广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3092号
上诉人（原审原告）:张耀辉，男，1983年2月20日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：叶泳强，广东枫丹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢志锐，广东枫丹律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）:陈枝，男，1966年3月1日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：游钻妍，广东楉泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫茜特，广东楉泓律师事务所律师。
原审
第三人:陈霞，女，1967年10月13日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：游钻妍，广东楉泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫茜特，广东楉泓律师事务所律师。
原审
第三人：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区。经营者：梁润华，男，1984年7月6日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：谢炳佳，男，1983年6月5日出生，住广东省云浮市，系该服务部的员工。
上诉人张耀辉因与被上诉人陈枝，原审第三人陈霞、佛山市南海区晋原房地产中介服务部（以下简称晋原中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人张耀辉提起上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项；3.判决陈枝赔付定金双倍的违约金50000元；4、判决陈枝赔付中介服务费13500元；5、一、二审诉讼费用由陈枝承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。涉诉A、B两套房屋的交易过程及细节如张耀辉所主张，且该交易过程与陈枝、陈霞提供的微信聊天记录可以一一印证。双方通过晋原中介服务部就上述涉案的两套房屋签订《房屋买卖合约》后，张耀辉依约支付了定金办理了两套房屋的二手房按揭贷款申请手续，其中B房依约应由陈枝负责赎契，但陈枝称没有资金履行赎契义务，故双方于2016年8月18日左右经晋原中介服务部主持，约定由张耀辉一次性支付79万元购买该两套房屋。张耀辉基于交易安全考虑，计划先行办理A房的过户手续，待取得房屋过户回执当天一次性付清楼款386000元（含已支付的定金25000元），然后陈枝用A房的购房款偿还B房的贷款，涂销房屋的抵押，再办理B房的过户手续，并在取得过户回执当天一次性将B房的购房款付给陈枝。随后，张耀辉向银行取消了之前的二手房按揭贷款申请。但后来陈枝又经晋原中介服务部告知张耀辉，B房欠银行的贷款高达80万元，且多期利息未能偿还，因此无法向银行取得房产证原件，必须还清贷款及相关利息后才能进行交易，晋原中介服务部也曾向银行核实该事实。后双方经协商，张耀辉放弃购买B房，继续A房的交易。2016年8月26日，梁育文（张耀辉欲将房屋过户至其名下）与陈霞、余立康在晋原中介服务部的协助下到税务部门办理了A房的税务申报手续并取得回执，同年9月6日在收到缴税通知的短信后，晋原中介服务部通知双方缴税，但陈霞称没有钱缴纳个人所得税，要求张耀辉垫付并在首期购房款中扣除，张耀辉同意。双方遂约定于同年9月7日办理缴税及过户手续。晋原中介服务部还根据双方的协商分别起草了三份《房屋买卖合约补充协议》，内容分别为：1、由张耀辉为陈霞垫付个人所得税23376元，该款项由购房款中扣回；2、变更A房的交易总价为386000元，款项在办理房屋过户手续并领取回执后一次性支付；3、放弃B房的交易，由陈枝向张耀辉返还定金25000元。但9月7日到行政服务中心办理缴税业务前，陈霞签订了第一份补充协议后，不断接到陈枝的电话，后拒绝签订另两份补充协议，坚持先行撕毁B房的《房屋买卖合约》，并就A房重新签订另一份合同才同意继续交易。张耀辉担心撕毁B房的《房屋买卖合约》后陈霞不再配合办理A房的交易手续，最终双方无法达成共识。
二、一审法院主观臆断，认为B方应由张耀辉出资赎契，违反正常房屋交易习惯以及风险控制规则。双方已一致同意两房的付款方式改变为一次性付款，但因B房存在抵押贷款情况，陈枝没有资金履行赎契义务，因此只能先办理A房的过户手续，取得回执后由张耀辉一次性付清A房的购房款，后因B房的欠款高达80万元及欠多期利息未还，因此无论如何无法交易，张耀辉不可能毫无保障地拿80万为B房赎契的。其中的风险不言而喻，也不符合正常的房屋买卖交易习惯。综上，双方未能继续履行A房的《房屋买卖合约》主要原因是陈枝未能自行履行赎契义务，应承担相应违约责任。
被上诉人陈枝答辩称，张耀辉上诉陈述的并非事实。在合同履行的过程中，张耀辉未能办理贷款，以及在合同履行期间未能按期支付首期购房款，是张耀辉的先行违约行为导致合同最终不能按期履行。陈枝不存在违约行为。张耀辉的上诉请求没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。张耀辉向一审法院起诉请求：1.解除张耀辉与陈枝于2016年8月3日签订的《房屋买卖合约》；2.陈枝返还定金25000元；3.陈枝赔付定金双倍的违约金50000元；4.陈枝赔付中介服务费13500元；5.诉讼费由陈枝承担。一审法院
经审理查明：位于佛山市南海区A房登记为陈霞、余立康共有。位于佛山市南海区B房登记为陈枝所有，该房屋存在银行按揭贷款抵押。两间房屋打通使用。2016年8月3日，陈霞代陈枝（卖方）与张耀辉（买方）及第三人（经纪方）另行签订一份《房屋买卖合约》，约定：卖方将位于佛山市南海区B房出售给买方；物业建筑面积70.23平方米，成交价为450000元；付款方式为，买方在签署合约同时支付定金25000元，买方在买卖双方到地税部门办理申请交税并领取回执当天支付首期楼款25000元，尾期楼款400000元由买方申请贷款的银行直接转账给卖方；税费由买卖双方各付各税；合同签订后，若买卖双方有一方拒绝按合约收取或支付定金、楼款的，或一方拒绝出售或购买物业的，即视为违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方赔付相当于定金双倍或相当于总楼款10%的违约金，守约方已支付的中介费应由违约方赔偿给守约方；买卖双方友好协商，卖方在房产过户时同意买方更换购买人办理银行按揭及过户手续。同日，陈霞出具收据，确认收取张耀辉支付的B房定金25000元。晋原中介服务部出具收据，确认收取张耀辉支付的B房中介费13500元。此后，陈枝补签了上述《房屋买卖合约》。2016年8月3日，张耀辉（买方）与陈霞及案外人余立康（卖方）与、晋原中介服务部（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合约》，约定：卖方将共有的位于佛山市南海区A房出售给买方；物业建筑面积65.35平方米，成交价为420000元；付款方式为，买方在签署合约同时支付定金25000元，买方在买卖双方到地税部门办理申请交税并领取回执当天支付首期楼款25000元，尾期楼款370000元由买方申请贷款的银行直接转账给卖方；税费由买卖双方各付各税；合同签订后，若买卖双方有一方拒绝按合约收取或支付定金、楼款的，或一方拒绝出售或购买物业的，即视为违约，守约方有权解除合同约，并有权要求违约方赔付相当于定金双倍或相当于总楼款10%的违约金，守约方已支付的中介方应由违约方赔偿给守约方；买卖双方友好协商，卖方在房产过户时同意买方更换购买人办理银行按揭及过户手续。同日，陈霞出具收据，确认收取张耀辉支付的A房定金25000元。晋原中介服务部出具收据，确认收取张耀辉支付的A房中介费12600元。2016年8月26日，A房取得二手房产土地业务受理回执和契税业务受理回执。2016年9月6日，税务部门通知交税。2016年9月22日，张耀辉向陈霞发出催促函，称同意贷款书银行已经批准且收到地税交税信息，通知陈霞3天内办理交易手续。2016年11月24日，张耀辉提起本案诉讼。庭审中，张耀辉主张双方协商以现金交易，故未取得同贷书。张耀辉称不清楚B房存在抵押的情况；晋原中介服务部称陈霞同意自行支付B房抵押贷款涂销抵押，故未告知张耀辉房产抵押情况；张耀辉称以A房购房款支付B房抵押贷款。一审法院认为，张耀辉与陈枝签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。张耀辉诉请解除《房屋买卖合约》，陈枝于2016年12月28日明确表示同意，一审法院据此确认《房屋买卖合约》于当日协商解除。房产证已载明B房存在银行贷款抵押，但双方在签订房屋买卖合同时并未对如果赎契作出书面约定。张耀辉和晋原中介服务部认为陈枝承诺自行出资赎契，但从此后双方协商内容来看，陈枝正是因为拖欠银行贷款无力支付而准备出售房屋，表明陈枝并无资金进行赎契，一审法院对张耀辉和晋原中介服务部的该意见不予采纳。此后，张耀辉与陈枝在履行过程中对由哪一方出资赎契无法达成一致意见，且A房交易的终止履行也并非张耀辉或陈霞任何一方的单方面根本违约导致，综合本案实际情况，一审法院认定《房屋买卖合约》解除是因为合同约定不明导致，并非张耀辉与陈枝任何一方存在单方面根本违约行为，故对张耀辉主张陈枝退还定金25000元诉讼请求予以支持，对陈枝辩解无须退还定金的意见不予采纳，同时对张耀辉主张陈枝支付违约金50000元的诉讼请求不予支持。晋原中介服务部作为经纪方，有如实告知房屋状况的义务，正是由于其在房屋买卖合同中未要求张耀辉与陈枝就如何出资赎契作出书面约定，导致此后张耀辉与陈枝履行合同产生争议，并最终导致合同终止履行，晋原中介服务部有明显责任，其无权收取中介费13500元。经一审法院释明，张耀辉明确在本案中不主张晋原中介服务部退还中介费，但该款项并不应由陈枝承担，一审法院对张耀辉主张陈枝赔偿中介费13500元诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：
一、确认张耀辉与陈枝于2016年8月3日签订的《房屋买卖合约》于2016年12月28日解除；
二、陈枝应于判决生效之日起十日内返还定金25000元予张耀辉；
三、驳回张耀辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1006.25元（张耀辉已预交），由张耀辉负担793.75元，陈枝负担212.5元。张耀辉预交的受理费212.5元，在判决生效后经张耀辉申请，一审法院予以退还。陈枝应于判决生效后十日内向一审法院交纳受理费212.5元，逾期，一审法院将依法强制执行。二审期间，上诉人张耀辉向本院提交了《房屋买卖合约补充协议》三份，被上诉人陈枝，原审第三人陈霞、晋原中介服务部均未向本院提交新证据。经审查，张耀辉提交的三份《房屋买卖合约补充协议》均没有原件，且后两份没有双方签名，陈枝对其真实性不予确认，故本院不予采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。在二审期间，张耀辉，陈枝、陈霞及晋原中介服务部均确认，张耀辉与陈霞、余立康经协商有意就涉案A号房屋进行一次性付清房款的交易，取消B房的交易，并且陈霞对A房其应缴纳的个人所得税存在资金困难需由张耀辉代为垫付并在首期购房款中扣除，但双方最终并未达成一致意见。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：陈枝是否应向张耀辉赔付定金双倍的违约金50000元及中介服务费13500元。经查，涉案位于佛山市南海区B房的房屋所有权证明确载明，该房屋处于抵押状态，但张耀辉与陈枝在签订房屋买卖合同时并未就如何归还银行贷款涂销抵押进行书面约定。在合同履行的过程中，双方对应由哪一方出资赎契无法达成一致意见。虽然张耀辉和晋原中介服务部均认为陈枝承诺自行归还银行贷款涂销抵押，但从张耀辉称其最初不知道该房屋存在抵押的陈述来看，双方在签订合同时并未就此问题进行过协商，结合此后双方的协商内容可知，陈枝正是因为拖欠银行贷款无力支付才出售房屋、并无资金进行赎契，故本院对张耀辉和晋原中介服务部的该主张不予采信。由此，涉案《房屋买卖合约》的解除是因为合同约定不明且双方未能最终达成一致意见所致，并非张耀辉与陈枝任何一方存在单方面根本违约行为，故一审法院对张耀辉主张陈枝支付违约金50000元的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。晋原中介服务部作为经纪方，有如实告知房屋状况及提醒双方就相关问题进行约定的义务，但其在签订涉案房屋买卖合同时未要求双方就如何出资赎契进行书面约定，导致此后双方在合同履行过程中产生争议并因无法达成一致意见而最终解除合同，晋原中介服务部对此有明显的责任，其无权收取中介费13500元。张耀辉经一审法院释明，明确在本案中不主张晋原中介服务部退还中介服务费，但该款项亦不应由陈枝承担，故张耀辉关于陈枝应向其赔付中介服务费费13500元的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，张耀辉的上诉请求均缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1387.5元，由上诉人张耀辉负担。本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年七月七日
书记员 陆灏珺 来源：百度“”