广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6636号上诉人（原审被告，反诉原告）��陈榕，身份证住址福建省连江县。
委托诉讼代理人：马宇雄，广东品济律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉第三人）：广州市福连动漫科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：杨桂芬，职务：经理。
委托诉讼代理人：林而扬，该公司职员，联系地址。
委托诉讼代理人：邓欢文，该公司职员，联系地址。
被
上诉人（原审原告，反诉被告）：邱国强，身份证住址广东省广州市番禺区。
委托代理人：项克胜，广东明盛律师事务所律师。
原审
被告（反诉第三人）：刘建华，身份证住址福建省连江县。
原审
被告（反诉第三人）：刘秀姬，身份证住址福建省连江县。
上诉人陈榕、广州市福连动漫科技有限公司（以下简称福连公司）因与被上诉人邱国强、原审被告刘建华、刘秀姬房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人陈榕上诉请求：
一、撤销一审判决，并依法改判确认合同无效，邱国强退还陈榕押金30万元；
二、本案一、二审全部诉讼费用全部由邱国强承担。事实和理由：
一、涉案厂房系没有任何产权证也没有取得《建设工程规划许可证》，因此陈榕与邱国强《厂房租赁合同》为无效合同。一审法院认为涉案厂房取得《建设用地规划许可证》不影响涉案合同的效力明显适用法律错误，违反法律规定，应改判合同无效。一审法院混淆《建设工程规划许可证》与《建设用地规划许可证》的区别。
二、涉案厂房实际使用人系福连公司，一审法院认定陈榕是合���当事人系事实不清，认定错误，应予改判。首先，涉案厂房系违章建筑，涉案合同系无效合同，不适用合同相对性。其次，邱国强没有交付涉案厂房给陈榕。
三、一审认定拖欠涉案厂房的租金285285元没有事实和法律依据的。首先，若陈榕使用涉案厂房，邱国强诉讼请求应是房屋占有使用费，而不是租金。其次，“xx管理处”管理处出具证明证实福连公司2013年年底搬离，且若没有经过邱国强同意许可，管理处是不允许福连公司搬迁物品。最后，租金从开始每月95095元变更为75075元。福连公司支付租金可知其与邱国强口头变更租金，且福连公司于2013午5月开始按75075元支付直至终止合同期间，邱国强没有任何异议且未追究福连公司欠租行为，可推定邱国强认可变更租金金额。综述，一审法院认定事实有错，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。针对陈榕的上诉请求，被上诉人邱国强二审辩称：1、对于陈榕认为的合同无效的问题，一审中陈榕提起了反诉并认为合同有效，因为当时其主张邱国强双倍返还保证金，但二审中陈榕却上诉认为合同无效；2、对于厂房的实际使用人，陈榕与我方签订租赁合同，但事实上却是福连公司在使用涉案厂房，而且陈榕与福连公司的法定代表人刘建华的妻子为姐弟关系，所以一审法院认定陈榕与福连公司是涉案厂房的实际使用人是无误的。涉案合同签订的时间是12月份，而涉案厂房的装修是在1月份装修的，若我方没有将涉案厂房交付给对方，那么对方是无法对涉案厂房进行装修的；3、对于租金的计算标准及计算方式，由法院来确定。针对陈榕的上诉请求，福连公司二审述称同意陈榕的上诉意见。上诉人福连公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、本案一审、二审全部诉讼费用均由邱国强承担。事实和理由：
一、一审认定拖欠涉案厂房的租金285285元没有事实和法律依据。l、若福连公司使用涉案厂房，邱国强诉讼请求应是房屋占有使用费，而不是租金，邱国强以租金形式起诉不符法律规定。2、“xx管理处”出具的证明及管理处的相关规定，若未经邱国强同意许可，管理处不允许福连公司搬迁物品，证明福连公司2013年年底搬离。3、租金从开始每月95095元变更为75075元。福连公司支付租金可知其与邱国强口头变更租金，且福连公司于2013年5月开始按75075元支付直至终止合同期间，邱国强没有任何异议且未追究福连公司欠租行为，可推定邱国强认可变更租金金额。综述，一审法院认定租赁合同合法有效事实有错，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。针对福连公司的上诉请求��被上诉人邱国强二审辩称：涉案合同为有效合同，关于事实问题，对于调查费用，一审法院虽然去调查取证了，但最终一审法院也没有采信该调查结果。福连公司从来没有向邱国强提出要求解除合同，这有福连公司自己提交的短信记录予以证明，所以租金方面也不存在问题。关于具体金额的问题，福连公司不能以口头方式提出调整租金变更合同约定，应当以书面形式提出申请。针对福连公司的上诉请求，陈榕述称：对于福连公司的上诉请求予以认可。首先，合同约定的租金有行为可以认定变更的，视为以行为变更了双方的合同约定，按照福连公司多次向邱国强转账支付租金的情况来看，福连公司已经以行为变更了其与邱国强之间的租赁合同约定。原审被告刘建华、刘秀姬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。2015年2月4日，邱国强向一审法院起诉请求：1、陈榕、福连公司、刘建华、刘秀姬立即连带支付邱国强2014年1-4月租金380380元及滞纳金（从2014年2月6日按所欠租金的日1%计至清偿日）；2、陈榕、福连公司、刘建华、刘秀姬承担一审案件全部诉讼费用。陈榕反诉请求：1、解除双方于2011年12月30日签订的《厂房租赁合同》；2、邱国强返还保证金30万元给陈榕，并赔偿30万元给陈榕；3、邱国强承担本案的本诉、反诉的全部诉讼费用。一审法院
经审理查明：2011年12月30日，邱国强（甲方）与陈榕（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定邱国强将位于广州市xx动漫产业园xx厂房租给陈榕使用，该厂房总建筑面积约为5005平方米，空地面积约为1000平方米。租金按19元/平方米（建筑面积）计算，从第五年起每年递增5‰，其中空地面积约1000平方米不收租金。其中2012年2月1日至2016年1月31日，每月租金95095元；2016年2月1日至2017年1月31日，每月租金99850元；2017年2月1日至2018年1月31日，每月租金104842元。租赁期为6年，即由2012年2月1日至2018年1月31日止。该厂房经双方验收确定，于2012年1月1日已交付给乙方装修适用，其中2012年1月1日至2012年2月1日甲方免收乙方租金。其中第四条约定：“乙方在签订本合同的当日向甲方支付30万元，作为租赁该厂房的保证金。该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、人工工资及一切费用。租赁保证金合共30万元，在租赁期满后，7天内甲方不计利息返还乙方……”其中第五条第一款约定：“在签订本合同的当天乙方须向甲方交第一个月租金，以后每月5日前支付当月租金。”其中第七条第一款约定：“租赁期内，乙方逾期支付租金，甲方有义务书面提醒乙方缴交租金，若乙方仍未���租，则每天按欠租的1%收取滞纳金：逾期支付租金达30天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，立刻收回该厂房，没收保证金。”现邱国强以陈榕拖欠2014年1月至4月的租金引发纠纷为由诉至一审法院。陈榕在答辩期间向邱国强提出反诉，认为涉案合同并未实际履行，要求解除合同并返还保证金30万元。一审诉讼中，邱国强提交《建设用地规划许可证》、《xx动漫产业园厂房委托代建合同》、《xx动漫产业园土地租赁合同》，以证明涉案厂房合法，产权是在xx动漫产业园名下，邱国强则是实际的物业持有人。对此陈榕不予确认，认为邱国强未能提供土地证与报建合同，涉案厂房是违章建筑，故涉案租赁合同是无效的。邱国强提交2014年6月27日由广州市工商行政管理局番禺分局出具的《商事登记信息》一份，以证明刘秀姬、刘建华系广州市福连动漫科技有限公司的股东。邱国强提交其与刘秀姬于2012年5月23日签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》一份，以证明涉案合同已经履行，邱国强、刘秀姬后来因为应付工商局注册登记的手续需要，再次签订租赁合同。邱国强提交由广州市工商行政管理局番禺分局出具的《婚育节育证明书》，以证明刘建华的配偶系陈某，其与陈榕是姐弟关系。陈榕、福连公司、刘建华、刘秀姬对此不予确认，认为该证据与本案无关，亲属关系证明必须由公安机关出具。邱国强提交2015年2月3日由广州市工商行政管理局番禺分局出具的《商事登记信息》一份，以证明福连公司于2014年9月22日发生股东变更情况，刘秀姬、刘建华不再担任福连公司的股东，但福连公司仍在使用涉案厂房，并未退场。福连公司对此不予确认。一审庭审中，福连公司提交《情况说明》一份，以证明其于2012年3月15日正式进入“xx动漫产业园”。福连公司提交《收款收据》三份，以证明2012年7月至9月其在使用涉案厂房，并向邱国强缴纳租金的情况。邱国强对此予以确认。福连公司提交《中国农业银行广东省分行卡卡转账记录》5份，证明其于2013年5月13日、2013年8月、2013年9月、2013年11月1日、2013年11月15日5次向邱国强转账记录，且租金数额发生了变更，是按照75075元计算缴纳的。对此邱国强确认收过上述转帐款，但是对于租金数额发生变更则不予确认。就本案反诉诉求，陈榕提交收据一份，以证明其于2011年10月27日向邱国强交付厂房保证金30万元。邱国强对此予以确认。陈榕提交《广州市番禺区房屋租赁合同》一份，以证明邱国强与刘秀姬就涉案厂房签订了租赁合同，存在重复签约的违约行���，要求邱国强返还保证金。邱国强对此不予确认，认为该合同并未真正履行。以上事实，有邱国强、陈榕、福连公司、刘建华、刘秀姬提供的《厂房租赁合同》、《建设用地规划许可证》、《xx动漫产业园厂房委托代建合同》、《xx动漫产业园土地租赁合同》、《商事登记信息》、《收款收据》、《中国农业银行广东省分行卡卡转账记录》、《收据》及一审庭审笔录等证据证实。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：
一、本案的承租主体为陈榕还是福连公司；
二、邱国强要求陈榕、福连公司、刘建华、刘秀姬支付租金及逾期付款违约金有无事实与法律依据；
三、本案邱国强所主张租金否已过诉讼时效。关于涉案合同效力。经查，邱国强与陈榕在签订涉案《厂房租赁合同》时，所涉土地的土地使用权人广州市番禺���石基镇金山村经济合作社已于2010年2月5日取得建设用地规划许可，土地用途登记为工矿仓储用地，规划用途为工业用地，可见已具备经依法批准为建设用地的相应法律、行政法规规定情形，故不影响涉案合同的效力，故陈榕提出上述合同无效的抗辩意见，一审法院不予支持。关于本案的承租主体。本案《厂房租赁合同》系邱国强与陈榕双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同签订时，福连公司并未成立，在诉讼中也未能提供充分证据加以证明与邱国强就涉案厂房签订有合法有效的租赁合同。故陈榕作为合同的相对方、福连公司作为涉案厂房的实际使用人应当向邱国强履行按时交纳租金的义务。本案中，陈榕提出于2011年10月27日根据涉案租赁合同约定已向邱国强交付该厂房的保证金30万元，但邱国强并未实际交付厂房给其��用的抗辩，经查，本案直至邱国强起诉前，长达四年的期间内，陈榕均未向邱国强提出因未实际交付厂房而返还定金的要求，其行为明显与一般租赁交易的常理不符，且福连公司作为涉案厂房的实际使用人，其成立于该租赁合同签订之后，其向邱国强交纳租金的行为表明其对陈榕所签订租赁合同的实际履行，故对陈榕的上述抗辩意见一审法院不予采信。而福连公司在诉讼中提交另一份由邱国强与刘秀姬所签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》，经查，该合同关于租金的约定明显低于市场实际租金水平，且与福连公司确认已交纳的租金不相一致，故邱国强主张该合同仅为了工商登记备案所签订该租赁合同，并非双方的真实意思表示，双方也未履行该合同约定的反驳意见理由成立，一审法院予以采信。关于涉案厂房租金的认定。经查，福连公司提交了2012年7-9月向邱国强交纳租金的《收款收据》用以证明按每月95095元交纳租金，这与涉案合同约定的租金标准相符；虽然福连公司提交了《银行卡转账记录》用以证明2013年5月、8月、9月、11月共计5个月的转款反映租金变更为每月75075元计付，但邱国强对此不予认可，该记录不完整、连贯，且福连公司也未能进一步补充证据加以证明邱国强确认上述租金变更的事实，故福连公司应承担不利的法律后果，其上述抗辩意见一审法院不予支持。关于涉案厂房的交还。案中福连公司作为涉案厂房的实际使用人称涉案厂房已于2014年2月底搬离，并将钥匙交给产业园的“xx管理处”，邱国强对此不予认可，认为市福连公司一直使用该厂房至2014年9月，经查，陈榕作为合同的相对方、福连公司作为涉案厂房的实际使用人一直未能提供充分证据加以证明其已将涉案厂房交还给邱国强，经申请本院调查取证后，也未能证明福连公司已于2014年2月底搬离涉案厂房，故应承担不利的法律后果，其上述抗辩意见一审法院不予支持。关于本案邱国强所主张租金是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，涉案合同约定“每月5日前支付当月租金”，故涉案争议的2014年1月和2月租金，最迟应于2014年1月5日及2月5日前支付当月租金，现邱国强在2015年2月4日向法院提起起诉，故其中的2014年1月租金已超过诉讼时效，而2014年2月租金并未超过诉讼时效，故福连公司提出涉案的2014年1月租金超过诉讼时效的抗辩意见理由成立，一审法院予以支持。而邱国强要求陈榕、福连公司连带向邱国强支付2014年2-4月租金285285元及相应滞纳金具有事实依据和法律依据，一审法院不予支持；但其中要��滞纳金按所欠租金的日1%计至清偿日的主张明显过高，其超出部分一审法院不予支持，一审法院酌定按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%的标准计付；同时邱国强主张滞纳金的起算日亦与双方合同约定不符，根据约定“租赁期内，陈榕逾期支付租金，邱国强有义务书面提醒乙方缴交租金，若陈榕仍未交租，则每天按欠租的1%收取滞纳金”，案中邱国强未有提供证据加以证明已向陈榕发出书面提醒缴交租金的事实，故一审法院酌定上述滞纳金从邱国强起诉之日（即1015年2月4日）起开始计付。另外，邱国强要求刘建华、刘秀姬对上述租金及滞纳金承担连带清偿责任没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持并予以驳回。关于反诉部分。陈榕要求邱国强基于涉案合同，返还保证金30万元给陈榕，并赔偿30万元给陈榕的诉讼请求。一审法院认为，如前所述，陈榕作为合同的相对方、福连公司作为涉案厂房的实际使用人，邱国强不存在重复出租的情况，而陈榕与福连公司理应向邱国强共同缴纳租金，其拖欠租金的行为已构成违约，故其要求邱国强返还保证金30万元并赔偿30万元的诉讼请求，一审法院不予支持予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条规定，于2016年10月20日作出如下判决：
一、解除邱国强与陈榕于2011年12月30日签订的《厂房租赁合同》；
二、陈榕、福连公司于该判决生效之日十日内向邱国强支付2014年2-4月的租金285285元及滞纳金（以285285元为基数从2015年2月4日按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%的标准计付至该款项清偿之日止）；
三、驳回邱国强本诉的其余诉讼请求；
四、驳回陈榕反诉的其余诉讼请求。一审受理费7300元，由陈榕、福连公司负担其中5475元，余下1825元由邱国强负担；反诉受理费2900元，由陈榕负担。本院经二审审查，涉案厂房的产权是在广州市番禺区石基镇金山村股份经济合作社名下，一审对此查明有误，本院予以纠正。其他事实查明无误，本院予以确认。二审中，福连公司提交了手机短信摘抄记录作为证据，拟证明每个月的租金是75075元，而非一审判决书所载的95095元。邱国强质证后认为该手机短信只能证明2013年9至12月份四个月的租金与合同约定的租金相比是少了，但是并不能证明双方的租金约定变更为75075元，对于2014年的租金还需要双方协商。邱国强提交了《广州市建设工程规划验收合格证》作为证据，拟证明涉案厂房已于2016��11月24日规划验收合格，涉案厂房是有合法报建手续，而且产权证也即将办出，故涉案合同为合法有效合同。陈榕和福连公司质证后对该证据的真实性没有异议，但认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，邱国强未在一审法庭辩论终结前提交上述证据，应承担举证不能的法律后果。二审中，福连公司述称涉案厂房的首付租金是其司交的，为何福连公司没有与邱国强签订租赁合同而按照陈榕和邱国强签订的租赁合同约定的租金标准交租，代理人不清楚，当时是刘建华去商谈的，而福连公司也尚未成立。其司于2012年春节期间入场，2014年2月底搬离涉案厂房，搬离时邱国强电话表示将钥匙直接交接给黄姓工作人员即可，但其司确实没有与邱国强关于水电交接的记录。邱国强述称福连公司撤场没有告知其。二审庭后陈榕确认福连公司的原法定代表人刘建华是其姐夫。
本院认为，本案二审争议的焦点问题有三：一是涉案租赁合同的效力；二是涉案厂房拖欠租金的数额；三是应由谁对涉案厂房的欠租承责。关于涉案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。二审期间，邱国强提供了涉案厂房的《广州市建设工程规划验收合格证》，该合格证显示涉案厂房已经于2016年11月24日取得了建设工程规划验收合格，故涉案厂房必然在建设之初已经取得了建���工程规划许可证，根据上述规定，涉案租赁合同有效。陈榕以邱国强在一审庭后才提交证据证实涉案厂房取得了建设工程规划许可证为由，主张涉案租赁合同无效，缺乏事实依据，本院不予支持。陈榕以涉案租赁合同无效为由，主张邱国强应退还涉案厂房保证金30万元，缺乏理据，本院不予支持。关于涉案厂房拖欠租金的数额是多少的问题。各方均确认从2014年1月起陈榕和福连公司就未支付涉案厂房的租金。陈榕和福连公司自称其使用涉案厂房只到2014年2月，但因其未提供证据证实何时将涉案厂房交还给邱国强，且邱国强对陈榕和福连公司该说法不予认可，故本院对陈榕和福连公司的上述陈述不予确认。原审支持邱国强的主张，将涉案厂房的租金计至2014年4月，并无不当，本院予以确认。涉案租赁合同约定2014年涉案厂房的租金是每月95095元，故邱国强要求���照此标准计租，并无不当。陈榕和福连公司在2013年部分月份按照75075元的标准缴纳租金一事并不足以证实双方已经协商一致将涉案厂房的租金变更为每月75075元，故本院对陈榕和福连公司要求以此标准计租的主张不予支持。关于应由谁对涉案厂房的欠租承责的问题。因邱国强是和陈榕签订涉案租赁合同，而涉案厂房的实际使用人是福连公司，故原审判令陈榕和福连公司对欠租以及由此产生的滞纳金共同承担清偿责任，并无不当，本院予以支持。陈榕以涉案厂房的实际使用人并非是其为由主张其不应对欠租一事承责，与合同约定不符，本院不予支持。陈榕签订涉案租赁合同时，福连公司当时的法定代表人刘建华是其亲姐夫，福连公司对如何实际接收涉案厂房使用并交租的情形也不能做出合理说明，故陈榕主张其没有接收涉案厂房并进而主张其不应支付租金���理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人陈榕和福连公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14600元，由上诉人陈榕负担7300元，上诉人广州市福连动漫科技有限公司负担7300元。本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一七年七月五日
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