就已经进行“贵阳云岩魅力之夜”的个体工商户登记经营，上诉人万林也并未举证证明其要求上诉人国有资产公司协助其办理相关证照或相应手续，而上诉人国有资产公司怠于履行的事实，上诉人万林据此认为国有资产公司交付使用的涉案房屋不符合合同目的而拒绝支付租金的抗辩理由，没有证据支持，难以令人信服。第三、关于违约金数额的问题，综合考虑到上诉人国有资产公司的损失情况及上诉人万林的实际经营状况，原判认为国有资产公司主张的违约金数额过高并酌情支持按未付租金的10%计算违约金为62495.94元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，房屋占用费用的标准问题，是房屋租赁合同解除以后较为普遍的争议问题。就本案而言，双方《房屋租赁合同》约定的房屋占用费为原租金的20倍，起诉时上诉人国有资产公司将该项费用调低至原租金的2倍进行主张，原判认为上诉人国有资产公司主张标准过高，酌情以房屋的租金标准2303.94元/天进行计算，填补了上诉人国有资产公司的实际损失，与客观事实相符，本院予以维持。关于争议焦点四，第一、至于上诉人国有资产公司主张律师代理费用的损失问题，该项费用并非本案纠纷发生必然产生的损失，双方就此费用也没有特别约定，原判没有支持律师费用，并无不妥，本院予以维持。第二、至于上诉人万林主张的停业损失问题，上诉人万林自租赁使用涉案房屋以来，一直进行各种经营，即使存在相应损失也与上诉人国有资产公司没有因果关联，本院无法支持。第三、至于上诉人万林主张的装修损失和上诉人国有资产公司主张的依附租赁房屋的装修归其所有的问题。根据双方《房屋租赁合同》约定，租赁期满后或因乙方（万林）责任导致退租的，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方（国有资产公司）所有，一方面，上诉人万林逾期未缴纳租金，自身根本违约，其主张装修损失，没有约定的基础，于法无据，本院不予支持；另一方面，依附于涉案房屋的装修，具体指向不明，事实上也难以具体明确，该项主张无法确定执行内容，本院难以支持。但必须指出上诉人万林腾退返还房屋时不能破坏依附于涉案租赁房屋的装饰、装修以保全和发挥物的最大效用。此外，本院严肃指出，一审法院以（2017）黔8601民初59号民事裁定书，裁定补正判决主文第四项，程序不当。但当事人双方均未提出异议，本院通过明确主文表述的方式进行弥补。综上所述，上诉人国有资产公司，上诉人万林的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：
一、维持贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初59号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；
二、维持贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初59号民事判决第四项，即万林自本判决生效之日起至实际返还租赁房屋之日止以2303.94元/天的标准向贵阳市国有资产投资管理公司支付房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费38288元，由上诉人万林负担26044元，由贵阳市国有资产投资管理公司负担12244元。本判决为终审判决。
审判长 唐有临
审判员 刘 妍
审判员 龙 珑
二〇一七年七月七日
书记员 袁华丽 更多数据：