湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0503民初961号
原告：望源，男，1998年1月31日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：徐哲，湖北民基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈喆，湖北民基律师事务所实习律师。
被告：宜昌仁恒置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-6号万达广场B座19楼，统一社会信用代码91420500780940078N。
法定代表人：邹君红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭静，湖北诚昌律师事务所律师。
原告望源与被告宜昌仁恒置业有限公司（以下简称仁恒置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告望源的委托诉讼代理人徐哲、陈喆，被告仁恒置业公司的委托诉讼代理人彭静到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。望源向本院提出诉讼请求：1.仁恒置业公司向望源支付违约金48314元（计算方式：以595000元为基数按日万分之二计算，自2015年12月28日起暂算至2017年2月6日止，实际应算至春立方小区具备交付条件之日止）；2.仁恒置业公司向望源支付逾期办理产权登记证违约金595元；3.本案诉讼费由仁恒置业公司承担。事实和理由：买受人望源于2014年10月3日与出卖人仁恒置业公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，约定：买受人以595000元的价格购买出卖人开发的春立方小区4号楼010504号房屋；出卖人在2015年12月28日前将商品房交付买受人使用，同时约定了出卖人逾期交房及逾期办理产权登记的违约责任。合同约定期满后，仁恒置业公司未按期交房、办证，并于2017年2月4日发出公告，告知业主将于2017年2月6日起开始履行交房义务，但其所开发的春立方小区仍然不具备交房条件（如小区车位、绿化等方面与规划不符）。仁恒置业公司辩称，1.望源主张的逾期办证违约金不成立，其起诉的时间是2017年2月19日，根据合同约定应当是在房屋交付的90天内办证，起诉的时候办证条件尚未成就；2.涉案房屋已在2016年9月6日交付给望源使用，仁恒置业公司即使要承担逾期交房违约责任也只能算至2016年9月6日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2014年10月3日，买受人望源与出卖人仁恒置业公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0289668），合同第三条约定“买受人购买出卖人投资建设的春立方4号楼1单元5层010504号房屋一套，建筑面积99.54平方米”。第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为5977.5元，总金额为595000元”。第七条约定，“（1）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第九条约定，“1、出卖人应当在2015年12月28日前将商品房交付买受人使用。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件：……（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）……”。第十条约定，“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金”。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”二、合同签订之后，望源向仁恒置业公司支付了全部购房款。仁恒置业公司于2017年1月24日取得涉案房屋宜市竣备字【2017】第007号商品房项目竣工交付使用备案证。2017年2月4日仁恒置业公司发出公告，告知业主将于2017年2月6日起开始履行交房义务。2016年9月6日，望源与案外人宜昌华府物业有限公司签订了《钥匙托管责任声明书》、《房屋装修装饰管理协议》。
三、2016年6月27日，仁恒置业公司出具《承诺书》一份，载明“致宜昌春立方全体业主：我公司于2016年6月23日在三峡晚报发出交房公告，通知各位业主前来收房，由于目前我公司三书两表一证尚未办理齐全，不具备交房条件，2016年6月23日交房公告作废，特向各位业主作出以下承诺……2、由于逾期交房产生的赔偿，截止时间为正式交房当天（各项验收完成，三书两表一证齐全）。正式交房当日，以现金方式赔偿给春立方小区业主，已装修的业主享受同等赔偿。交房和赔偿同时，赔偿时间为2016年8月28日至2016年9月19日全部赔付到位”。截至庭审之日仁恒置业公司未赔偿到位，涉案房屋产权证书亦未办理。
本院认为，本案争议的焦点是计算逾期交房违约金的截止期限和是否应当支付逾期办证违约金的问题。
一、关于计算逾期交房违约金的截止期限的问题。望源与仁恒置业公司在合同中约定的交房时间为2015年12月28日，并以取得涉案房屋商品房项目竣工交付使用备案证作为交房的必要条件，而仁恒置业公司于2017年1月24日才取得涉案房屋商品房项目竣工交付使用备案证，2017年2月4日才发出公告告知业主将于2017年2月6日起开始履行交房义务，显属违约，应当承担逾期交房的违约责任。本案中，望源虽于2016年9月6日与案外人宜昌华府物业有限公司签订了《钥匙托管责任声明书》、《房屋装修装饰管理协议》，可以视为望源接收了涉案房屋，但涉案房屋并未达到交付使用的条件，且仁恒置业公司于2016年6月27日出具的《承诺书》显然构成对逾期交房事实的自认，该《承诺书》中明确载明逾期交房赔偿时间为正式交房当天（各项验收完成，三书两表一证齐全），已装修的业主享受同等赔偿。故仁恒置业公司关于《承诺书》是对未交房业主所做的承诺，其赔偿期限已过的辩驳理由，显然不能成立，本院不予采纳。计算仁恒置业公司逾期交房违约金的截止期限为自2015年12月29日起至2017年2月6日止，仁恒置业公司共计应承担的逾期交房违约金为48314元(595000元×406天×0.0002/天)。
二、关于是否应当支付逾期办证违约金的问题。望源与仁恒置业公司在合同中约定的办证时间为商品房交付后90日内，现涉案房屋已实际交付，不论是离不符合交房条件时的实际交房时间2016年9月6日还是离符合交房条件后的公告交房时间2017年2月6日，均已超过合同约定的办证时间。故望源关于逾期办证违约金的主张成立，本院予以支持，仁恒置业公司应向望源支付逾期办证违约金595元（595000元×0.1%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告望源支付逾期交房违约金48314元。
二、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告望源支付逾期办证违约金595元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取511元，由被告宜昌仁恒置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 金素芳
二〇一七年七月七日
书记员 向丹云 来自