山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3212号
上诉人（原审被告）：李贤东，男，1974年4月8日出生，汉族，济南市中土妈妈鱼头水饺馆老板，住济南市。
委托诉讼代理人：刘延华，男，1951年8月3日出生，汉族，山东省华龄法律服务中心退休职工，住济南市。
被
上诉人（原审原告）：济南名优小吃城，住所地济南市。
法定代表人:李超，总经理。
委托诉讼代理人：吴坫臣，山东乐和律师事务所律师。
上诉人李贤东因与被上诉人济南名优小吃城房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李贤东的委托诉讼代理人刘延华、被上诉人济南名优小吃城的委托诉讼代理人吴坫臣参加诉讼。本案现已审理终结。李贤东上诉请求：恳请济南市中级人民法院查明事实，依法改判或发回重审。二审中补充上诉请求为，依法判决上诉人李贤东不支付被上诉人济南名优小吃城房屋使用费21万元。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，就被上诉人的诉讼请求上诉人答辩主张2014年7月31日起停止营业，在被上诉人承诺给予上诉人一定的经济补偿后，上诉人于2014年8月14日将房屋交付被上诉人，并向法庭递交了相关证据，而被上诉人除对上诉人提交的证据不予认可外，对自己主张的2014年12月份与上诉人交接房屋没有提交任何证据。而一审法院却采信被上诉人自认的交接时间判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费与事实不符，无证据证实。该涉案房屋济南市经十一路35号西四壹套262.44平方米的租赁时间自2011年6月6日至2014年6月5日止，被上诉人陈述到2014年6月6日，上诉人既欠租金，又不归还房屋，到被上诉人2015年10月12日立案，被上诉人又无诉讼时效中断的行为，依据法律法规诉讼时效时间已过。二审中补充上诉理由，在上诉人使用涉案房屋至2014年6月已被济南市新世界商城有限公司协助被上诉人收回，所以，被上诉人要求上诉人支付6月到12月的房屋使用费用不符合事实。恳请二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人济南名优小吃城辩称，上诉人称2014年6月涉案房屋已被济南新世界协助被上诉人收回与一审判决中上诉人的陈述自相矛盾，与其上诉状中表述的2014年7月31日起停止营业自相矛盾，因此，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。济南名优小吃城向一审法院起诉请求：1、确认济南名优小吃城、李贤东签订的房屋租赁合同无效；2、李贤东支付房屋占有使用费270000.60元；3、李贤东支付欠交的水电费11554.80元；4、李贤东支付违约金，以270000.60元为基数，自2014年6月6日起至2014年11月1日止，按日千分之五的标准计算。李贤东向一审法院提出反诉请求：1、济南名优小吃城返还履约保证金6万元；2、济南名优小吃城支付占用补偿款9356元。一审法院认定事实：2014年10月17日，案外人济南市市中区教育局（出租方、甲方）与济南名优小吃城（承租方、乙方）补签《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，合同编号：2014-039号，约定由济南名优小吃城承租位于济南市市中区经十一路35号建筑面积为2100平方米的房屋用于开设酒店，租赁期限自2014年1月1日至2014年9月30日。济南名优小吃城主张在此份租赁合同签订前，双方还曾签订过关于上述房屋的租赁合同。2011年6月6日，济南名优小吃城（出租人、甲方）与李贤东（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，由甲方将位于济南市经十一路35号西四套面积为262.44平方米的房屋出租给乙方用于餐饮经营；租赁期限共36个月，自2011年6月6日起至2014年6月5日止；签订合同时，乙方须向甲方交纳履约保证金3万元，合同履行完毕后，退还乙方，如乙方有任何形式严重违反本合同约定行为，履约保证金不予退还；房屋第一年租金共计287372元，第二年、第三年租金视市场情况另行约定，如租金不变，继续执行本合同，如租金另有变化，则执行新签订的合同，本合同自动终止；租金于2011年6月6日、9月6日、12月6日、2012年3月6日分四次交纳，每次交纳金额为71843元；合同第十一条违约责任约定：“1、乙方逾期支付房租及各项费用的，每逾期壹天，按租金总额的5‰向甲方支付违约金。……4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金两倍的违约金。甲方有权采取停水、电、气等措施，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。合同签订后，房屋即由李贤东承租使用；2014年3月5日之前的房屋租金李贤东已付清；李贤东另向济南名优小吃城支付了履约保证金3万元。双方均认可李贤东已将涉案房屋交还济南名优小吃城，但对于交接时间存在争议，济南名优小吃城主张是在2014年12月份交接，具体时间不清楚，李贤东主张是在2014年10月14日向济南名优小吃城交付了房屋。济南名优小吃城主张2014年3月5日至2014年6月5日的租金为71843元，李贤东仅支付4万元，欠付31843元；2014年6月6日至2014年11月1日共148天，李贤东未支付租金，欠付金额为118104元（三个月租金为71843元，日租金为798元）。2012年5月20日，案外人山东省干部学院（出租方、甲方）与案外人济南市市中区机关接待处（承租方、乙方）签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，约定由济南市市中区机关接待处承租位于济南市市中区马鞍山路13号建筑面积共11299.02平方米的房屋；租赁期限自2012年1月1日至2019年12月31日。2013年12月5日，案外人济南美食城（出租人、甲方）与李贤东（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，由李贤东承租位于济南市马鞍山路13号西肆套面积为498平方米的房屋用于餐饮经营；租赁期限共12个月，自2013年12月6日起至2014年12月5日止；签订合同时，乙方须向甲方交纳履约保证金3万元，合同履行完毕后，退还乙方，如乙方有任何形式严重违反本合同约定行为，履约保证金不予退还；房屋租金共计490779元，于2013年12月5日支付245390元，于2014年6月5日交纳245389元；合同第十一条违约责任约定：“1、乙方逾期支付房租及各项费用的，每逾期壹天，按租金总额的5‰向甲方支付违约金。……4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金两倍的违约金。甲方有权采取停水、电、气等措施，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。合同签订后，房屋即由李贤东承租使用；李贤东向济南名优小吃城支付了履约保证金3万元。双方均认可李贤东已于2014年12月初将涉案房屋交还济南名优小吃城，但具体交接时间不清楚。济南名优小吃城主张李贤东欠付2014年9月6日至2014年12月5日期间的房屋租金120053.60元；李贤东则辩称已支付了全部房屋租金。案外人济南市市中区机关接待处、济南美食城于2015年9月30日分别出具“证明”各一份，证实济南市市中区机关接待处承租马鞍山路13号房屋后交由济南美食城对外出租，济南美食城授权济南名优小吃城以济南名优小吃城的名义通过法律途径收取马鞍山路13号房屋的租金、水电费等与出租相关的法律事务。济南名优小吃城在本案中提交了自行制作的水电费明细表、租赁单位能耗表，欲证实李贤东承租两处房屋后共计欠付水电费11554.80元。李贤东对此不予认可，称系济南名优小吃城自行私自制作，对其真实性、合法性无法确定。李贤东在本案中提交了《关于济南名优小吃城内部分无证附属自建房评估报告书》复印件一份，欲证实承租涉案房屋经营烟台海鲜时有面积为26.73平方米的附属自建房一间，评估价值为9356元，济南名优小吃城曾承诺将该评估价款作为补偿款支付给李贤东。济南名优小吃城对此不予认可，主张对复印件的真实性、合法性无法确定，且没有作出过将评估款支付给李贤东的承诺。李贤东在本案中提交了出租方为案外人济南市新世界商城有限公司、承租方为案外人闫家民的《济南新世界商城租赁合同》一份，欲证实2014年10月14日向济南名优小吃城交接了房屋，济南名优小吃城立即将该片区内房屋统一出租给了案外人济南市新世界商城有限公司，由济南市新世界商城有限公司对外分租，济南市新世界商城有限公司将李贤东曾承租的经十一路35号房屋出租给了案外人闫家民，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，所以李贤东并非在涉案房屋处经营至2014年12月底。该合同约定的房屋坐落为“经十一路35-4-1”。济南名优小吃城对此不予认可，称合同约定的地址与济南名优小吃城、李贤东签订租赁合同的地址不能确定为同一地址；该合同的主体为济南市新世界商城有限公司和闫家民，与本案无关；该合同签订时间为2014年12月1日，与济南名优小吃城索要截止至2014年11月1日租金的主张不冲突。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然济南名优小吃城、李贤东签订了两处房屋的《房屋租赁合同》，但因房屋未取得相应的规划或准建审批，且双方均主张涉案合同为无效合同，故依据上述司法解释的规定，对济南名优小吃城要求确认涉案租赁合同无效的主张，一审法院依法予以支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然李贤东主张2014年10月14日将位于经十一路35号的涉案房屋交付给了济南名优小吃城，但对此未能提供充分证据予以证实，且济南名优小吃城对此不予认可，故对李贤东的此项抗辩理由，一审法院不予采纳，因双方对于交接房屋的时间在合同到期后并未进行约定，而济南名优小吃城在本案中自认于2014年12月份与李贤东交接了房屋，故一审法院确定双方交接经十一路35号涉案房屋的时间为2014年12月1日。济南名优小吃城、李贤东均认可位于马鞍山路13号的涉案房屋已于2014年12月初进行了交接，但均未能举证证实交接房屋的准确时间，结合双方签订的《房屋租赁合同》中租赁期限的约定，一审法院确定双方交接马鞍山路13号房屋的时间为租赁期限届满日的2014年12月5日。虽然李贤东主张已付清了占有使用涉案房屋期间的全部租赁费用，但对此并未提供证据予以证实，且济南名优小吃城对此不予认可，故对李贤东的此项抗辩理由，一审法院不予采纳，对济南名优小吃城关于李贤东欠付经十一路35号涉案房屋2014年3月5日至11月1日期间租赁费用149947元、欠付马鞍山路13号涉案房屋2014年9月6日至12月5日期间租赁费用120053.60元的主张，一审法院予以采纳。虽然济南名优小吃城主张李贤东欠付水电费，但所提交的水电费明细表、租赁单位能耗表系济南名优小吃城自行制作，既无李贤东方的签字确认，也无制作单位及制作人员的签章，且无其他证据佐证，李贤东亦不予认可，一审法院无法据此确定李贤东欠付水电费的事实，故济南名优小吃城要求李贤东支付水电费的主张，证据不足，一审法院依法不予支持。因涉案的《房屋租赁合同》为无效合同，故济南名优小吃城依据合同约定要求李贤东支付违约金，依据不足，一审法院依法不予支持。关于诉讼时效问题。李贤东主张经十一路35号的涉案房屋最后一期租金应支付时间为2014年3月6日、马鞍山路13号的涉案房屋最后一期租金应支付时间为2014年6月5日，至济南名优小吃城起诉时均已超过了延付、拒付租金一年的诉讼时效期间。济南名优小吃城则主张经十一路房屋2014年6月5日租赁期限届满后双方继续履行租赁合同，现要求李贤东支付2014年3月5日至11月1日的租赁费用及马鞍山路13号房屋2014年9月6日至12月5日的租赁费用没有超过诉讼时效期间。对此，一审法院认为，在一个合同期间内产生的所有租赁费用应视为一个整体，而每次缴纳则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，租赁费用的诉讼时效应自济南名优小吃城、李贤东约定的最后一期租赁费用缴纳期限届满之日起开始计算，经十一路35号涉案房屋在2014年6月5日租赁期限届满后双方按原合同继续履行，直至2014年12月1日才交接了房屋，马鞍山路13号的涉案房屋系于2014年12月5日合同期满进行的交接，即应自双方交接房屋之日起开始计算诉讼时效，至济南名优小吃城起诉本案时均未超过诉讼时效期间，故对李贤东关于诉讼时效的抗辩理由，一审法院依法不予采纳。本案中，对于李贤东向济南名优小吃城交纳了履约保证金6万元的事实，双方均无异议，且有收据予以佐证，一审法院予以确认。根据前述分析，因李贤东尚欠付济南名优小吃城租赁费用（占有使用费）270000.60元，现济南名优小吃城要求将所收取的履约保证金6万元折抵李贤东欠付的部分费用，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。虽然李贤东主张东济南名优小吃城曾承诺将自建房的评估价款作为补偿款支付给李贤东，但对此并未提供证据予以证实，且济南名优小吃城对此不予认可，故对李贤东的此项主张，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：
一、济南名优小吃城与李贤东于2011年6月6日、2013年12月5日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、李贤东于判决生效之日起十日内支付济南名优小吃城房屋占有使用费210000.60元（270000.60元-60000元）。
三、驳回济南名优小吃城的其他诉讼请求。
四、驳回李贤东的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元、反诉费650元，均由李贤东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，上诉人李贤东提交2017年5月3日,济南市新世界商城有限公司出具证明一份，证明李贤东承租的经十一路35号西第四套面积为265.44平方米的房屋，济南市新世界商城有限公司协助济南名优小吃城于2014年6月收回。经质证，被上诉人济南名优小吃城认为，1、该证明所载的面积为265.44平方米，与双方签订的合同约定的面积262.44平方米不符，不能证明是同一套房屋；2、该证明载明2014年6月由济南市新世界商城有限公司协助被上诉人收回表述的是一个过程，并不是最终的结果，不能证明房屋已实际交付给被上诉人；3、该证明所载的2014年6月份，上诉人主张是将房屋交付给被上诉人的时间，但是一审判决被上诉人主张是2014年10月14日交付的房屋，上诉人在上诉状中也表明其答辩是在2014年7月31日起停止营业的，因此，该证明与上诉人的陈述自相矛盾，无法达到其证明目的；4、该证明可以说明房屋租赁关系的主体仍然是上诉人与被上诉人，该证明未表明济南市新世界商城有限公司是基于何种原因协助被上诉人收回房屋，也没有经办人的签字，对该证据的来源是否合法无法查明。综上，双方之间并没有办理交付房屋的手续，仅凭该证明无法证明，因此对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
本院认为，2014年6月房屋租赁关系的主体仍然是上诉人与被上诉人，该证明不能证明该时间是双方进行房屋交接的时间，该证明不能达到上诉人李贤东的证明目的，对于该证明本院不予采信。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，在一审中李贤东主张于2014年7月31日起停止营业，在2014年10月14日向济南名优小吃城交付了房屋。一审判决后，李贤东上诉称于2014年7月31日起停止营业，在2014年8月14日向济南名优小吃城交付了房屋。二审中又提交济南市新世界商城有限公司出具的证明一份，证明涉案房屋至2014年6月已被济南市新世界商城有限公司协助被上诉人收回，故对于李贤东关于涉案房屋何时交接的主张，本院难以采信，对其诉讼请求难以支持。关于济南市经十一路35号西四壹套房屋租金是否超过诉讼时效的问题，涉案房屋的租赁时间自2011年6月6日至2014年6月5日止，但是至租赁期限届满后双方继续履行租赁合同，根据一审中李贤东主张的房屋交接时间，到济南名优小吃城2015年10月12日立案，也没有超过诉讼时效期间。综上所述，上诉人李贤东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8010元，由上诉人李贤东负担。本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一七年七月七日
书记员 李姗姗 关注公众号“”